Besucherfrequenz ist Objektwert, fangen Sie an, sie zu messen

Die Aufgabe

Sie besitzen und verwalten Gewerbeimmobilien (Büros, Handel im Erdgeschoss, Einheiten in 1A-Lagen, Mixed-Use-Projekte, ganze Portfolios) und werden an Objektwert und Rendite gemessen. Die wiederkehrenden Fragen ziehen sich durch das Portfolio: Was ist eine Lage wirklich wert, für Mietfestsetzung und Bewertung? Wie stütze ich Mieten auf die Anziehungskraft und Frequenz, die eine Immobilie liefert, statt nur auf Vergleichsabschlüsse? Welche Gebäude und Einheiten ziehen Menschen an, und welche bleiben hinter den Erwartungen? Wie zeige ich einem Mietinteressenten die Frequenz, die seine Einheit sehen wird? Wie belege ich die Wirkung einer Modernisierung oder Entwicklung, vorher, währenddessen und danach? Wo wird Fläche verschwendet, und wie optimiere ich sie? Und wie benchmarke ich ein Objekt gegen ein anderes, über das Portfolio und über die Saisons? Heute sind die meisten dieser Antworten Vermutungen.

Besucherfrequenz über das ganze Immobilienportfolio messen

Bumbee Labs misst die Anziehungskraft Ihrer Gebäude (Passanten draußen, eintretende Menschen, wie lange sie bleiben und wohin sie gehen), in der Regel über die bereits vorhandene WLAN-Infrastruktur, mit nur geringen Ergänzungen, wo die Abdeckung dünn ist. Die Daten rollen sich so auf, wie ein Eigentümer denkt: ein Portfolioüberblick für das Asset Management, Dashboards pro Gebäude für das Property Management und ein Mehrwert-Feed, den Sie Mietern anbieten können. Und das Ganze ist von Grund auf anonym, die einzige Methode zur Besuchermessung in Europa, die von einer Datenschutzbehörde genehmigt wurde, sodass Sie sie über einen ganzen Bestand ausrollen können, ohne ein Datenschutzrisiko einzugehen.

So funktioniert die Wi-Fi-Personenzählung →

Welche Daten Sie erhalten

• Passanten und Eintrittsquote pro Gebäude: die Sogwirkung einer Immobilie, ihrer Front, ihrer Lage und ihrer Mieter; der Rohstoff für Mietverhandlungen.
• Besuchszahlen für ganze Gebäude, Etagen, Zonen und einzelne Einheiten.
• Verweildauer und Besucherwege: wie lange Menschen bleiben und wie sie sich durch eine Immobilie bewegen.
• Benchmarking von Gebäude zu Gebäude: dieselben Kennzahlen über das Portfolio und über die Saisons, sodass die Objektleistung vergleichbar ist.
• Wirkung von Entwicklung und Modernisierung: messen Sie den Effekt eines Projekts auf die Besucher-Sogwirkung vorher, währenddessen und danach.
• Spitzen, Trends und Andrang: für Facility-Planung, Wartungsplanung und Sicherheit.

Das sind die Daten, die ein Mietgespräch von „der Markt sagt” zu „hier ist die Frequenz, die Ihre Lage liefert, und hier ist, was sie wert ist” verlagern, und mit denen Sie Mietern Besucheranalyse als Mehrwertservice anbieten können. Für die Verhandlung selbst, von beiden Seiten des Tisches, siehe Besucherdaten für Mietverhandlungen.

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Der Nachweis

Das Portfolio-Muster, das Immobilienunternehmen wiedererkennen, ist auf einem großen Stockholmer Handelsobjekt bereits bewiesen: Verlässliche Besuchs-, Eintrittsquoten- und Verweildauerdaten ließen den Eigentümer auf frequenzbasierte Mieten umstellen, Flächen und Eventbereiche nach echten Kontakten bepreisen und echte Anker von toten Zonen trennen, und denselben Ansatz dann auf den übrigen Bestand ausweiten.

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Einordnung

Ist das betreffende Objekt konkret ein Einkaufszentrum, ist das Playbook des Betreibers (Mietermix, Food Court, Screens und Eventflächen) in der Tiefe auf Center-Betreiber & Eigentümer abgedeckt. Screens und Plakatflächen über Ihren Bestand sind eine eigene Erlöslinie (siehe Analyse für Außen- & DOOH-Werbung), und das umliegende Einzugsgebiet, das Ihren Gebäuden Frequenz bringt, ist Thema der Analyse für Stadtzentren & Smart Cities.