Jeder Meter Fußgängerzone schlägt sich im Immobilienpreis nieder

Pläne für eine neue Fußgängerzone lösen meist eine Debatte aus. Ladeninhaber sorgen sich um die Kunden, die mit dem Auto kommen, und Planer verweisen auf Menschen zu Fuß, die länger bleiben und mehr ausgeben. Neue schwedische Forschung bringt Zahlen in diese Diskussion: was Fußgängerzonen für die Immobilien in ihrer Umgebung wert sind, gemessen mit Daten aus dem ganzen Land.

Eine landesweite Studie des HFI

Die Studie stammt von Oana Mihaescu und erschien 2026 in Town Planning Review. Mihaescu leitet die Forschung am Institute of Retail Economics (HFI) in Stockholm und hat außerdem ein Forschungsprojekt am HFI geleitet, das untersucht hat, wie Fußgängerzonen den Branchenmix, das Wachstum der Unternehmen und die Attraktivität des umliegenden Gebiets beeinflussen. Gefördert wurde das Projekt von der Hakon Swenson Foundation.

Wie der Artikel festhält, ist die Wirkung von Fußgängerzonen auf Immobilienwerte bislang wenig erforscht. Um diese Wirkung zu schätzen, verknüpfte Mihaescu drei landesweite schwedische Datenbanken und verglich die Immobilienpreise in Gebieten, in denen Fußgängerzonen verlängert oder verkürzt wurden, vor und nach der Veränderung mit einer Kontrollgruppe. Mit diesem Aufbau erfasst die Studie den Effekt in beide Richtungen, für Gewerbeimmobilien ebenso wie für Wohnimmobilien.

Was die Studie ergab

• Pro zusätzliche 10 Meter Fußgängerzone stiegen die Preise für Gewerbeimmobilien im Umkreis von 500 Metern um 9,75 %, rund 980 SEK pro Quadratmeter.
• Wohnimmobilien im selben Umkreis verteuerten sich um 2,77 %, rund 869 SEK pro Quadratmeter.
• Pro 10 Meter, die wegfielen, sanken die Preise um 8,16 % bei Gewerbeimmobilien und um 2,88 % bei Wohnimmobilien.
• Mit wachsender Entfernung von der Fußgängerzone werden die Effekte schwächer.

Der Artikel legt auch die Gründe dar: Fußgängerbereiche ziehen Konsumenten an, Unternehmen wollen dort sein, wo die Konsumenten sind, und die Nachfrage nach Gewerbeflächen wie nach Wohnraum steigt. In Prozent gerechnet ist der Effekt bei Gewerbeimmobilien am größten.

Für eine Kommune heißt das, dass die Entscheidung, eine Fußgängerzone zu verlängern oder zu verkürzen, auch den Wert der Immobilien in ihrer Umgebung beeinflusst. Eigentümer in der Innenstadt bekommen mit der Studie eine Zahl an die Hand, die sie in Gespräche über Nutzung und Entwicklung der Straße einbringen können.

Madrid: die Sicht der Betriebe

Eine Studie aus Madrid, am 28. September 2026 in European Transport Research Review erschienen, betrachtet dieselbe Art von Veränderung aus Sicht der Straße. Forschende der Universidad Politécnica de Madrid befragten Betriebe in zwei Gebieten, die großflächig in Fußgängerbereiche umgewandelt wurden, Puerta del Sol und Plaza de Olavide: Geschäfte, Bars, Restaurants, Hotels und Dienstleister wie Friseursalons. Die erste Runde fand 2023 statt, kurz nach der Umwandlung, die zweite zwei Jahre später.

• 2023 gaben 16 % der Betriebe an, ihr Umsatz sei gestiegen. 2025 waren es 57 %.
• Im selben Zeitraum maßen die Betriebe der erschwerten Anfahrt ihrer Kunden mit dem Auto weniger Gewicht bei.
• Auf die Frage, was ihre Umsätze beeinflusst, stuften die Betriebe 2025 mehr Fußgänger auf der Straße am höchsten ein.

Die Zufriedenheit mit der Umwandlung war schon direkt danach hoch und zwei Jahre später noch höher. Mit rund fünfzig befragten Betrieben pro Runde ergänzt die Madrider Studie die schwedische: Die eine zeigt den Effekt auf Immobilienwerte in einem ganzen Land, die andere, wie die Betriebe an der Straße die Veränderung erlebt haben.

Nächster Schritt: die Besucherströme über die Zeit verfolgen

Beide Studien weisen in dieselbe Richtung: Fußgängerzonen ziehen Menschen an. Die schwedische Studie baut ihre Erklärung darauf auf, und die Betriebe in Madrid bewerteten mehr Fußgänger als den Faktor, der für ihre Umsätze am meisten zählte. Wenn eine Kommune oder ein Eigentümer vor Ort auf diesen Ergebnissen aufbauen möchte, kann die Messung der Besucherfrequenz ein naheliegender nächster Schritt sein.

Mit einer Baseline aus der Zeit vor einer Veränderung und einer durchgehenden Messung danach lässt sich verfolgen, wie sich eine Fußgängerzone entwickelt: welche Abschnitte die meisten Besucher anziehen, wie die Ströme über die Woche und die Jahreszeiten schwanken und woher die Besucher kommen. Für Städte und Kommunen lässt sich so die Umwandlung in eine Fußgängerzone Jahr für Jahr auswerten, ähnlich wie man die Wirkung von Events und Kampagnen misst. Für Immobilienunternehmen können dieselben Daten Mietverhandlungen unterstützen. Als Västerås die Besucherströme in seiner Innenstadt maß, zeigte sich, dass nicht die vermutete Straße die meistfrequentierte war, und das Ergebnis führte zu Änderungen bei Schaufenstern, Eingängen, Immobilienwerten und Mietniveaus.

Eine Messung im öffentlichen Raum muss die Menschen schützen, die gemessen werden. Bumbee Labs misst anonym und liefert Statistiken über Orte, nie über Personen, mit der einzigen Methode zur Besuchermessung in Europa, die von einer Datenschutzbehörde genehmigt wurde. Wie das funktioniert, steht unter DSGVO und Verkehrszählung im öffentlichen Raum, mehr zur Messung in Innenstädten unter Besucheranalyse für Stadtzentren.

Quellen

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Forschungsprojekt 2021–2023, geleitet von Oana Mihaescu, gefördert von der Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/