Kävijävirta on kiinteistöarvoa. Ala mitata sitä
Useimmat kiinteistöyhtiöt tekevät suuret investointi- ja vuokrauspäätökset oletusten tai ohuen datan varassa. Rakennuksen vetovoima, eli kuinka moni kulkee ohi, astuu sisään ja viipyy, on yksi sen keskeisistä arvoajureista, mutta se jää yleensä mittaamatta. Kun mittaat sen, voit hinnoitella, vuokrata ja kehittää faktojen pohjalta.
Kävijävirta kiinteistöarvona koko salkussa, mitattuna tietosuoja edellä.
Luottavat meihin
Miksi kiinteistöyhtiöt valitsevat Bumbee Labsin
-
Kävijävirta kiinteistöarvona
Ohikulkijat, sisääntuloaste ja käynnit rakennusta kohden muuttavat kiinteistön vetovoiman raaka-aineeksi vuokranmääritykseen, arvonmääritykseen ja vuokralaiskeskusteluihin.
-
Vertaa koko salkkua
Kun jokaisessa rakennuksessa ja joka sesonkina käytetään samoja mittareita, kohteiden suorituskyky on vertailukelpoista ja peruskorjauksen vaikutuksen voi mitata ennen hanketta, sen aikana ja sen jälkeen.
-
Ota käyttöön koko kannassa turvallisesti
Mittaus on anonyymi ja tietosuojaviranomaisen hyväksymä, joten koko kannan kattava käyttöönotto ei anna lakitiimillesi huolenaihetta.
Tällä sivulla
Kiinteistöyhtiöiden kävijäanalytiikka laskee ohikulkijat, käynnit ja viipymäajan rakennuksittain, joten kiinteistösalkun rakennuksia voi verrata samoin perustein. Mittaus toimii useimmiten rakennusten nykyisessä Wi-Fi-verkossa, ja sitä täydennetään vain siellä, missä peitto on heikko. Bumbee Labs on yritys, jonka kehittämä menetelmä on Euroopan ainoa kävijämittausmenetelmä, joka on tietosuojaviranomaisen hyväksymä.
Lyhyesti
- Kiinteistöyhtiöiden kävijäanalytiikka laskee ohikulkijat, käynnit ja viipymäajan kiinteistökannan jokaisesta rakennuksesta, kerroksesta ja liiketilasta, useimmiten rakennusten nykyisen Wi-Fi-verkon kautta.
- Alla vastataan perusteellisesti kahdeksaan salkkukysymykseen: rakennuksen vetovoima vuokraperusteena, arvonmääritys, muista jälkeen jäävät rakennukset, peruskorjaus, tyhjät liiketilat, sijainti vai konsepti, investointibudjetti ja päättyvä vuokrasopimus. Yhdeksään muuhun vastataan lyhyesti.
- Vakioluvut ovat valmiina käynnin jälkeisenä päivänä, ja ne kootaan koko kiinteistökannasta yksittäiseen liiketilaan asti.
- Merkittävä tukholmalainen kauppakiinteistö siirsi datan avulla vuokransa kävijämääriin perustuviksi ja laajensi sitten saman lähestymistavan muuhun kantaansa.
Mitä päätöksiä kävijädata voi tukea kiinteistösalkussa?
Kiinteistöyhtiöt ovat yksi kolmesta segmentistä, jotka kävijälaskenta kiinteistönomistajille ja liiketiloille kattaa; kaksi muuta ovat kauppakeskukset ja retail parkit.
Vuokrat perustuvat vertailukauppoihin. Miten osoitamme lukuina, mitä rakennuksemme itse vetää puoleensa?
Aseta rakennuksen kävijävirta vertailukauppojen rinnalle. Kun kiinteistöyhtiö laskee ohikulkijat, sisään tulevat ja käynnit rakennuksittain, se näkee, mitä kukin sijainti tuottaa, ja vuokran perusteluna on muutakin kuin muut vuokrasopimukset. Wi-Fi-pohjainen kävijälaskenta tuottaa luvut, ja sivu liikevaihtovuokra kertoo, miten niitä käytetään neuvottelupöydässä.
Myymme rakennuksen. Mitä voimme näyttää ostajalle tai arvioijalle sijainnin arvosta?
Näytä rakennuksen mitattu kävijäsarja. Ostajat, arvioijat ja pankit voivat käyttää sitä näyttönä kauppakiinteistön arvonmäärityksessä, ja sillä on painoa vain, jos se on laskettu samalla tavalla ajan mittaan. Johdonmukaisesti mitannut kiinteistöyhtiö pystyy osoittamaan sen; kävijämäärien benchmarking kertoo, miksi.
Mitkä salkkumme rakennukset jäävät muista jälkeen sesonki sesongilta?
Laske jokainen rakennus samalla tavalla ja vertaa. Kun koko salkussa ja kaikkina sesonkeina käytetään samoja mittareita, kiinteistöyhtiö näkee, mitkä kohteet menettävät kävijöitä muuhun kantaan nähden. Koska jokainen rakennus mitataan samalla menetelmällä, kahden rakennuksen ero johtuu rakennuksista itsestään. Opas miten kävijöitä lasketaan kuvaa menetelmän.
Peruskorjasimme rakennuksen. Muuttuivatko käynnit ja kävijävirrat ennen hanketta, sen aikana ja sen jälkeen?
Mittaa rakennus samalla tavalla ennen hanketta, sen aikana ja sen jälkeen, jotta kolmea jaksoa voi verrata keskenään. Silloin kiinteistöyhtiö näkee, miten peruskorjaus muutti käyntejä, ja myymälän lämpökartat näyttävät, liikkuvatko ihmiset nyt rakennuksessa eri tavalla.
Useissa rakennuksissamme on tyhjiä liiketiloja. Mitä liikennettä voimme näyttää kullekin mahdolliselle vuokralaiselle?
Ilmoita kunkin liiketilan ohi kulkeva liikenne mitattuna lukuna. Liiketilan edustan ohikulkijat ja rakennuksen käynnit antavat kiinteistöyhtiölle samanlaisen näytön jokaiselle vuokralaisehdokkaalle rakennus kerrallaan. Lisää tieto siitä, mistä kävijät tulevat, niin voit näyttää, kuinka kauas vetovoima ulottuu.
Yksi vuokralainen menestyy heikosti muuten vilkkaassa rakennuksessa. Onko syy sijainnissa vai konseptissa?
Vertaa ohikulkijoita sisään tuleviin. Runsas ohikulku ja matala sisääntuloaste viittaavat konseptiin, vähäinen ohikulku taas sijaintiin. Näin vuokranantaja erottaa heikon vuokralaisen heikosta rakennuksesta, sillä katu ratkaisee, kuinka moni kulkee ohi, ja liiketila sen, kuinka moni heistä astuu sisään.
Mille kiinteistöistämme tämän vuoden investointibudjetti kannattaa suunnata?
Järjestä rakennukset kävijätrendin ja sisääntuloasteen mukaan. Kiinteistöyhtiön investointikomitea näkee niistä kiinteistösijoittajan silmin, missä investoinnilla on yleisöä voitettavana ja missä ei. Mobiiliverkkodata kertoo lisäksi, mistä kävijät matkustavat paikalle, ja näyttää, kuinka laajalle sijainnin markkina-alue ulottuu.
Vuokrasopimus päättyy. Jatkammeko sitä, nostammeko vuokraa vai vaihdammeko vuokralaista?
Lue liiketilan mittari kävijämäärä / kävijälaskenta sekä sisääntuloaste koko vuokrakauden ajalta. Ne näyttävät, onko vuokralainen tilalle riittävän vahva ja millaisista lähtökohdista uusi vuokralainen aloittaisi. Silloin vuokranantaja voi jatkaa sopimusta, nostaa vuokraa tai vaihtaa vuokralaista mitattujen käyntien perusteella.
Mihin muihin kysymyksiin kiinteistöyhtiö saa vastauksen kävijädatastaan?
- Mitä autoton katu on kiinteistöillemme arvoinen?Oana Mihaescun valtakunnallinen ruotsalainen tutkimus Institute of Retail Economicsissa (HFI) yhdistää pidemmät kävelykadut korkeampiin kiinteistöjen hintoihin lähistöllä, ja ennen kadun muutosta ja sen jälkeen lasketut kävijämäärät näyttävät, miten käynnit kehittyvät niiden ympärillä; katso kävelykadut.
- Mitä saamme maksustamme keskustayhdistykselle?BID-alueen tai keskustakumppanuuden kiinteistönomistajat näkevät yhteisten toimien tuloksen katukohtaisesta kävijäsarjasta, joka lasketaan joka vuosi samalla tavalla.
- Näkeekö johto koko kannan, kun kiinteistöpäällikkö näkee yhden rakennuksen?Samat luvut kulkevat salkusta rakennukseen ja liiketilaan, joten johdon raportti ja rakennuksen päivittäinen työ perustuvat samaan sarjaan.
- Voiko siivouksen ja huollon mitoittaa sen mukaan, miten rakennusta todella käytetään?Rakennuskohtaisista huipuista ja trendeistä näkee, milloin on vilkasta ja milloin hiljaista, ja huoltotyöt voi ajoittaa kävijöiden mukaan.
- Mitä asemakiinteistöjemme kaupat ja kahvilat ovat arvoisia?Aseman läpi kulkeva kävijävirta näyttää, mitä sen liiketilat ovat arvoisia; katso joukkoliikenteen solmukohdat.
- Voimmeko mitata koko kannassa ilman, että juristit sanovat ei?Mittaus on anonyymi eikä tuota henkilötietoja, joten kiinteistöyhtiö voi tuoda saman menetelmän jokaiseen rakennukseen; katso GDPR-kävijäanalytiikka.
- Due diligence: miten mittaamme kiinteistön, jota emme vielä omista?Ilman omia antureita mobiiliverkkodata näyttää, mistä sijainnin kävijät matkustavat paikalle, ja antaa ostajalle kuvan sen markkina-alueesta ennen kauppaa.
- Mistä katutason liiketilasta kannattaa tehdä kauppa, kahvila tai palvelu?Kannan jokaisen katutason liiketilan ohi kulkeva kävijävirta näyttää, mitkä sijainnit kantavat kaupan, ja toimii näyttönä käyttötarkoitusta valittaessa.
- Tyhjät liiketilat: mitä vajaakäyttö tekee kadulle?Ennen tilojen tyhjenemistä ja sen jälkeen lasketut kävijämäärät näyttävät, mikä käynneissä muuttui, ja samat laskennat kertovat, pitääkö tilaan määräajaksi vuokrattu pop-up kävijämäärät yllä; katso pop-up-myymälät.
Mitä dataa saat
- Ohikulkijat ja sisääntuloasterakennusta kohden: kiinteistön, sen julkisivun, sijainnin ja vuokralaisten vetovoima sekä raaka-aine vuokraneuvotteluihin.
- Käyntimäärätkokonaisille rakennuksille, kerroksille, vyöhykkeille ja yksittäisille tiloille.
- Viipymäaika ja kulkureititkuinka kauan ihmiset viipyvät ja miten he liikkuvat kiinteistössä.
- Rakennusten välinen vertailusamat mittarit koko salkussa ja eri sesongeissa, joten kohteiden suorituskyky on vertailukelpoista.
- Kehitys- ja peruskorjaushankkeiden vaikutusmittaa hankkeen vaikutus kävijävetoon ennen, aikana ja jälkeen.
- Huiput, trendit ja ruuhkattilasuunnitteluun, huollon ajoitukseen ja turvallisuuteen, valmiina käynnin jälkeisenä päivänä.
- Tilojen käyttöastenäe, mitkä kerrokset, tilat ja yhteiset alueet ovat käytössä ja mitkä jäävät vajaakäytölle, osana laajempaa salkunhallintaa.
→ Katso koko mittarikatalogi ja toimitustavat
Mitä merkittävä tukholmalainen kauppakiinteistö teki kävijädatallaan?
Merkittävässä tukholmalaisessa kauppakiinteistössä luotettavan käynti-, sisääntuloaste- ja viipymädatan ansiosta omistaja siirtyi kävijämääriin perustuviin vuokriin, hinnoitteli tilat ja tapahtuma-alueet todellisen altistuksen mukaan ja erotti aidot ankkurit kuolleista alueista. Sen jälkeen omistaja laajensi saman lähestymistavan muuhun kantaansa.
Mihin tämä liittyy
- Jos kohde on nimenomaan kauppakeskus, operaattorin näkökulma (vuokralaisrakenne, ravintolamaailma, näytöt ja tapahtumatilat) käsitellään perusteellisesti sivulla kauppakeskusoperaattorit ja kiinteistönomistajat.
- Kantasi näytöt ja mainostaulut ovat oma tulovirtansa (katso ulko- ja DOOH-mainonnan analytiikka), ja se, mistä rakennustesi kävijät tulevat, on kaupunkikeskustojen ja älykkäiden kaupunkien analytiikan aihe.
Haluatko nähdä, miltä tämä näyttäisi sinun kohteessasi?
Hyväksytty ja validoitu
Menetelmä on tietosuojaviranomaisen hyväksymä, akateemisen tutkimuksen ja asiakkaiden validoima, eikä se käytä henkilötietoja. Se on näyttöä, jonka voit viedä investointikomitealle.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko kiinteistöyhtiö määrittää vuokrat kävijävirran mukaan vertailukauppojen sijaan?
Kyllä. Ohikulkijat ja sisääntuloaste rakennusta kohden osoittavat kiinteistön vetovoiman lukuina. Silloin vuokrakeskustelussa puhutaan siitä kävijävirrasta, jonka sijaintisi todella tuottaa, eikä vain siitä, mitä markkina sanoo.
Voiko kiinteistöyhtiö todistaa kävijäanalytiikalla, mitä peruskorjaus muutti?
Kyllä. Kävijävetoa mitataan ennen hanketta, sen aikana ja sen jälkeen, joten voit osoittaa lukuina, mitä peruskorjaus muutti.
Miten kävijädata jäsentyy kiinteistöyhtiön salkussa?
Kolmella tasolla. Omaisuudenhoito lukee koko kantaa, kiinteistöpäälliköt omia rakennuksiaan, ja vuokralaisille suunnattua syötettä voi tarjota palveluna.
Näin kokonaisuus rakentuu
Osa kokonaisuutta
Toimialat ja segmentit
Mittarit
Menetelmät
Syvenny aiheeseen
Tietosuoja:GDPR-yhteensopiva kävijäanalytiikkaIMY:n päätösGDPR-yhteensopiva vai hyväksytty