Návštěvnost je hodnota nemovitosti. Začněte ji měřit
Většina realitních společností dělá velká investiční a nájemní rozhodnutí na základě předpokladů nebo skromných dat. Přitažlivost budovy (kolik lidí kolem projde, vstoupí a zůstane) patří k hlavním faktorům její hodnoty, a přesto se obvykle neměří. Jakmile ji měříte, můžete stanovovat ceny, pronajímat a rozvíjet podle faktů.
Návštěvnost jako hodnota aktiv v celém portfoliu, měřená s ohledem na soukromí.
Důvěřují nám
Proč si realitní společnosti vybírají Bumbee Labs
-
Návštěvnost jako hodnota aktiv
Kolemjdoucí, capture rate (míra zachycení) a návštěvy jednotlivých budov promění přitažlivost nemovitosti v podklad pro stanovení nájmu, ocenění a jednání s nájemci.
-
Srovnání napříč portfoliem
Stejné metriky ve všech budovách a ročních obdobích umožní porovnat výkonnost aktiv a změřit efekt rekonstrukce před ní, během ní i po ní.
-
Bezpečné nasazení v celém portfoliu
Měření je anonymní a schválené dozorovým úřadem, takže nasazení ve všech budovách nedá vašemu právnímu oddělení důvod k obavám.
Na této stránce
Analýza návštěvnosti budov dává realitním společnostem počty kolemjdoucích, návštěv a dobu setrvání pro každou budovu, takže budovy lze porovnávat stejným metrem. Většinou běží na Wi-Fi, kterou budovy už mají, a doplňuje se jen tam, kde je pokrytí slabé. Bumbee Labs stojí za jedinou metodou počítání osob v Evropě schválenou dozorovým úřadem pro ochranu osobních údajů.
Ve zkratce
- Analýza návštěvnosti portfolia počítá kolemjdoucí, návštěvy a dobu setrvání pro každou budovu, podlaží a jednotku, většinou přes Wi-Fi, kterou budovy už mají.
- Osm otázek z portfolia má níže plnou odpověď: přitažlivost budovy v argumentaci o nájmu, ocenění, zaostávající budovy, rekonstrukce, prázdné jednotky, lokalita nebo koncept, investiční rozpočet a konec nájmu. Dalších devět má krátkou odpověď.
- Standardní čísla jsou připravená den po návštěvě a skládají se od celého portfolia až po jednotlivou jednotku.
- Velká stockholmská obchodní nemovitost podle dat převedla nájmy na návštěvnost a pak tento přístup rozšířila na zbytek portfolia.
Která rozhodnutí v realitním portfoliu mohou data o návštěvnosti podpořit?
Realitní společnosti jsou jedním ze tří segmentů analýzy návštěvnosti pro vlastníky obchodních nemovitostí, vedle nákupních center a retail parků.
Nájmy se řídí srovnatelnými transakcemi. Jak vyjádřit číslem, co přitahuje samotná budova?
Postavte návštěvnost, kterou budova přitahuje, vedle srovnatelných transakcí. Realitní společnosti ukážou počty kolemjdoucích, vstupů a návštěv za každou budovu, co která lokalita přináší, takže argumentace o nájmu stojí na víc než jen na jiných nájemních smlouvách. Počty vytváří počítání osob přes Wi-Fi a stránka o nájmu z obratu popisuje, jak se používají při jednání.
Prodáváme budovu. Co můžeme ukázat kupci nebo odhadci o hodnotě lokality?
Ukažte naměřenou řadu návštěv budovy. Kupci, odhadci a banky ji mohou číst jako doklad při oceňování obchodní nemovitosti a váhu má jen tehdy, pokud se počítalo stejně po celou dobu. Realitní společnost, která měřila konzistentně, to doložit může; proč, vysvětluje článek o benchmarku návštěvnosti.
Které budovy v našem portfoliu ztrácejí oproti ostatním, sezónu po sezóně?
Počítejte všechny budovy stejně a porovnávejte. Se stejnými metrikami v celém portfoliu a ve všech ročních obdobích realitní společnost vidí, která aktiva ztrácejí návštěvníky oproti zbytku portfolia. Když v každé budově platí jedna metoda, rozdíl mezi dvěma budovami vychází z budov samotných. Metodu popisuje článek jak počítat návštěvníky.
Budovu jsme zrekonstruovali. Změnily se návštěvy a toky před projektem, během něj a po něm?
Počítejte budovu stejně před projektem, během něj i po něm, aby šlo tato tři období porovnat. Realitní společnost pak vyčte změnu návštěv, kterou rekonstrukce přinesla, a heatmapa ukáže, jestli se lidé budovou pohybují jinak.
V několika budovách máme prázdné jednotky. Jaký provoz můžeme ukázat zájemcům o nájem?
Uvádějte provoz kolem každé jednotky jako naměřené číslo. Počty kolemjdoucích před jednotkou a návštěvy budovy umožní realitní společnosti dát každému zájemci stejný druh podkladů, budovu po budově. Přidejte odkud návštěvníci přijíždějí a ukažte, kam až přitažlivost sahá.
Jeden nájemce v jinak rušné budově je slabý. Je to lokalitou, nebo konceptem?
Porovnejte kolemjdoucí se vstupy. Vysoký provoz kolem a nízký capture rate ukazují na koncept, nízký provoz kolem ukazuje na lokalitu. Pronajímatel tak odliší slabého nájemce od slabé budovy: ulice určuje, kolik lidí projde kolem, a jednotka rozhoduje, kolik z nich vejde.
Která z našich nemovitostí má letos dostat investiční rozpočet?
Seřaďte budovy podle trendu návštěv a capture rate. Investičnímu výboru realitní společnosti ukážou, kde má investice publikum, které může získat, a kde ne. Data mobilních operátorů přidají, odkud návštěvníci přijíždějí, a tím i to, kam až sahá spádová oblast lokality.
Končí nájemní smlouva. Prodloužíme ji, zvýšíme nájem, nebo vyměníme nájemce?
Přečtěte si návštěvnost / počet návštěvníků a capture rate jednotky za celou dobu nájmu. Ukážou, jestli nájemce prostor unese a s čím by musel pracovat nástupce. Pronajímatel pak může prodloužit, zvýšit nájem nebo vyměnit nájemce podle naměřených návštěv.
Na jaké další otázky odpoví realitní společnosti data o návštěvnosti?
- Jakou hodnotu má pro naše nemovitosti ulice bez aut?Celostátní švédská studie Oany Mihaescu z výzkumného institutu HFI (Institute of Retail Economics) spojuje delší pěší zóny s vyššími cenami okolních nemovitostí a návštěvnost počítaná před změnou ulice a po ní ukazuje, jak se návštěvy v jejich okolí vyvíjejí; viz pěší zóny.
- Co dostáváme za svůj příspěvek městskému partnerství?Vlastníci nemovitostí ve sdružení BID nebo v městském partnerství mohou vyčíst, co společné úsilí přináší, z řady návštěvnosti po ulicích, počítané každý rok stejně; viz intenzita pěší dopravy v centru města.
- Může vedení vidět celé portfolio a správce nemovitosti jednu budovu?Stejná čísla vedou od portfolia přes budovu až k jednotce, takže zpráva pro vedení i každodenní práce v budově stojí na jedné řadě dat.
- Může se úklid a údržba řídit tím, jak se budova skutečně používá?Špičky a trendy po budovách ukazují, kdy je rušno a kdy klid, takže servisní práce lze plánovat podle návštěvníků.
- Jakou hodnotu mají obchody a kavárny v našich nádražních nemovitostech?Tok cestujících nádražím ukazuje, jakou hodnotu mají jednotky v něm; viz přestupní uzly veřejné dopravy.
- Můžeme měřit v celém portfoliu, aniž by právníci řekli ne?Měření je anonymní a nevznikají při něm žádné osobní údaje, takže realitní společnost může použít stejnou metodu v každé budově; viz počítání osob a GDPR.
- Due diligence: jak změřit nemovitost, kterou ještě nevlastníme?Bez vlastních senzorů ukážou data mobilních operátorů, odkud návštěvníci lokality přijíždějí, a kupec tak vidí její spádovou oblast ještě před koupí.
- Ze které jednotky v přízemí udělat obchod, kavárnu nebo službu?Tok kolem každé jednotky v úrovni ulice ukazuje, které lokality unesou maloobchod, a slouží jako podklad pro volbu využití.
- Prázdné obchodní jednotky: co dělá neobsazenost s ulicí?Počty před uvolněním jednotek a po něm ukazují, co se v návštěvách změnilo, a tytéž počty ukážou, jestli pop-up pronajatý na určitou dobu udrží návštěvníky; viz pop-up store.
Jaká data získáte
- Kolemjdoucí a capture ratepo budovách: přitažlivost nemovitosti, jejího průčelí, lokality a nájemců a podklad pro vyjednávání o nájmu.
- Počty návštěvza celé budovy, podlaží, zóny a jednotlivé jednotky.
- Doba setrvání a trasy návštěvníkůjak dlouho lidé zůstávají a jak se nemovitostí pohybují.
- Srovnání budov mezi seboustejné metriky v celém portfoliu a ve všech ročních obdobích, takže výkonnost aktiv lze porovnat.
- Dopad developmentu a rekonstrukcíefekt projektu na přitažlivost pro návštěvníky před ním, během něj i po něm.
- Špičky, trendy a přeplněnostpro plánování provozu budov, údržby a bezpečnosti, připravené den po návštěvě.
- Využití prostorkterá podlaží, jednotky a společné prostory žijí a které zůstávají nevyužité, jako součást širší správy portfolia.
→ Celý katalog metrik a formáty doručení
Co udělala velká stockholmská obchodní nemovitost se svými daty o návštěvnosti?
Spolehlivá data o návštěvách, capture rate a době setrvání umožnila vlastníkovi velké stockholmské obchodní nemovitosti přejít na nájmy podle návštěvnosti, oceňovat prostory a eventové plochy podle skutečné expozice a odlišit skutečné magnety od mrtvých zón. Stejný přístup pak vlastník rozšířil na zbytek portfolia.
Kam to patří
- Pokud jde konkrétně o nákupní centrum, pohled provozovatele (skladba nájemců, food court, obrazovky a eventové prostory) podrobně popisuje stránka nákupní centra a pronajímatelé.
- Obrazovky a billboardy v celém portfoliu jsou samostatným zdrojem příjmů (viz měření publika venkovní reklamy a DOOH) a odkud přicházejí návštěvníci vašich budov, je tématem stránky analýza návštěvnosti center měst a chytrých měst.
Chcete vidět, jak by to vypadalo u vás?
Schváleno a ověřeno
Metoda je schválená dozorovým úřadem pro ochranu osobních údajů, ověřená akademickou sférou i zákazníky a nepoužívá osobní údaje. To jsou podklady, které můžete předložit investičnímu výboru.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Časté dotazy
Může realitní společnost stanovit nájemné podle návštěvnosti místo podle srovnatelných transakcí?
Ano. Kolemjdoucí a capture rate jednotlivých budov kvantifikují přitažlivost nemovitosti, takže vyjednávání o nájmu stojí na pevnějším základě než jen na srovnatelných transakcích.
Může realitní společnost doložit analýzou návštěvnosti, co změnila rekonstrukce?
Ano. Přitažlivost pro návštěvníky se měří před projektem, během něj i po něm, takže změnu, kterou rekonstrukce přinesla, můžete vyjádřit číslem.
Jak se data o návštěvnosti skládají v portfoliu realitní společnosti?
Na třech úrovních. Správa aktiv čte celé portfolio, správci nemovitostí své vlastní budovy a nájemcům lze nabídnout datový výstup jako službu.
Kam to patří
Součást
Odvětví a segmenty
Metody
Ochrana osobních údajů:Počítání osob a GDPRRozhodnutí IMYV souladu s GDPR vs. schváleno