La afluencia es valor de activo. Empiece a medirla
La mayoría de las inmobiliarias toman grandes decisiones de inversión y arrendamiento sobre suposiciones o datos escasos. La atracción de un edificio (cuántas personas pasan, entran y se quedan) es uno de sus principales motores de valor, pero suele quedar sin medir. Cuando la mide, puede fijar precios, arrendar y desarrollar sobre hechos.
La afluencia como valor de activo en toda la cartera, con la privacidad como prioridad.
Con la confianza de
Por qué las empresas inmobiliarias eligen Bumbee Labs
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La afluencia como valor de activo
Los transeúntes, la tasa de captación y las visitas por edificio convierten la atracción de un inmueble en la materia prima para fijar alquileres, valorar y negociar con inquilinos.
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Compare toda la cartera
Las mismas métricas en cada edificio y temporada hacen comparable el rendimiento de los activos, y miden el efecto de una reforma antes, durante y después.
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Despliegue en todo el parque inmobiliario con seguridad
La medición es anónima y el método está aprobado por una autoridad de protección de datos, así que un despliegue en todo el parque inmobiliario no le quita el sueño al equipo legal.
En esta página
Con la analítica de afluencia, una inmobiliaria mide transeúntes, visitas y tiempo de permanencia en cada edificio de su cartera, y así compara sus edificios en igualdad de condiciones. Funciona sobre todo con el Wi-Fi que los edificios ya tienen, con añadidos solo donde falta cobertura. Bumbee Labs es la empresa detrás del único método de medición de afluencia en Europa aprobado por una autoridad de protección de datos.
En resumen
- La analítica de afluencia para inmobiliarias cuenta transeúntes y visitas y mide el tiempo de permanencia en cada edificio, planta y local de un parque inmobiliario, sobre todo con el Wi-Fi que los edificios ya tienen.
- Más abajo se responden a fondo ocho preguntas de cartera: la atracción de un edificio en la negociación del alquiler, la valoración, los edificios que se quedan atrás, la reforma, los locales vacíos, ubicación o concepto, el presupuesto de inversión y el vencimiento del contrato. Otras nueve reciben una respuesta breve.
- Las cifras estándar están listas el día después de la visita y se agregan desde todo el parque inmobiliario hasta un solo local.
- Un gran activo comercial de Estocolmo usó los datos para pasar a alquileres basados en la afluencia y después extendió el enfoque al resto de su parque inmobiliario.
¿Qué decisiones pueden respaldar los datos de afluencia en una cartera inmobiliaria?
Las inmobiliarias son uno de los tres segmentos de la analítica de afluencia para inmuebles comerciales, junto a los centros comerciales y los parques comerciales.
Los alquileres se fijan por operaciones comparables. ¿Cómo ponemos cifra a lo que atrae nuestro propio edificio?
Ponga la afluencia que atrae el edificio junto a las operaciones comparables. Para una inmobiliaria, los conteos de transeúntes, entradas y visitas por edificio muestran lo que aporta cada ubicación, así que la propuesta de alquiler se apoya en algo más que otros contratos. El conteo de personas por Wi-Fi produce esas cifras, y en renta variable se explica cómo usarlas en la negociación del alquiler.
Vamos a vender un edificio. ¿Qué podemos mostrar a un comprador o a un tasador sobre lo que vale la ubicación?
Muestre una serie medida de visitas del edificio. Compradores, tasadores y bancos pueden leerla como evidencia en la valoración de un inmueble comercial, y solo tiene peso si se contó del mismo modo a lo largo del tiempo. Una inmobiliaria que ha medido de forma constante puede demostrarlo; el artículo sobre el benchmark de afluencia explica por qué.
¿Qué edificios de nuestra cartera pierden terreno frente al resto, temporada a temporada?
Cuente todos los edificios del mismo modo y compárelos. Con las mismas métricas en toda la cartera y en todas las temporadas, una inmobiliaria ve qué activos pierden visitantes frente al resto del parque inmobiliario. Si en cada edificio se usa el mismo método, la diferencia entre dos de ellos se debe a los propios edificios. La guía sobre cómo contar visitantes describe el método.
Hemos reformado un edificio. ¿Cambiaron las visitas y los flujos antes, durante y después del proyecto?
Cuente el edificio del mismo modo antes, durante y después del proyecto, para que los tres periodos sean comparables. La inmobiliaria puede leer entonces el cambio en las visitas que trajo la reforma, y los mapas de calor en tienda muestran si la gente se mueve ahora de otra forma por el edificio.
Hay locales vacíos en varios de nuestros edificios. ¿Qué tráfico podemos mostrar a cada posible inquilino?
Indique el tráfico frente a cada local como una cifra medida. Los conteos de transeúntes delante de un local y de visitas al edificio permiten a una inmobiliaria dar a cada posible inquilino el mismo tipo de evidencia, edificio por edificio. Añada además de dónde vienen los visitantes para ver hasta dónde llega la atracción.
Un inquilino rinde poco en un edificio por lo demás concurrido. ¿Es la ubicación o el concepto?
Compare los transeúntes con las entradas. Mucho tráfico de paso con una tasa de captación baja apunta al concepto, y poco tráfico de paso apunta a la ubicación. Así el arrendador distingue a un inquilino débil de un edificio débil, porque la calle determina cuántas personas pasan y el local decide cuántas de ellas entran.
¿Cuál de nuestros inmuebles debería recibir el presupuesto de inversión este año?
Ordene los edificios por tendencia de visitas y tasa de captación. Para el comité de inversión de una inmobiliaria, estas cifras muestran dónde una inversión tiene un público que ganar y dónde no. Los datos de red móvil añaden desde dónde viajan los visitantes, lo que indica hasta dónde llega el área de mercado de una ubicación.
Vence un contrato de arrendamiento. ¿Lo prorrogamos, subimos el alquiler o cambiamos de inquilino?
Lea la afluencia / conteo de visitantes y la tasa de captación del local a lo largo de todo el contrato. Estas cifras muestran si el inquilino sostiene el espacio y con qué tendría que trabajar uno nuevo. Con ellas, el arrendador decide si prorroga, sube el alquiler o cambia de inquilino a partir de visitas medidas.
¿Qué otras preguntas puede responder una inmobiliaria con sus datos de afluencia?
- ¿Qué valor tiene una calle sin coches para nuestros inmuebles?Un estudio nacional sueco de Oana Mihaescu, del Institute of Retail Economics (HFI), relaciona calles peatonales más largas con precios inmobiliarios más altos en su entorno, y la afluencia contada antes y después de un cambio en la calle muestra cómo evolucionan las visitas a su alrededor; vea calles peatonales.
- ¿Qué obtenemos por nuestra cuota a la asociación del centro urbano?Los propietarios de un BID o de una asociación similar pueden leer lo que aportan los esfuerzos conjuntos en una serie de afluencia por calle, contada del mismo modo cada año.
- ¿Puede la dirección ver todo el parque inmobiliario mientras el gestor ve un solo edificio?Las mismas cifras van de la cartera al edificio y al local, así que el informe de dirección y el trabajo diario del edificio se basan en una sola serie.
- ¿Pueden la limpieza y el mantenimiento adaptarse a cómo se usa realmente el edificio?Los picos y las tendencias por edificio muestran cuándo hay mucha gente y cuándo está tranquilo, así que los servicios pueden planificarse en función de los visitantes.
- ¿Cuánto valen las tiendas y cafeterías de nuestros inmuebles en estaciones?El flujo que pasa por una estación muestra lo que valen sus locales; vea nodos de transporte público.
- ¿Podemos medir en todo el parque inmobiliario sin que los abogados digan que no?La medición es anónima y no produce datos personales, así que una inmobiliaria puede llevar el mismo método a cada edificio; vea analítica de afluencia conforme al RGPD.
- Due diligence: ¿cómo medimos un inmueble que todavía no es nuestro?Sin sensores propios, los datos de red móvil muestran desde dónde viajan los visitantes de una ubicación, lo que da al comprador una visión de su área de mercado antes de la compra.
- ¿Qué local de planta baja debería ser tienda, cafetería o servicio?El flujo frente a cada local a pie de calle de la cartera muestra qué ubicaciones sostienen el comercio, como base para decidir el uso.
- Locales comerciales vacíos: ¿cómo afecta la desocupación a la calle?Los conteos antes y después de que se vacíen los locales muestran qué cambió en las visitas, y con los mismos conteos se ve si una tienda pop-up alquilada por un tiempo mantiene la afluencia; vea tiendas pop-up.
Qué datos obtiene
- Transeúntes y tasa de captaciónpor edificio: el efecto de atracción de un inmueble, su fachada, su ubicación y sus inquilinos, y la materia prima para las negociaciones de alquiler.
- Conteos de visitasde edificios completos, plantas, zonas y locales individuales.
- Tiempo de permanencia y recorridos de los visitantescuánto se queda la gente y cómo se mueve por un inmueble.
- Comparativas entre edificioslas mismas métricas en toda la cartera y entre temporadas, para que el rendimiento de los activos sea comparable.
- Impacto de desarrollos y reformasmida el efecto de un proyecto sobre la atracción de visitantes antes, durante y después.
- Picos, tendencias y aglomeracionespara la planificación de instalaciones, la programación del mantenimiento y la seguridad, listos al día siguiente de la visita.
- Uso de los espaciosvea qué plantas, locales y zonas comunes tienen actividad y cuáles están infrautilizados, como parte de una gestión de cartera más amplia.
→ Vea el catálogo completo de métricas y los formatos de entrega
¿Qué hizo un gran activo comercial de Estocolmo con sus datos de afluencia?
En un gran activo comercial de Estocolmo, datos fiables de visitas, tasa de captación y permanencia permitieron al propietario pasar a alquileres basados en afluencia, tarificar espacios y zonas de eventos según la exposición real y separar las verdaderas locomotoras de las zonas muertas. Después, el propietario extendió el mismo enfoque al resto del parque inmobiliario.
Dónde encaja
- Si el activo en cuestión es específicamente un centro comercial, la parte del operador (mezcla de inquilinos, zona de restauración, pantallas y espacios para eventos) se trata en profundidad en centros comerciales y propietarios.
- Las pantallas y las vallas de su parque inmobiliario son una línea de ingresos propia (vea analítica para publicidad exterior y DOOH), y de dónde vienen los visitantes de sus edificios es el tema de analítica para centros urbanos y smart cities.
¿Quiere ver cómo sería para su espacio?
Aprobado y validado
El método está aprobado por una autoridad de protección de datos, validado por el mundo académico y por clientes, y no usa datos personales. Es evidencia que puede llevar a un comité de inversión.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Preguntas frecuentes
¿Puede una inmobiliaria fijar alquileres por afluencia en lugar de por operaciones comparables?
Sí. Los transeúntes y la tasa de captación por edificio cuantifican el efecto de atracción de un inmueble, y así la conversación de alquiler pasa de "el mercado dice" a la afluencia que su ubicación entrega realmente.
¿Puede una inmobiliaria demostrar con analítica de afluencia qué cambió una reforma?
Sí. La atracción de visitantes se mide antes, durante y después de un proyecto, así que se puede poner cifra a lo que cambió la reforma.
¿Cómo se agregan los datos de afluencia en la cartera de una inmobiliaria?
En tres niveles. La gestión de activos lee toda la cartera, los gestores inmobiliarios leen sus propios edificios y a los inquilinos se les puede ofrecer un flujo de datos como servicio.
Cómo encaja
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Protección de datos:Analítica de afluencia conforme al RGPDLa decisión de IMYRGPD conforme vs aprobado