La afluencia es valor de activo, empiece a medirla

El trabajo por hacer

Usted posee y gestiona inmuebles comerciales (oficinas, retail a pie de calle, locales en calles comerciales, proyectos de uso mixto, carteras completas) y le evalúan por el valor de los activos y la rentabilidad. Las preguntas recurrentes atraviesan toda la cartera: ¿Cuánto vale realmente una ubicación, para fijar alquileres y valorar? ¿Cómo baso los alquileres en la atracción y la afluencia que entrega un inmueble, y no solo en operaciones comparables? ¿Qué edificios y locales atraen a la gente, y cuáles rinden por debajo? ¿Cómo muestro a un posible inquilino el tráfico que verá su local? ¿Cómo demuestro el efecto de una reforma o un desarrollo, antes, durante y después? ¿Dónde se está desperdiciando espacio, y cómo lo optimizo? ¿Y cómo comparo un activo con otro en toda la cartera y entre temporadas? Hoy, la mayoría de esas respuestas son conjeturas.

Medición de afluencia en una cartera inmobiliaria

Bumbee Labs mide la atracción de sus edificios (transeúntes fuera, personas que entran, cuánto se quedan y adónde van), normalmente con la infraestructura Wi-Fi ya instalada, con solo pequeñas adiciones donde la cobertura es escasa. Los datos se agregan como piensa un propietario: una visión de cartera para la gestión de activos, paneles por edificio para los gestores inmobiliarios y un servicio de valor añadido que puede ofrecer a los inquilinos. Y es el único método de medición de afluencia en Europa aprobado por una autoridad de protección de datos, así que un despliegue en todo el parque inmobiliario no añade ningún riesgo de privacidad.

Cómo funciona el conteo de personas por Wi-Fi →

Qué datos obtiene

• Transeúntes y tasa de captación por edificio: el efecto de atracción de un inmueble, su fachada, su ubicación y sus inquilinos; la materia prima para las negociaciones de alquiler.
• Conteos de visitas de edificios completos, plantas, zonas y locales individuales.
• Tiempo de permanencia y recorridos de los visitantes: cuánto se queda la gente y cómo se mueve por un inmueble.
• Comparativas entre edificios: las mismas métricas en toda la cartera y entre temporadas, para que el rendimiento de los activos sea comparable.
• Impacto de desarrollos y reformas: mida el efecto de un proyecto sobre la atracción de visitantes antes, durante y después.
• Picos, tendencias y aglomeraciones: para la planificación de instalaciones, la programación del mantenimiento y la seguridad.

Estos son los datos que llevan una conversación de alquiler de “el mercado dice” a “esta es la afluencia que entrega su ubicación, y esto es lo que vale”, y que le permiten ofrecer la analítica de afluencia a los inquilinos como servicio de valor añadido. Para la negociación en sí, desde cualquiera de los dos lados de la mesa, vea datos de afluencia para negociar alquileres.

→ Vea el catálogo completo de métricas y los formatos de entrega

Pruebas: un gran activo comercial de Estocolmo

El patrón de cartera que las inmobiliarias reconocen ya está probado en un gran activo comercial de Estocolmo: datos fiables de visitas, tasa de captación y permanencia permitieron al propietario pasar a alquileres basados en afluencia, tarificar espacios y zonas de eventos según la exposición real y separar las locomotoras reales de las zonas muertas, para luego extender el mismo enfoque al resto del parque inmobiliario.

Lea el caso inmobiliario →

Dónde encaja

Si el activo en cuestión es específicamente un centro comercial, el manual del operador (mezcla de inquilinos, zona de restauración, pantallas y espacios para eventos) se trata en profundidad en centros comerciales y propietarios. Las pantallas y las vallas de su parque inmobiliario son una línea de ingresos propia (vea analítica para publicidad exterior y DOOH), y el área de influencia circundante que lleva afluencia a sus edificios es el tema de analítica para centros urbanos y smart cities.