Ruch pieszy to wartość aktywów. Zacznij go mierzyć
Większość firm nieruchomościowych podejmuje ważne decyzje inwestycyjne i najemne na podstawie założeń lub szczątkowych danych. Atrakcyjność budynku, czyli ile osób go mija, wchodzi i zostaje, to jeden z jego głównych nośników wartości, a mimo to zwykle pozostaje niezmierzona. Gdy ją zmierzysz, możesz wyceniać, wynajmować i rozwijać na faktach.
Ruch pieszy jako wartość aktywów w całym portfelu, mierzony z prywatnością na pierwszym miejscu.
Zaufali nam
Dlaczego firmy nieruchomościowe wybierają Bumbee Labs
-
Ruch pieszy jako wartość aktywów
Przechodnie, współczynnik wejść i wizyty dla każdego budynku zamieniają atrakcyjność nieruchomości w surowiec do ustalania czynszów, wycen i rozmów z najemcami.
-
Benchmarking w całym portfelu
Dzięki tym samym wskaźnikom dla każdego budynku i sezonu wyniki aktywów są porównywalne, a efekt modernizacji można zmierzyć przed projektem, w jego trakcie i po nim.
-
Bezpieczne wdrożenie w całym portfelu
Pomiar jest anonimowy i zatwierdzony przez organ ochrony danych, więc wdrożenie w całym portfelu nie spędza snu z powiek działowi prawnemu.
Na tej stronie
Pomiar ruchu pieszego w portfelu nieruchomości daje firmom nieruchomościowym liczbę przechodniów i wizyt oraz czas przebywania w każdym budynku, więc budynki da się porównać na równych zasadach. Działa głównie na istniejącym Wi-Fi budynków, z uzupełnieniami tylko przy słabym zasięgu. Bumbee Labs to firma stojąca za jedyną metodą pomiaru ruchu pieszego w Europie zatwierdzoną przez organ ochrony danych.
W skrócie
- Pomiar ruchu pieszego w portfelu nieruchomości liczy przechodniów, wizyty i czas przebywania dla każdego budynku, piętra i lokalu, głównie przez Wi-Fi, które budynki już mają.
- Poniżej znajdziesz pełne odpowiedzi na osiem pytań portfelowych: siła przyciągania budynku w rozmowie o czynszu, wycena, budynki tracące na tle reszty, modernizacja, puste lokale, lokalizacja czy koncept, budżet inwestycyjny i wygasająca umowa najmu. Na dziewięć kolejnych odpowiadamy krótko.
- Standardowe dane są gotowe dzień po wizycie i sumują się od całego portfela aż po pojedynczy lokal.
- Właściciel dużego sztokholmskiego aktywa handlowego wykorzystał dane, aby przejść na czynsze oparte na ruchu pieszym, a następnie rozszerzył to podejście na resztę portfela.
Jakie decyzje w portfelu nieruchomości może wspierać analityka ruchu pieszego?
Firmy nieruchomościowe to jeden z trzech segmentów analityki odwiedzających dla nieruchomości handlowych, obok galerii i parków handlowych.
Czynsze opierają się na transakcjach porównawczych. Jak wyrazić w liczbach to, co przyciąga sam nasz budynek?
Postaw obok transakcji porównawczych ruch, jaki budynek przyciąga. W firmie nieruchomościowej liczba przechodniów, wejść i wizyt dla każdego budynku pokazuje, co daje każda lokalizacja, więc argumenty czynszowe opierają się na czymś więcej niż inne umowy najmu. Zliczanie osób przez Wi-Fi dostarcza liczby, a o tym, jak wykorzystać je w negocjacjach, mówi strona czynsz od obrotu.
Sprzedajemy budynek. Co możemy pokazać kupującemu lub rzeczoznawcy o wartości lokalizacji?
Pokaż zmierzoną serię wizyt dla budynku. Kupujący, rzeczoznawcy i banki mogą ją traktować jako dowód przy wycenie nieruchomości handlowej, ale ma ona wagę tylko wtedy, gdy przez cały czas liczono w ten sam sposób. Firma nieruchomościowa, która mierzyła konsekwentnie, może to pokazać, a benchmark ruchu pieszego wyjaśnia, dlaczego.
Które budynki w naszym portfelu tracą na tle pozostałych, sezon po sezonie?
Licz każdy budynek w ten sam sposób i porównuj. Przy tych samych wskaźnikach w całym portfelu i we wszystkich sezonach firma nieruchomościowa widzi, które aktywa tracą odwiedzających na tle reszty. Gdy w każdym budynku działa jedna metoda, różnica między dwoma budynkami wynika z samych budynków. Metodę opisuje poradnik jak liczyć odwiedzających.
Zmodernizowaliśmy budynek. Jak zmieniły się wizyty i przepływy przed projektem, w jego trakcie i po nim?
Licz budynek w ten sam sposób przed projektem, w jego trakcie i po nim, aby trzy okresy dało się porównać. Firma nieruchomościowa odczyta wtedy, jak modernizacja zmieniła liczbę wizyt, a mapy cieplne w sklepie pokażą, czy ludzie poruszają się teraz po budynku inaczej.
W kilku naszych budynkach stoją puste lokale. Jaki ruch możemy pokazać każdemu potencjalnemu najemcy?
Podaj ruch przed każdym lokalem jako zmierzoną liczbę. Liczba przechodniów przed lokalem i wizyt w budynku pozwala firmie nieruchomościowej dać każdemu zainteresowanemu ten sam rodzaj dowodu, budynek po budynku. Dodaj dane o tym, skąd przychodzą odwiedzający, aby pokazać, jak daleko sięga siła przyciągania.
Jeden najemca słabo sobie radzi w budynku, w którym poza tym jest duży ruch. To kwestia lokalizacji czy konceptu?
Zestaw przechodniów z wejściami. Duży ruch przed lokalem przy niskim współczynniku wejść wskazuje na koncept, a mały ruch przed lokalem na lokalizację. Wynajmujący odróżni w ten sposób słabego najemcę od słabego budynku, bo ulica decyduje, ile osób przechodzi obok, a lokal o tym, ile z nich wejdzie do środka.
Które z naszych nieruchomości powinny dostać budżet inwestycyjny w tym roku?
Uszereguj budynki według trendu wizyt i współczynnika wejść. Komitetowi inwestycyjnemu firmy nieruchomościowej pokazuje to, gdzie inwestycja ma kogo przyciągnąć, a gdzie nie. Dane z sieci komórkowej dodają informację, skąd przyjeżdżają odwiedzający, czyli jak duży jest zasięg handlowy lokalizacji.
Umowa najmu wygasa. Przedłużamy ją, podnosimy czynsz czy zmieniamy najemcę?
Sprawdź wskaźnik ruch pieszy / liczba odwiedzających dla lokalu i jego współczynnik wejść przez cały okres najmu. Pokazują one, czy najemca dobrze wykorzystuje lokal i z czym musiałby pracować jego następca. Wynajmujący może wtedy przedłużyć umowę, podnieść czynsz lub zmienić najemcę na podstawie zmierzonych wizyt.
Na jakie inne pytania firma nieruchomościowa odpowie dzięki danym o ruchu pieszym?
- Ile warta jest dla naszych nieruchomości ulica bez samochodów?Ogólnokrajowe szwedzkie badanie Oany Mihaescu z Institute of Retail Economics (HFI) łączy dłuższe deptaki z wyższymi cenami nieruchomości w pobliżu, a ruch pieszy liczony przed przebudową ulicy i po niej pokazuje, jak zmieniają się wizyty wokół nich; zobacz deptaki.
- Co dostajemy za składkę na partnerstwo miejskie?Właściciele nieruchomości w BID lub partnerstwie miejskim mogą odczytać efekty wspólnych działań z serii danych o ruchu pieszym dla każdej ulicy, liczonej co roku w ten sam sposób.
- Czy zarząd może widzieć cały portfel, a zarządca jeden budynek?Te same liczby obowiązują od poziomu portfela przez budynek aż po lokal, więc raport zarządu i codzienna praca w budynku opierają się na jednej serii danych.
- Czy sprzątanie i konserwacja mogą dopasować się do tego, jak budynek jest naprawdę używany?Szczyty i trendy dla każdego budynku pokazują, kiedy jest tłoczno, a kiedy spokojnie, więc prace serwisowe można planować z myślą o odwiedzających.
- Ile warte są sklepy i kawiarnie w naszych nieruchomościach przy stacjach?Ruch przez stację pokazuje, ile warte są znajdujące się w niej lokale; zobacz węzły transportu publicznego.
- Czy możemy mierzyć w całym portfelu bez sprzeciwu prawników?Pomiar jest anonimowy i nie generuje danych osobowych, więc firma nieruchomościowa może stosować tę samą metodę w każdym budynku; zobacz analitykę zgodną z RODO.
- Due diligence: jak zmierzyć nieruchomość, której jeszcze nie mamy?Bez własnych czujników dane z sieci komórkowej pokazują, skąd przyjeżdżają odwiedzający danej lokalizacji, co daje kupującemu obraz jej zasięgu handlowego przed zakupem.
- Który lokal na parterze powinien stać się sklepem, kawiarnią czy punktem usługowym?Ruch przed każdym lokalem od ulicy w portfelu pokazuje, które lokalizacje udźwigną handel, i daje podstawę do decyzji o przeznaczeniu lokalu.
- Puste lokale handlowe: co pustostan robi z ulicą?Pomiary przed opróżnieniem lokali i po nim pokazują, co zmieniło się w wizytach, a z tych samych pomiarów widać, czy pop-up wynajęty na pewien czas podtrzymuje ruch odwiedzających; zobacz sklepy pop-up.
Jakie dane otrzymujesz
- Przechodnie i współczynnik wejśćdla każdego budynku: siła przyciągania nieruchomości, jej frontu, lokalizacji i najemców; surowiec do negocjacji czynszowych.
- Liczba wizytdla całych budynków, pięter, stref i pojedynczych lokali.
- Czas przebywania i trasy odwiedzającychjak długo ludzie zostają i jak poruszają się po nieruchomości.
- Benchmarking między budynkamite same wskaźniki w całym portfelu i między sezonami, więc wyniki aktywów są porównywalne.
- Wpływ inwestycji i modernizacjizmierz efekt projektu na siłę przyciągania odwiedzających przed, w trakcie i po.
- Szczyty, trendy i zatłoczeniena potrzeby planowania obiektów, harmonogramów konserwacji i bezpieczeństwa, gotowe następnego dnia po wizycie.
- Wykorzystanie przestrzenisprawdź, które piętra, lokale i części wspólne są w użyciu, a które są słabo wykorzystane, w ramach szerszego zarządzania portfelem.
→ Zobacz pełny katalog wskaźników i formaty dostarczania
Co właściciel dużego sztokholmskiego aktywa handlowego zrobił z danymi o ruchu pieszym?
W dużym sztokholmskim aktywie handlowym wiarygodne dane o wizytach, współczynniku wejść i czasie przebywania pozwoliły właścicielowi przejść na czynsze oparte na ruchu pieszym, wyceniać powierzchnię i strefy eventowe według rzeczywistej ekspozycji oraz oddzielić prawdziwe kotwice od martwych stref. Następnie właściciel rozszerzył to samo podejście na resztę portfela.
Jak to się łączy
- Jeśli dane aktywo to konkretnie centrum handlowe, zagadnienia operatora (miks najemców, food court, ekrany i przestrzenie eventowe) są opisane szczegółowo na stronie operatorów galerii i właścicieli nieruchomości.
- Ekrany i billboardy w Twoim portfelu to osobna linia przychodów (zobacz analitykę reklamy zewnętrznej i DOOH), a to, skąd przychodzą odwiedzający Twoich budynków, jest tematem analityki centrów miast i smart cities.
Ciekawi Cię, jak to wygląda dla Twojego obiektu?
Zatwierdzone i zweryfikowane
Metoda jest zatwierdzona przez organ ochrony danych, potwierdzona przez środowisko akademickie i klientów i nie korzysta z danych osobowych. Z takimi dowodami można iść na komitet inwestycyjny.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Często zadawane pytania
Czy firma nieruchomościowa może ustalać czynsze na podstawie ruchu pieszego zamiast transakcji porównawczych?
Tak. Przechodnie i współczynnik wejść dla każdego budynku pokazują w liczbach siłę przyciągania nieruchomości. Dzięki temu rozmowa o czynszu przechodzi z "rynek mówi" na ruch pieszy, który Twoja lokalizacja naprawdę dostarcza.
Czy firma nieruchomościowa może udowodnić analityką ruchu pieszego, co zmieniła modernizacja?
Tak. Siłę przyciągania odwiedzających mierzy się przed projektem, w jego trakcie i po nim, więc zmianę po modernizacji można wyrazić w liczbach.
Jak dane o ruchu pieszym układają się w portfelu firmy nieruchomościowej?
Na trzech poziomach. Asset management widzi cały portfel, zarządcy czytają dane własnych budynków, a najemcom można zaoferować strumień danych jako usługę.
Jak to się łączy
Branże i segmenty
Wskaźniki
Metody
Więcej na ten temat
Ochrona danych:Zliczanie osób zgodne z RODODecyzja IMYRODO-zgodność vs zatwierdzenie