Fluxo de pessoas é valor do ativo no portfólio imobiliário. Comece a medir
A maioria das empresas imobiliárias toma grandes decisões de investimento e locação com base em suposições ou em poucos dados. A atratividade de um edifício (quantas pessoas passam, entram e ficam) é um dos seus principais vetores de valor, mas quase nunca é medida. Quando você mede, pode precificar, alugar e desenvolver com base em fatos.
Fluxo de pessoas como valor do ativo em todo o portfólio, medido com a privacidade em primeiro lugar.
Quem confia em nós
Por que as empresas imobiliárias escolhem a Bumbee Labs
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Fluxo de pessoas como valor do ativo
Passantes, capture rate e visitas por edifício transformam a atratividade de um imóvel em matéria-prima para definir aluguéis, fazer avaliações e conversar com inquilinos.
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Benchmark em todo o portfólio
As mesmas métricas em todos os edifícios e estações tornam o desempenho dos ativos comparável e medem o efeito de uma reforma antes, durante e depois.
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Implantação segura em todo o portfólio
A medição é anônima e aprovada por uma autoridade de proteção de dados, então levá-la a todos os imóveis não dá motivo de preocupação ao seu jurídico.
Nesta página
A análise do fluxo de pessoas para portfólios imobiliários dá às empresas imobiliárias a contagem de passantes, visitas e tempo de permanência por edifício, para que os imóveis sejam comparados em igualdade de condições. Ela funciona principalmente com o Wi-Fi que os edifícios já têm, com complemento só onde a cobertura é fraca. A Bumbee Labs é a empresa por trás do único método de contagem de pessoas da Europa aprovado por uma autoridade de proteção de dados.
Em resumo
- A análise do fluxo de pessoas para portfólios imobiliários conta passantes, visitas e tempo de permanência de cada edifício, andar e unidade do portfólio, principalmente pelo Wi-Fi que os edifícios já têm.
- Oito perguntas de portfólio têm resposta completa abaixo: a atração de um edifício no argumento do aluguel, a avaliação, edifícios que ficam para trás, reformas, unidades vagas, ponto ou conceito, o orçamento de investimento e o fim do contrato. Outras nove têm uma resposta curta.
- Os números padrão ficam prontos no dia seguinte à visita e se consolidam do portfólio inteiro até uma única unidade.
- Um grande ativo de varejo em Estocolmo usou os dados para passar a cobrar aluguéis com base no fluxo e depois estendeu a abordagem ao restante do portfólio.
Que decisões os dados de fluxo apoiam em um portfólio imobiliário?
As empresas imobiliárias são um dos três segmentos da análise de fluxo para proprietários de imóveis com varejo, ao lado dos shoppings e dos centros comerciais abertos.
Os aluguéis seguem as transações comparáveis. Como colocar um número no que o próprio edifício atrai?
Coloque o fluxo de pessoas que o edifício atrai ao lado das transações comparáveis. Para uma empresa imobiliária, a contagem de passantes, entradas e visitas por edifício mostra o que cada localização entrega, de modo que o argumento do aluguel se apoia em mais do que outros contratos. A contagem de pessoas por Wi-Fi produz os números, e a página sobre aluguel percentual mostra como usá-los na negociação.
Vamos vender um edifício. O que podemos mostrar a um comprador ou avaliador sobre o valor da localização?
Mostre uma série medida de visitas ao edifício. Compradores, avaliadores e bancos podem lê-la como prova na avaliação de um imóvel de varejo, e ela só tem peso se tiver sido contada da mesma forma ao longo do tempo. Uma empresa imobiliária que mediu de forma consistente pode mostrar isso; o texto sobre benchmark de fluxo explica por quê.
Quais edifícios do portfólio estão perdendo terreno para os outros, estação após estação?
Conte todos os edifícios da mesma forma e compare. Com as mesmas métricas em todo o portfólio e em todas as estações, a empresa imobiliária vê quais ativos perdem visitantes em relação ao restante. Com um único método em todos os edifícios, a diferença entre dois deles vem dos próprios edifícios. Como contar o fluxo de pessoas descreve o método.
Reformamos um edifício. As visitas e os fluxos mudaram antes, durante e depois da obra?
Conte o edifício da mesma forma antes, durante e depois do projeto, para que os três períodos sejam comparáveis. A empresa imobiliária consegue então ler a mudança nas visitas que a reforma trouxe, e um mapa de calor mostra se as pessoas passaram a circular pelo edifício de outro jeito.
Temos unidades vagas em vários edifícios. Que movimento podemos mostrar a cada possível inquilino?
Apresente o movimento em frente a cada unidade como um número medido. A contagem de passantes diante de uma unidade e de visitas ao edifício permite à empresa imobiliária dar a cada interessado o mesmo tipo de prova, edifício por edifício. Acrescente de onde vêm os visitantes para mostrar até onde chega a atração.
Um inquilino vai mal em um edifício que vai bem. O problema é o ponto ou o conceito?
Compare os passantes com as entradas. Muitos passantes com uma capture rate (taxa de captação) baixa apontam para o conceito; poucos passantes apontam para o ponto. Assim o proprietário distingue um inquilino fraco de um edifício fraco, porque a rua define quantas pessoas passam e a unidade define quantas delas entram.
Quais imóveis devem receber o orçamento de investimento deste ano?
Classifique os edifícios pela tendência de visitas e pela capture rate. Para o comitê de investimentos de uma empresa imobiliária, esses números mostram onde um investimento tem público a conquistar e onde não tem. Os dados de operadoras de telefonia móvel acrescentam de onde vêm os visitantes, o que mostra o alcance da área de influência de uma localização.
Um contrato está vencendo. Renovamos, aumentamos o aluguel ou trocamos de inquilino?
Leia o fluxo de pessoas / número de visitantes da unidade e a capture rate ao longo de todo o contrato. Eles mostram se o inquilino sustenta o espaço e com o que um substituto teria de trabalhar. O proprietário pode então renovar, aumentar o aluguel ou trocar de inquilino com base em visitas medidas.
Que outras perguntas uma empresa imobiliária responde com os seus dados de fluxo?
- Quanto vale uma rua sem carros para os nossos imóveis?Um estudo nacional sueco de Oana Mihaescu, do Instituto de Economia do Varejo (HFI), associa ruas de pedestres mais longas a preços de imóveis mais altos nas proximidades, e o fluxo contado antes e depois de uma mudança na rua mostra como as visitas evoluem ao redor delas; veja ruas de pedestres.
- O que recebemos pela taxa que pagamos à parceria do centro?Proprietários de imóveis em um distrito comercial ou parceria com a cidade podem ler o que as ações conjuntas entregam em uma série de fluxo por rua, contada da mesma forma todo ano; veja fluxo no comércio de rua do centro.
- A diretoria pode ver o portfólio inteiro enquanto o gestor predial vê um edifício?Os mesmos números vão do portfólio ao edifício e à unidade, então o relatório da diretoria e o dia a dia do edifício se apoiam em uma única série.
- A limpeza e a manutenção podem seguir o uso real do edifício?Picos e tendências por edifício mostram quando ele está cheio e quando está calmo, para planejar os serviços de acordo com os visitantes.
- Quanto valem as lojas e cafés dos nossos imóveis em estações?O fluxo que passa por uma estação mostra quanto valem as unidades dentro dela; veja terminais de transporte público.
- Dá para medir em todo o portfólio sem o jurídico dizer não?A medição é anônima e não produz dados pessoais, então a empresa imobiliária pode levar o mesmo método a todos os edifícios; veja contagem de pessoas e LGPD.
- Due diligence: como medir um imóvel que ainda não é nosso?Sem sensores próprios, os dados de rede móvel mostram de onde vêm os visitantes de uma localização, o que dá ao comprador uma visão da área de influência antes da compra.
- Qual unidade térrea deve virar loja, café ou serviço?O fluxo diante de cada unidade no nível da rua mostra quais pontos sustentam varejo, como prova para a escolha do uso.
- Lojas vazias: o que a vacância faz com a rua?Contagens antes e depois de as unidades esvaziarem mostram o que mudou nas visitas, e as mesmas contagens mostram se uma pop-up instalada por um período mantém os visitantes vindo; veja pop-up stores.
Os dados que você recebe
- Passantes e capture ratepor edifício: o poder de atração de um imóvel, da sua fachada, da sua localização e dos seus inquilinos, e a matéria-prima para negociar aluguéis.
- Número de visitasde edifícios inteiros, andares, zonas e unidades individuais.
- Tempo de permanência e trajetos dos visitantesquanto tempo as pessoas ficam e como circulam por um imóvel.
- Benchmark entre edifíciosas mesmas métricas em todo o portfólio e em todas as estações, para que o desempenho dos ativos seja comparável.
- Efeito de projetos e reformasmeça o efeito de um projeto sobre a atração de visitantes antes, durante e depois.
- Picos, tendências e aglomeraçãopara planejamento predial, manutenção e segurança, prontos no dia seguinte à visita.
- Uso dos espaçosveja quais andares, unidades e áreas comuns têm movimento e quais estão subutilizados, como parte de uma gestão de portfólio mais ampla.
→ O catálogo completo de métricas e formatos de entrega
O que um grande ativo de varejo em Estocolmo fez com os seus dados de fluxo?
Em um grande ativo de varejo em Estocolmo, dados confiáveis de visitas, capture rate e permanência permitiram ao proprietário passar a cobrar aluguéis com base no fluxo, precificar espaços e áreas de eventos pela exposição real e separar as verdadeiras lojas âncora das zonas mortas. Depois, o proprietário estendeu a mesma abordagem ao restante do portfólio.
Onde isto se encaixa
- Se o ativo em questão é um shopping center, o lado do operador (mix de lojas, praça de alimentação, telas e espaços de eventos) é tratado em detalhe em shopping centers e proprietários.
- Telas e painéis no seu portfólio são uma fonte de receita à parte (veja análise de mídia exterior e DOOH), e de onde vêm os visitantes dos seus edifícios é o tema de fluxo no centro da cidade e cidades inteligentes.
Quer ver como isso funcionaria no seu espaço?
Aprovado e validado
O método é aprovado por uma autoridade de proteção de dados, validado por universidades e clientes e não usa dados pessoais. É uma prova que você pode levar a um comitê de investimentos.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Perguntas frequentes
Uma empresa imobiliária pode definir aluguéis com base no fluxo de pessoas em vez de transações comparáveis?
Sim. Os passantes e a capture rate por edifício quantificam a atração de um imóvel, o que dá a uma negociação de aluguel uma base mais firme do que transações comparáveis.
Uma empresa imobiliária consegue provar com dados de fluxo o que uma reforma mudou?
Sim. A atração de visitantes é medida antes, durante e depois do projeto, para você colocar um número no que a reforma mudou.
Como os dados de fluxo se consolidam no portfólio de uma empresa imobiliária?
Em três níveis. A gestão de ativos lê o portfólio inteiro, os gestores prediais leem os seus próprios edifícios, e um feed para os inquilinos pode ser oferecido como serviço.
Onde isto se encaixa
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Para se aprofundar
Proteção de dados:Contagem de pessoas e LGPDA decisão da IMYConforme vs aprovado