Lankytojų srautas yra turto vertė. Pradėkite jį matuoti
Dauguma nekilnojamojo turto bendrovių didelius investicijų ir nuomos sprendimus priima remdamosi prielaidomis arba menkais duomenimis. Pastato trauka (kiek žmonių praeina pro jį, į jį užeina ir jame pabūna) yra vienas pagrindinių jo vertės veiksnių, tačiau paprastai ji nematuojama. Kai ją išmatuojate, galite kainas, nuomą ir plėtrą grįsti faktais.
Lankytojų srautas kaip turto vertė visame portfelyje, išmatuotas pirmiausia saugant privatumą.
Mumis pasitiki
Kodėl nekilnojamojo turto bendrovės renkasi Bumbee Labs
-
Lankytojų srautas kaip turto vertė
Praeiviai, capture rate ir apsilankymai kiekviename pastate paverčia objekto trauką pagrindu nuomos kainai, vertinimui ir pokalbiams su nuomininkais.
-
Palyginimas visame portfelyje
Tie patys rodikliai visuose pastatuose ir visais sezonais leidžia palyginti turto rezultatus ir išmatuoti renovacijos poveikį prieš ją, jos metu ir po jos.
-
Saugus diegimas visame turto portfelyje
Matavimas anonimiškas ir patvirtintas vienos iš duomenų apsaugos priežiūros institucijų, todėl diegimas visame portfelyje Jūsų teisininkams nekelia rūpesčių.
Šiame puslapyje
Nekilnojamojo turto portfelio lankytojų srautų analizė nekilnojamojo turto bendrovėms pateikia praeivių, apsilankymų ir buvimo trukmės skaičius kiekvienam pastatui, todėl pastatus galima palyginti tomis pačiomis sąlygomis. Daugiausia ji veikia per pastatuose jau esantį Wi-Fi, papildomai įrengiant tik ten, kur aprėptis silpna. Bumbee Labs yra bendrovė, sukūrusi vienintelį Europoje lankytojų srautų skaičiavimo metodą, kurį patvirtino viena iš duomenų apsaugos priežiūros institucijų.
Trumpai
- Nekilnojamojo turto portfelio lankytojų srautų analizė skaičiuoja praeivius, apsilankymus ir buvimo trukmę kiekviename portfelio pastate, aukšte ir patalpoje, daugiausia per pastatuose jau esantį Wi-Fi.
- Toliau išsamiai atsakoma į aštuonis portfelio klausimus: pastato trauka nuomos argumentuose, vertinimas, atsiliekantys pastatai, renovacija, tuščios patalpos, vieta ar koncepcija, investicijų biudžetas ir nuomos sutarties pabaiga. Į dar devynis atsakoma trumpai.
- Standartiniai skaičiai paruošiami kitą dieną po apsilankymo ir apibendrinami nuo viso portfelio iki vienos patalpos.
- Didelis Stokholmo prekybos objektas pagal šiuos duomenis perėjo prie nuomos, grindžiamos lankytojų srautu, ir vėliau tą patį principą pritaikė likusiam savo portfeliui.
Kokiems sprendimams nekilnojamojo turto portfelyje padeda lankytojų srautų duomenys?
Nekilnojamojo turto bendrovės yra vienas iš trijų lankytojų srautų analizės prekybos paskirties turto savininkams segmentų, šalia prekybos centrų ir prekybos parkų.
Nuoma remiasi palyginamais sandoriais. Kaip skaičiumi išreikšti, ką pritraukia pats mūsų pastatas?
Šalia palyginamų sandorių pateikite lankytojų srautą, kurį pritraukia pastatas. Nekilnojamojo turto bendrovei praeivių, užeinančiųjų ir apsilankymų skaičiai kiekviename pastate parodo, ką duoda kiekviena vieta, todėl nuomos argumentai remiasi ne tik kitomis sutartimis. Lankytojų srautų skaičiavimas per Wi-Fi pateikia skaičius, o puslapyje apie nuomos mokestį, priklausantį nuo apyvartos aprašyta, kaip jie naudojami derybose.
Parduodame pastatą. Ką galime parodyti pirkėjui ar vertintojui apie vietos vertę?
Parodykite išmatuotą pastato apsilankymų seką. Pirkėjai, vertintojai ir bankai gali ją vertinti kaip įrodymą vertinant prekybos paskirties turtą, tačiau ji turi svorį tik tada, jei per visą laiką buvo skaičiuojama vienodai. Nuosekliai matavusi nekilnojamojo turto bendrovė tai gali parodyti; kodėl, paaiškinta įžvalgoje apie lankytojų srautų palyginamuosius rodiklius.
Kurie mūsų portfelio pastatai atsilieka nuo kitų, sezonas po sezono?
Skaičiuokite visus pastatus vienodai ir palyginkite. Turėdama tuos pačius rodiklius visame portfelyje ir per visus sezonus, nekilnojamojo turto bendrovė mato, kurie objektai praranda lankytojus palyginti su likusiu portfeliu. Kai visuose pastatuose taikomas vienas metodas, skirtumą tarp dviejų pastatų lemia patys pastatai. Metodas aprašytas puslapyje kaip skaičiuoti lankytojus.
Renovavome pastatą. Ar apsilankymai ir srautai pasikeitė prieš projektą, jo metu ir po jo?
Skaičiuokite pastatą vienodai prieš projektą, jo metu ir po jo, kad visus tris laikotarpius būtų galima palyginti. Tada nekilnojamojo turto bendrovė gali nustatyti, kiek pasikeitė apsilankymai dėl renovacijos, o parduotuvės šilumos žemėlapis (heatmap) parodo, ar žmonės dabar pastate juda kitaip.
Keliuose pastatuose yra tuščių patalpų. Kokį srautą galime parodyti kiekvienam galimam nuomininkui?
Nurodykite srautą pro kiekvieną patalpą kaip išmatuotą skaičių. Praeivių prie patalpos ir apsilankymų pastate skaičiai leidžia nekilnojamojo turto bendrovei kiekvienam galimam nuomininkui pateikti tos pačios rūšies įrodymus, pastatas po pastato. Pridėkite iš kur atvyksta lankytojai, kad parodytumėte, kaip toli siekia trauka.
Vienas nuomininkas silpnas kitaip judriame pastate. Kalta vieta ar koncepcija?
Palyginkite praeivius su užeinančiaisiais. Didelis praeivių srautas ir mažas capture rate (užsukimo rodiklis) rodo koncepciją, o mažas praeivių srautas rodo vietą. Taip nuomotojas gali atskirti silpną nuomininką nuo silpno pastato, nes gatvė lemia, kiek žmonių praeina, o patalpa lemia, kiek iš jų užeina.
Kuriems objektams šiais metais skirti investicijų biudžetą?
Surikiuokite pastatus pagal apsilankymų tendenciją ir capture rate. Nekilnojamojo turto bendrovės investicijų komitetui šie rodikliai parodo, kur investicija turi auditoriją, kurią galima laimėti, o kur neturi. Mobiliojo ryšio tinklo duomenys prideda, iš kur lankytojai atvyksta, o tai parodo, kaip toli siekia vietos aptarnavimo zona.
Baigiasi nuomos sutartis. Pratęsti, didinti nuomos mokestį ar keisti nuomininką?
Peržiūrėkite patalpos lankytojų srautą / lankytojų skaičių ir capture rate per visą nuomos laikotarpį. Jie parodo, ar nuomininkas išlaiko erdvę ir su kuo turėtų dirbti naujas nuomininkas. Tada nuomotojas gali pratęsti sutartį, didinti nuomos mokestį ar keisti nuomininką remdamasis išmatuotais apsilankymais.
Į kokius dar klausimus nekilnojamojo turto bendrovė gali atsakyti lankytojų srautų duomenimis?
- Kiek mūsų objektams verta gatvė be automobilių?Nacionalinis Švedijos tyrimas, kurį Prekybos ekonomikos institute (HFI) atliko Oana Mihaescu, sieja ilgesnes pėsčiųjų gatves su aukštesnėmis netoliese esančio turto kainomis, o prieš ir po gatvės pokyčio suskaičiuotas lankytojų srautas parodo, kaip keičiasi apsilankymai aplink jas; žr. pėsčiųjų gatvės.
- Ką gauname už savo mokestį miesto partnerystei?BID ar miesto partnerystėje dalyvaujantys turto savininkai bendrų pastangų rezultatą gali matyti kiekvienos gatvės lankytojų srautų sekoje, kasmet skaičiuojamoje vienodai; žr. pėsčiųjų srautų matavimas miesto centre.
- Ar vadovybė gali matyti visą portfelį, o pastato valdytojas vieną pastatą?Tie patys skaičiai eina nuo portfelio iki pastato ir patalpos, todėl vadovybės ataskaita ir kasdienis pastato darbas remiasi viena seka.
- Ar valymas ir priežiūra gali atitikti tai, kaip pastatas iš tikrųjų naudojamas?Kiekvieno pastato pikai ir tendencijos parodo, kada jame judru ir kada ramu, todėl aptarnavimo darbus galima planuoti pagal lankytojus.
- Kiek vertos parduotuvės ir kavinės mūsų stočių pastatuose?Srautas per stotį parodo, kiek vertos jos patalpos; žr. viešojo transporto mazgai.
- Ar galime matuoti visame portfelyje, kad teisininkai nepasakytų „ne“?Matavimas anonimiškas ir nesukuria jokių asmens duomenų, todėl nekilnojamojo turto bendrovė tą patį metodą gali taikyti kiekviename pastate; žr. Bendrasis duomenų apsaugos reglamentas (BDAR, angl. GDPR) ir lankytojų srautų analizė.
- Išsamus patikrinimas: kaip išmatuoti objektą, kuris mums dar nepriklauso?Be savų jutiklių mobiliojo ryšio tinklo duomenys parodo, iš kur atvyksta vietos lankytojai, todėl pirkėjas mato jos aptarnavimo zoną dar prieš pirkimą.
- Kuri pirmo aukšto patalpa turėtų tapti parduotuve, kavine ar paslaugų vieta?Srautas pro kiekvieną gatvės lygio patalpą portfelyje parodo, kurios vietos tinka prekybai, ir tai yra įrodymas renkantis paskirtį.
- Tuščios parduotuvių patalpos: ką tuštuma daro gatvei?Skaičiai prieš patalpoms ištuštėjant ir po to parodo, kaip pasikeitė apsilankymai, o tie patys skaičiai parodo, ar laikotarpiui išnuomota pop up parduotuvė išlaiko lankytojus; žr. pop up parduotuvės.
Kokius duomenis gaunate
- Praeiviai ir capture ratekiekviename pastate: objekto, jo fasado, vietos ir nuomininkų traukos poveikis ir pagrindas nuomos deryboms.
- Apsilankymų skaičiaivisuose pastatuose, aukštuose, zonose ir atskirose patalpose.
- Buvimo trukmė ir lankytojų maršrutaikiek laiko žmonės pabūna ir kaip juda objekte.
- Pastatų palyginimastie patys rodikliai visame portfelyje ir per visus sezonus, todėl turto rezultatus galima palyginti.
- Plėtros ir renovacijos poveikisprojekto poveikio lankytojų traukai matavimas prieš projektą, jo metu ir po jo.
- Pikai, tendencijos ir spūstysobjektų planavimui, priežiūros grafikams ir saugai, paruošta kitą dieną po apsilankymo.
- Patalpų panaudojimasmatykite, kurie aukštai, patalpos ir bendros erdvės naudojamos, o kurios išnaudojamos per mažai, kaip platesnio portfelio valdymo dalį.
→ Visas rodiklių katalogas ir pateikimo formatai
Ką didelis Stokholmo prekybos objektas padarė su savo lankytojų srautų duomenimis?
Dideliame Stokholmo prekybos objekte patikimi apsilankymų, capture rate ir buvimo trukmės duomenys leido savininkui pereiti prie nuomos, grindžiamos lankytojų srautu, įkainoti erdves ir renginių zonas pagal tikrą matomumą ir atskirti tikrai traukiančius nuomininkus nuo mirusių zonų. Vėliau savininkas tą patį principą pritaikė likusiam portfeliui.
Kur tai pritaikoma
- Jei objektas yra būtent prekybos centras, valdytojo pusė (nuomininkų derinys, maitinimo zona, ekranai ir renginių erdvės) išsamiai aprašyta puslapyje prekybos centrų valdytojai ir savininkai.
- Ekranai ir reklaminiai stendai Jūsų portfelyje yra atskiras pajamų šaltinis (žr. lauko reklamos ir skaitmeninės lauko reklamos (DOOH) analizė), o tai, iš kur atvyksta Jūsų pastatų lankytojai, nagrinėjama puslapyje miesto centro ir išmaniojo miesto analizė.
Įdomu, kaip tai atrodytų Jūsų vietoje?
Patvirtinta ir patikrinta
Metodą patvirtino viena iš duomenų apsaugos priežiūros institucijų, jį patikrino mokslininkai ir klientai, ir jis nenaudoja asmens duomenų. Tokius įrodymus galite pateikti investicijų komitetui.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Dažni klausimai
Ar nekilnojamojo turto bendrovė gali nustatyti nuomos kainą pagal lankytojų srautą, o ne pagal palyginamus sandorius?
Taip. Praeiviai ir capture rate kiekviename pastate išmatuoja objekto trauką, todėl nuomos derybos remiasi tvirtesniu pagrindu nei palyginami sandoriai.
Ar nekilnojamojo turto bendrovė gali lankytojų srautų analize įrodyti, ką pakeitė renovacija?
Taip. Lankytojų trauka matuojama prieš projektą, jo metu ir po jo, todėl renovacijos pokytį galite išreikšti skaičiumi.
Kaip lankytojų srautų duomenys apibendrinami visame nekilnojamojo turto bendrovės portfelyje?
Trimis lygmenimis. Turto valdymas mato visą portfelį, pastatų valdytojai mato savo pastatus, o nuomininkams duomenis galima siūlyti kaip paslaugą.
Kur tai priklauso
Priklauso skyriui
Sektoriai ir segmentai
Rodikliai
Metodai
Duomenų apsauga:BDAR ir lankytojų srautų skaičiavimasIMY sprendimasAtitiktis BDAR ar patvirtinimas