I flussi sono valore immobiliare. Inizia a misurarli
La maggior parte delle società immobiliari prende decisioni importanti di investimento e locazione su ipotesi o su dati scarsi. L’attrattività di un edificio (quante persone passano, entrano e restano) è uno dei suoi principali driver di valore, eppure di solito non viene misurata. Quando la misuri, puoi valutare, locare e sviluppare sulla base dei fatti.
I flussi come valore immobiliare su tutto il portafoglio, con la privacy al primo posto.
Si fidano di noi
Perché le società immobiliari scelgono Bumbee Labs
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I flussi come valore immobiliare
Passanti, tasso di cattura e visite per edificio trasformano l’attrattività di un immobile nella materia prima per la definizione dei canoni, le valutazioni e il dialogo con i tenant.
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Benchmark su tutto il portafoglio
Le stesse metriche su ogni edificio e ogni stagione rendono confrontabili le performance degli asset, e misurano l’effetto di una ristrutturazione prima, durante e dopo.
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Implementa su tutto il patrimonio in sicurezza
La misurazione è anonima e approvata da un’autorità per la protezione dei dati, così un rollout su tutto il patrimonio non dà pensieri all’ufficio legale.
In questa pagina
L’analisi dell’affluenza per portafogli immobiliari misura passanti, visite e tempo di permanenza in ogni edificio delle società immobiliari, così gli edifici si confrontano alla pari. Funziona per lo più sul Wi-Fi che gli edifici hanno già, con aggiunte solo dove la copertura è debole. Bumbee Labs è l’azienda dietro l’unico metodo di misurazione dei flussi di visitatori in Europa approvato da un’autorità per la protezione dei dati.
In breve
- L’analisi dell’affluenza per portafogli immobiliari conta passanti, visite e tempo di permanenza per ogni edificio, piano e unità di un patrimonio, per lo più sul Wi-Fi che gli edifici hanno già.
- Otto domande di portafoglio hanno una risposta completa qui sotto: l’attrattività di un edificio nella trattativa sul canone, la valutazione, gli edifici che restano indietro, la ristrutturazione, le unità sfitte, posizione o format, il budget di investimento e la scadenza del contratto. Altre nove ricevono una risposta breve.
- I dati standard sono pronti il giorno dopo la visita e si aggregano dall’intero patrimonio fino a una singola unità.
- Un grande asset retail di Stoccolma ha usato i dati per passare a canoni basati sull’affluenza e poi ha esteso l’approccio al resto del suo patrimonio.
Quali decisioni possono supportare i dati di affluenza in un portafoglio immobiliare?
Le società immobiliari sono uno dei tre segmenti del conteggio persone per gli immobili commerciali, accanto a centri commerciali e parchi commerciali.
I canoni seguono le transazioni comparabili. Come diamo un numero a ciò che attira il nostro edificio in sé?
Affianca alle transazioni comparabili l’affluenza che l’edificio attira. Per una società immobiliare, i conteggi di passanti, ingressi e visite per edificio mostrano che cosa rende ogni posizione, così la trattativa sul canone poggia su qualcosa di più degli altri contratti. Il conteggio persone tramite Wi-Fi produce i conteggi, e la pagina sul canone a percentuale spiega come usarli al tavolo.
Vendiamo un edificio. Che cosa possiamo mostrare a un acquirente o a un perito sul valore della posizione?
Mostra una serie di visite misurata per l’edificio. Acquirenti, periti e banche possono leggerla come prova nella valutazione di un immobile commerciale, e vale solo se è stata contata sempre allo stesso modo. Una società immobiliare che ha misurato in modo costante può dimostrarlo; l’approfondimento sul benchmark dell’affluenza spiega perché.
Quali edifici del nostro portafoglio perdono terreno rispetto agli altri, stagione dopo stagione?
Conta ogni edificio allo stesso modo e confronta. Con le stesse metriche su tutto il portafoglio e tra le stagioni, una società immobiliare vede quali asset perdono visitatori rispetto al resto del patrimonio. Con un solo metodo in ogni edificio, uno scarto tra due edifici dipende dagli edifici stessi. La guida come contare i visitatori illustra il metodo.
Abbiamo ristrutturato un edificio. Visite e flussi di visitatori sono cambiati prima, durante e dopo il progetto?
Conta l’edificio allo stesso modo prima, durante e dopo il progetto, così i tre periodi si possono confrontare. Una società immobiliare legge allora la variazione delle visite portata dalla ristrutturazione, e una heatmap in negozio mostra se ora le persone si muovono nell’edificio in modo diverso.
In diversi nostri edifici ci sono unità sfitte. Quale traffico possiamo mostrare a ogni potenziale tenant?
Indica il traffico davanti a ogni unità come dato misurato. I conteggi dei passanti davanti a un’unità e delle visite all’edificio permettono a una società immobiliare di dare a ogni potenziale tenant lo stesso tipo di prova, edificio per edificio. Aggiungi da dove vengono i visitatori per mostrare fin dove arriva l’attrazione.
Un tenant va male in un edificio per il resto molto frequentato. È la posizione o il format?
Confronta i passanti con gli ingressi. Molto traffico di passaggio con un tasso di cattura basso indica il format, mentre poco traffico di passaggio indica la posizione. Così la proprietà distingue un tenant debole da un edificio debole, perché è la strada a decidere quante persone passano e l’unità quante di loro entrano.
Quale dei nostri immobili deve ricevere il budget di investimento quest’anno?
Ordina gli edifici per andamento delle visite e tasso di cattura. Per il comitato investimenti di una società immobiliare, questi dati mostrano dove un investimento ha un pubblico da conquistare e dove no. I dati di rete mobile dicono anche da dove arrivano i visitatori, e quindi fin dove si estende l’area di attrazione di una posizione.
Un contratto di locazione scade. Lo rinnoviamo, alziamo il canone o cambiamo tenant?
Leggi l’affluenza / conteggio visitatori e il tasso di cattura dell’unità lungo tutta la durata del contratto. Mostrano se il tenant regge lo spazio e con quali numeri dovrebbe fare i conti chi subentra. La proprietà può quindi rinnovare, alzare il canone o cambiare tenant sulla base di visite misurate.
A quali altre domande può rispondere una società immobiliare con i suoi dati di affluenza?
- Quanto vale per i nostri immobili una strada senza auto?Uno studio nazionale svedese di Oana Mihaescu, dell’Institute of Retail Economics (HFI), collega strade pedonali più lunghe a prezzi immobiliari più alti nelle vicinanze, e l’affluenza contata prima e dopo una trasformazione della strada mostra come evolvono le visite nei dintorni; vedi strade pedonali.
- Che cosa otteniamo dalla quota che versiamo all’associazione del centro città?I proprietari di un BID o di un’associazione del centro possono leggere che cosa producono le iniziative comuni in una serie di affluenza per strada, contata allo stesso modo ogni anno.
- La direzione può vedere l’intero patrimonio mentre il property manager vede un solo edificio?Gli stessi dati vanno dal portafoglio all’edificio fino all’unità, così il report per la direzione e il lavoro quotidiano dell’edificio poggiano su un’unica serie.
- Pulizie e manutenzione possono adattarsi all’uso reale dell’edificio?Picchi e tendenze per edificio indicano quando è affollato e quando è tranquillo, così i servizi si pianificano in base ai visitatori.
- Quanto valgono negozi e bar nei nostri immobili in stazione?Il flusso di persone che attraversa una stazione mostra quanto valgono le sue unità; vedi hub di trasporto pubblico.
- Possiamo misurare in tutto il patrimonio senza che i legali dicano di no?La misurazione è anonima e non produce dati personali, quindi una società immobiliare può portare lo stesso metodo in ogni edificio; vedi analisi dell’affluenza conforme al GDPR.
- Due diligence: come misuriamo un immobile che non possediamo ancora?Senza sensori propri, i dati di rete mobile indicano da dove arrivano i visitatori di una posizione, e l’acquirente ha così un quadro della sua area di attrazione prima dell’acquisto.
- Quale unità al piano terra deve diventare un negozio, un bar o un servizio?Il passaggio di persone davanti a ogni unità su strada del patrimonio mostra quali posizioni reggono il commercio, come base per scegliere la destinazione d’uso.
- Negozi sfitti: che effetto ha lo sfitto sulla strada?I conteggi fatti prima e dopo lo svuotamento dei locali mostrano che cosa è cambiato nelle visite, e gli stessi conteggi dicono se un pop-up affittato per un periodo continua ad attirare visitatori; vedi negozi pop-up.
Quali dati ottieni
- Passanti e tasso di catturaper edificio: la capacità attrattiva di un immobile, della sua facciata, della sua posizione e dei suoi tenant; la materia prima per le trattative sui canoni.
- Conteggi delle visiteper interi edifici, piani, zone e singole unità.
- Tempo di permanenza e percorsi dei visitatoriquanto restano le persone e come si muovono attraverso un immobile.
- Benchmark tra edificile stesse metriche su tutto il portafoglio e tra le stagioni, così le performance degli asset sono confrontabili.
- Impatto di sviluppi e ristrutturazionimisura l’effetto di un progetto sull’attrattività prima, durante e dopo.
- Picchi, tendenze e affollamentoper la pianificazione delle strutture, la programmazione della manutenzione e la sicurezza, pronti il giorno dopo la visita.
- Utilizzo degli spazivedi quali piani, unità e aree comuni sono attivi e quali restano sottoutilizzati, nell’ambito di una gestione del portafoglio più ampia.
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Che cosa ha fatto un grande asset retail di Stoccolma con i suoi dati di affluenza?
Su un grande asset retail di Stoccolma, dati affidabili su visite, tasso di cattura e permanenza hanno permesso alla proprietà di passare a canoni basati sull’affluenza, dare un prezzo a spazi e aree eventi sull’esposizione reale e separare le vere àncore dalle zone morte. La proprietà ha poi esteso lo stesso approccio al resto del patrimonio.
Dove si inserisce
- Se l’asset in questione è nello specifico un centro commerciale, il punto di vista dell’operatore (tenant mix, food court, schermi e spazi eventi) è trattato in profondità su centri commerciali e proprietari.
- Schermi e cartelloni sul tuo patrimonio sono una linea di ricavo a sé (vedi analisi per pubblicità outdoor e DOOH), e capire da dove arrivano i visitatori dei tuoi edifici è il tema di analisi per centri urbani e smart city.
Vuoi vedere come sarebbe per la tua sede?
Approvato e validato
Il metodo è approvato da un’autorità per la protezione dei dati, validato da mondo accademico e clienti e non usa dati personali. Sono evidenze da portare a un comitato investimenti.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Domande frequenti
Una società immobiliare può definire i canoni in base all’affluenza anziché alle transazioni comparabili?
Sì. Passanti e tasso di cattura per edificio documentano la capacità attrattiva di un immobile, spostando la conversazione sul canone da "il mercato dice" ai flussi che la tua posizione genera davvero.
Una società immobiliare può dimostrare con l’analisi dell’affluenza che cosa ha cambiato una ristrutturazione?
Sì. L’attrattività per i visitatori si misura prima, durante e dopo un progetto, così si può dare un numero a ciò che la ristrutturazione ha cambiato.
Come si aggregano i dati di affluenza nel portafoglio di una società immobiliare?
Su tre livelli. L’asset management legge l’intero patrimonio, i property manager leggono i propri edifici e un feed dedicato ai tenant può essere offerto come servizio.
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