I flussi sono valore immobiliare, inizia a misurarli

Il lavoro da fare

Possiedi e gestisci immobili commerciali (uffici, retail al piano strada, unità su vie commerciali, progetti mixed-use, interi portafogli) e vieni giudicato su valore degli asset e rendimento. Le domande ricorrenti attraversano tutto il portafoglio: Quanto vale davvero una posizione, per la definizione dei canoni e la valutazione? Come baso i canoni sull’attrattività e sui flussi che un immobile genera, e non solo sulle transazioni comparabili? Quali edifici e quali unità attirano persone, e quali restano sotto le attese? Come mostro a un potenziale tenant il traffico che vedrà la sua unità? Come dimostro l’effetto di una ristrutturazione o di uno sviluppo, prima, durante e dopo? Dove si spreca spazio, e come lo ottimizzo? E come confronto un asset con un altro, su tutto il portafoglio e tra le stagioni? Oggi la maggior parte di quelle risposte sono supposizioni.

Misurazione dei flussi su un portafoglio immobiliare

Bumbee Labs misura l’attrattività dei tuoi edifici (i passanti fuori, le persone che entrano, quanto restano e dove vanno), di solito sul Wi-Fi già installato negli edifici, integrato solo dove la copertura è scarsa. I dati si aggregano come ragiona una proprietà: una panoramica di portafoglio per l’asset management, dashboard per edificio per i property manager e un flusso dati a valore aggiunto da offrire ai tenant. Ed è anche l’unico metodo di analisi dei flussi in Europa approvato da un’autorità per la protezione dei dati, così un dispiegamento su tutto il patrimonio non aggiunge alcun rischio privacy.

Come funziona il conteggio persone tramite Wi-Fi →

Quali dati ottieni

• Passanti e tasso di cattura per edificio: la capacità attrattiva di un immobile, della sua facciata, della sua posizione e dei suoi tenant; la materia prima per le trattative sui canoni.
• Conteggi delle visite per interi edifici, piani, zone e singole unità.
• Tempo di permanenza e percorsi dei visitatori: quanto restano le persone e come si muovono attraverso un immobile.
• Benchmark tra edifici: le stesse metriche su tutto il portafoglio e tra le stagioni, così le performance degli asset sono confrontabili.
• Impatto di sviluppi e ristrutturazioni: misura l’effetto di un progetto sull’attrattività prima, durante e dopo.
• Picchi, tendenze e affollamento: per la pianificazione delle strutture, la programmazione della manutenzione e la sicurezza.

Sono i dati che spostano una conversazione sul canone da “il mercato dice” a “ecco i flussi che la tua posizione genera, ed ecco quanto vale”, e che ti permettono di offrire l’analisi dei flussi ai tenant come servizio a valore aggiunto. Per la trattativa in sé, da entrambi i lati del tavolo, vedi dati visitatori per le trattative di locazione.

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Le prove: un grande asset retail di Stoccolma

Lo schema di portafoglio che le società immobiliari riconoscono è già collaudato su un grande asset retail di Stoccolma: dati affidabili su visite, tasso di cattura e permanenza hanno permesso alla proprietà di passare a canoni basati sui flussi, dare un prezzo a spazi e aree eventi sull’esposizione reale e separare le vere àncore dalle zone morte, per poi estendere lo stesso approccio al resto del patrimonio.

Leggi il case study immobiliare →

Dove si inserisce

Se l’asset in questione è nello specifico un centro commerciale, il metodo dell’operatore (tenant mix, food court, schermi e spazi eventi) è trattato in profondità su centri commerciali e proprietari. Schermi e cartelloni sul tuo patrimonio sono una linea di ricavo a sé (vedi analisi per pubblicità outdoor e DOOH), e il bacino d’utenza circostante che porta flussi ai tuoi edifici è il tema di analisi per centri urbani e smart city.