Besöksflöden är ett tillgångsvärde. Börja mäta dem
De flesta fastighetsbolag fattar stora investerings- och uthyrningsbeslut på antaganden eller tunt underlag. En byggnads attraktionskraft (hur många som passerar, går in och stannar) är en av dess viktigaste värdedrivare, men den mäts sällan. När du mäter den kan du prissätta, hyra ut och utveckla utifrån fakta.
Besöksflöden som tillgångsvärde i hela beståndet, mätt integritetssäkert.
Litar på oss
Därför väljer fastighetsbolag Bumbee Labs
-
Besöksflöden som tillgångsvärde
Förbipasserande, capture rate och besök per byggnad gör fastighetens attraktionskraft till underlag för hyressättning, värdering och hyresgästdialog.
-
Benchmarking över hela beståndet
Samma mätvärden för varje byggnad och säsong gör tillgångarnas prestanda jämförbar och visar effekten av en renovering före, under och efter.
-
Trygg utrullning i hela beståndet
Mätningen är anonym och godkänd av en dataskyddsmyndighet, så en utrullning över hela beståndet ger juristerna inget att oroa sig för.
På den här sidan
Besöksanalys för fastighetsbolag räknar förbipasserande, besök och uppehållstid per byggnad, så att byggnaderna i beståndet går att jämföra på lika villkor. Mätningen går oftast på byggnadernas befintliga Wi-Fi, med kompletteringar bara där täckningen är svag. Bumbee Labs är företaget bakom den enda metoden för besöksmätning i Europa som är godkänd av en dataskyddsmyndighet.
Kort sagt
- Besöksanalys för fastighetsbolag räknar förbipasserande, besök och uppehållstid per byggnad, våning och lokal i ett bestånd, mest via det Wi-Fi som byggnaderna redan har.
- Nedan får åtta portföljfrågor ett fullständigt svar: byggnadens dragkraft i hyresfrågan, värdering, byggnader som tappar mot resten, renovering, lediga lokaler, läge eller koncept, investeringsbudgeten och avtal som löper ut. Nio till får ett kort svar.
- Standardmåtten är klara dagen efter besöket och summeras från hela beståndet ner till en enskild lokal.
- En stor handelsfastighet i Stockholm använde datan för att gå över till besöksbaserade hyror och utvidgade sedan angreppssättet till resten av beståndet.
Vilka beslut kan besöksdata stödja i ett fastighetsbestånd?
Fastighetsbolag är ett av tre segment inom besöksräkning för fastighetsägare med handel, vid sidan av köpcentrum och handelsplatser.
Hyran sätts efter jämförelseobjekt. Hur sätter vi en siffra på byggnadens egen dragkraft?
Lägg byggnadens besöksflöde bredvid de jämförbara affärerna. För ett fastighetsbolag visar antalet förbipasserande, entréer och besök per byggnad vad varje läge ger, så att hyresfrågan vilar på mer än andra avtal. Besöksräkning via Wi-Fi tar fram siffrorna, och sidan om omsättningshyra visar hur de används vid förhandlingsbordet.
Vi ska sälja en byggnad. Vad kan vi visa en köpare eller värderare om vad läget är värt?
Visa en uppmätt besöksserie för byggnaden. Köpare, värderare och banker kan läsa den som underlag vid värdering av en handelsfastighet, och den väger bara tungt om den har räknats på samma sätt över tid. Ett fastighetsbolag som har mätt konsekvent kan visa det; riktmärkning av besök förklarar varför.
Vilka byggnader i beståndet underpresterar mot resten, säsong för säsong?
Räkna varje byggnad på samma sätt och jämför. Med samma mått i hela beståndet och över säsongerna ser ett fastighetsbolag vilka tillgångar som tappar besökare mot resten av beståndet. När alla byggnader mäts med en och samma metod beror en skillnad mellan två byggnader på byggnaderna själva. Guiden räkna besökare går igenom metoden.
Vi har renoverat en fastighet. Vad gjorde ombyggnaden med besök och flöden före, under och efter?
Räkna byggnaden på samma sätt före, under och efter projektet, så att de tre perioderna går att jämföra. Då kan ett fastighetsbolag läsa av hur renoveringen förändrade besöken, och heatmaps i butik visar om människor nu rör sig annorlunda genom byggnaden.
Vi har lediga lokaler i flera byggnader. Vilken trafik kan vi visa varje presumtiv hyresgäst?
Ange trafiken förbi varje lokal som en uppmätt siffra. Med antalet förbipasserande utanför en lokal och besöken i byggnaden kan ett fastighetsbolag ge varje spekulant samma slags underlag, byggnad för byggnad. Lägg till var besökarna kommer ifrån för att visa hur långt dragkraften når.
En hyresgäst går svagt i en annars välbesökt byggnad. Är det läget eller konceptet?
Läs de förbipasserande mot entréerna. Många förbipasserande och låg capture rate (andelen förbipasserande som går in) pekar på konceptet, medan få förbipasserande pekar på läget. Så kan en hyresvärd skilja en svag hyresgäst från en svag byggnad, eftersom gatan avgör hur många som passerar och lokalen hur många av dem som går in.
Vilka av våra fastigheter ska få investeringsbudgeten i år?
Rangordna byggnaderna efter besökstrend och capture rate. För ett fastighetsbolags investeringskommitté visar de var en investering har en publik att vinna och var den saknas. Mobilnätsdata lägger till varifrån besökarna reser, och det visar hur långt lägets handelsområde sträcker sig.
Ett hyresavtal löper ut. Förlänger vi, höjer vi hyran eller byter vi hyresgäst?
Läs lokalens footfall / besöksantal och capture rate över hela avtalstiden. De visar om hyresgästen bär ytan och vad en ersättare skulle ha att arbeta med. Då kan hyresvärden välja att förlänga avtalet, höja hyran eller byta hyresgäst utifrån uppmätta besök.
Vilka andra frågor kan ett fastighetsbolag besvara med sina besöksdata?
- Vad är en bilfri gata värd för våra fastigheter?En nationell studie av Oana Mihaescu vid Handelns Forskningsinstitut (HFI) kopplar längre gågator till högre fastighetspriser i närheten, och räkningar före och efter en ombyggnad av gatan visar hur besöken längs gatan utvecklas; se gågator.
- Vad får vi för avgiften till cityföreningen?Fastighetsägare i en BID eller citysamverkan kan läsa vad de gemensamma insatserna ger i en besöksserie per gata, räknad på samma sätt varje år; se centrumflödesmätning.
- Kan ledningen se hela beståndet medan förvaltaren ser en byggnad?Samma siffror finns på nivåerna bestånd, byggnad och lokal, så att ledningsrapporten och det dagliga arbetet i byggnaden bygger på samma serie.
- Kan städning och underhåll styras efter hur byggnaden faktiskt används?Toppar och trender per byggnad visar när det är fullt och när det är lugnt, så att servicearbetet kan planeras runt besökarna.
- Vad är butikerna och caféerna i våra stationsfastigheter värda?Flödet genom en station visar vad lokalerna där är värda; se knutpunkter för kollektivtrafik.
- Kan vi mäta i hela beståndet utan att juristerna säger nej?Mätningen är anonym och ger inga personuppgifter, så ett fastighetsbolag kan använda samma metod i varje byggnad; se GDPR-säker besöksanalys.
- Due diligence: hur mäter vi en fastighet som vi inte äger än?Utan egna sensorer visar mobilnätsdata varifrån besökarna till ett läge reser, så att köparen får en bild av dess handelsområde före köpet.
- Vilken lokal i gatuplan ska bli butik, café eller service?Flödet förbi varje gatulokal i beståndet visar vilka lägen som bär handel, som underlag för valet av användning.
- Tomma butikslokaler: vad gör vakansen med gatan?Räkningar före och efter att lokalerna tömdes visar hur besöken ändrades, och med samma räkningar ser du om en pop-up som hyr lokalen en period håller uppe besöksflödet; se pop-up-butiker.
Vilken data du får
- Förbipasserande och capture rateper byggnad: dragningskraften hos fastigheten, fasaden, läget och hyresgästerna, som är råmaterialet för hyresförhandlingar.
- Besöksantalför hela byggnader, våningsplan, zoner och enskilda lokaler.
- Uppehållstid och besökarstråkhur länge människor stannar och hur de rör sig genom en fastighet.
- Benchmarking byggnad mot byggnadsamma mätvärden över beståndet och över säsongerna, så att tillgångarnas prestanda blir jämförbar.
- Effekt av utveckling och renoveringprojektets påverkan på besöksdragningen, mätt före, under och efter.
- Toppar, trender och trängselför lokalplanering, underhållsschemaläggning och säkerhet, färdiga dagen efter besöket.
- Ytnyttjandese vilka våningsplan, lokaler och gemensamma ytor som används och vilka som står underutnyttjade, som en del av den bredare förvaltningen av beståndet.
→ Hela mätvärdeskatalogen och leveransformaten
Vad gjorde en stor handelsfastighet i Stockholm med sina besöksdata?
På en stor handelsfastighet i Stockholm lät pålitlig data om besök, capture rate och uppehållstid ägaren gå över till besöksbaserade hyror, prissätta ytor och eventområden på verklig exponering och skilja äkta ankare från döda zoner. Därefter utvidgade ägaren samma angreppssätt till resten av beståndet.
Var det här passar in
- Om tillgången är ett köpcentrum beskrivs operatörens spelbok (hyresgästmix, food court, skärmar och eventytor) utförligt på köpcentrum och fastighetsägare.
- Skärmar och reklamtavlor i ert bestånd är en egen intäktsrad (se analys för utomhusreklam och DOOH), och var besökarna till era byggnader kommer ifrån behandlas på analys för stadskärnor och smarta städer.
Nyfiken på hur det skulle se ut för din plats?
Godkänt och validerat
Metoden är också validerad av akademi och kunder och hanterar inga personuppgifter. Det är underlag ni kan ta med till en investeringskommitté.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Vanliga frågor
Kan ett fastighetsbolag sätta hyror på besöksflöden i stället för jämförbara affärer?
Ja. Förbipasserande och capture rate per byggnad kvantifierar fastighetens dragningskraft, och det ger en hyresförhandling fastare grund än jämförbara affärer.
Kan ett fastighetsbolag bevisa vad en renovering förändrade med besöksanalys?
Ja. Besöksdragningen mäts före, under och efter ett projekt, så du kan sätta en siffra på vad renoveringen förändrade.
Hur summeras besöksdata i ett fastighetsbolags bestånd?
På tre nivåer. Asset management läser hela beståndet, förvaltarna läser sina egna byggnader och ett flöde riktat till hyresgästerna kan erbjudas som tjänst.
Så hänger det ihop
Branscher och segment
Utmaningar
Mått
Dataskydd:GDPR-säker besöksanalysIMY-beslutetGDPR-förenlig vs godkänd