Bezoekersaantallen zijn vastgoedwaarde. Begin met meten
De meeste vastgoedbedrijven nemen grote investerings- en verhuurbeslissingen op aannames of magere data. De aantrekkingskracht van een gebouw (hoeveel mensen passeren, binnenkomen en blijven) is een van de belangrijkste waardefactoren, maar wordt zelden gemeten. Als je die meet, kun je prijzen, verhuren en ontwikkelen op basis van feiten.
Bezoekersaantallen als vastgoedwaarde in de hele portefeuille, met privacy voorop.
Vertrouwd door
Waarom vastgoedbedrijven voor Bumbee Labs kiezen
-
Bezoekersaantallen als vastgoedwaarde
Passanten, capture rate en bezoeken per gebouw maken van de aantrekkingskracht van een pand de grondstof voor huurbepaling, taxatie en huurdersgesprekken.
-
Benchmark de hele portefeuille
Dezelfde metrics voor elk gebouw en elk seizoen maken prestaties van panden vergelijkbaar, en meten het effect van een renovatie voor, tijdens en na.
-
Veilig uitrollen over een hele portefeuille
De meting is anoniem en goedgekeurd door een gegevensbeschermingsautoriteit, zodat een uitrol over de hele portefeuille je juristen geen zorgen geeft.
Op deze pagina
Bezoekersanalyse voor vastgoedbedrijven telt passanten en bezoeken per gebouw en meet de verblijftijd, zodat gebouwen in een portefeuille één op één vergelijkbaar zijn. Dat loopt meestal via de bestaande Wi-Fi van de gebouwen, met aanvullingen alleen waar de dekking dun is. Bumbee Labs is het bedrijf achter de enige methode voor bezoekersmeting in Europa die is goedgekeurd door een gegevensbeschermingsautoriteit.
In het kort
- Bezoekersanalyse voor vastgoedbedrijven meet passanten, bezoeken en verblijftijd per gebouw, verdieping en unit van een portefeuille, meestal via de Wi-Fi die de gebouwen al hebben.
- Acht portefeuillevragen krijgen hieronder een volledig antwoord: wat een gebouw zelf trekt in de huuronderbouwing, de taxatie, gebouwen die achterblijven, renovatie, leegstaande units, locatie of concept, het investeringsbudget en aflopende huurcontracten. Negen andere krijgen een kort antwoord.
- Standaardcijfers zijn de dag na het bezoek klaar, voor de hele portefeuille en tot op het niveau van één unit.
- Een groot retailpand in Stockholm stapte met de data over op huren op basis van bezoekersaantallen en breidde de aanpak daarna uit naar de rest van de portefeuille.
Welke beslissingen kun je ondersteunen met vastgoed data over bezoekers in een portefeuille?
Vastgoedbedrijven zijn een van de drie segmenten van bezoekersaantallen voor winkelvastgoed, naast winkelcentra en retailparken.
Huren rusten op vergelijkbare deals. Hoe drukken we in cijfers uit wat ons gebouw zelf trekt?
Zet de bezoekersaantallen van het gebouw naast de vergelijkbare deals. Voor een vastgoedbedrijf laten passanten, binnenkomsten en bezoeken per gebouw zien wat elke locatie oplevert, zodat een huuronderbouwing op meer steunt dan andere huurcontracten. Personentelling via Wi-Fi levert de tellingen, en bij omzethuur lees je hoe ze aan de onderhandelingstafel worden gebruikt.
We verkopen een gebouw. Wat kunnen we een koper of taxateur laten zien over wat de locatie waard is?
Laat een gemeten bezoekersreeks voor het gebouw zien. Kopers, taxateurs en banken kunnen die lezen als bewijs bij de waardering van winkelvastgoed, en ze heeft alleen gewicht als er door de tijd heen op dezelfde manier is geteld. Een vastgoedbedrijf dat consequent heeft gemeten, kan dat laten zien; waarom dat ertoe doet, lees je bij benchmarking van bezoekersaantallen.
Welke gebouwen in onze portefeuille verliezen seizoen na seizoen terrein ten opzichte van de rest?
Tel elk gebouw op dezelfde manier en vergelijk. Met dezelfde metrics door de portefeuille en door de seizoenen heen ziet een vastgoedbedrijf welke panden bezoekers verliezen ten opzichte van de rest. Wordt elk gebouw met één methode geteld, dan ligt een verschil tussen twee gebouwen aan de gebouwen zelf. De methode staat in de gids bezoekers tellen.
We hebben een gebouw gerenoveerd. Zijn de bezoeken en loopstromen voor, tijdens en na het project veranderd?
Tel het gebouw voor, tijdens en na het project op dezelfde manier, zodat de drie periodes vergelijkbaar zijn. Een vastgoedbedrijf kan dan aflezen hoe de renovatie het aantal bezoeken veranderde, en heatmaps in de winkel tonen of mensen zich nu anders door het gebouw bewegen.
In meerdere van onze gebouwen staan units leeg. Welke bezoekersstroom kunnen we elke kandidaat-huurder laten zien?
Noem de stroom langs elke unit als gemeten cijfer. Met de passanten voor een unit en de bezoeken aan het gebouw geeft een vastgoedbedrijf elke kandidaat hetzelfde soort bewijs, gebouw voor gebouw. Laat daarnaast zien waar bezoekers vandaan komen, zodat duidelijk wordt hoe ver de aantrekkingskracht reikt.
Eén huurder presteert zwak in een verder druk gebouw. Ligt het aan de locatie of aan het concept?
Leg de passanten naast de binnenkomsten. Veel passanten met een lage capture rate wijzen op het concept, weinig passanten op de locatie. Zo onderscheidt een verhuurder een zwakke huurder van een zwak gebouw, want de straat bepaalt hoeveel mensen er langskomen en de unit hoeveel van hen naar binnen gaan.
Welke van onze panden moeten dit jaar het investeringsbudget krijgen?
Rangschik de gebouwen op bezoekstrend en capture rate. Voor de investeringscommissie van een vastgoedbedrijf laten die zien waar een investering publiek kan winnen en waar niet. Mobiele netwerkdata voegt toe waar bezoekers vandaan reizen, en daarmee hoe ver het marktgebied van een locatie reikt.
Een huurcontract loopt af. Verlengen we, verhogen we de huur of kiezen we een andere huurder?
Bekijk footfall / bezoekersaantal en capture rate van de unit over de hele looptijd van het contract. Daaruit blijkt of de huurder de ruimte draagt en waar een opvolger mee zou moeten werken. Een verhuurder kan dan op basis van gemeten bezoeken verlengen, de huur verhogen of een andere huurder kiezen.
Welke andere vragen kan een vastgoedbedrijf beantwoorden met zijn bezoekersdata?
- Wat is een autovrije straat waard voor onze panden?Een landelijke Zweedse studie van Oana Mihaescu van het Institute of Retail Economics (HFI) koppelt langere voetgangersgebieden aan hogere vastgoedprijzen in de buurt, en tellingen voor en na een herinrichting van de straat laten zien hoe de bezoeken zich daar ontwikkelen; zie voetgangersgebieden.
- Wat krijgen we voor onze bijdrage aan het centrummanagement?Eigenaren in een BIZ of centrummanagement kunnen in een bezoekersreeks per straat aflezen wat gezamenlijke inspanningen opleveren, elk jaar op dezelfde manier geteld.
- Kan het management de hele portefeuille zien terwijl de beheerder één gebouw ziet?Dezelfde cijfers lopen van portefeuille naar gebouw naar unit, zodat de managementrapportage en het dagelijkse werk in het gebouw op één reeks rusten.
- Kunnen schoonmaak en onderhoud worden afgestemd op hoe het gebouw echt wordt gebruikt?Pieken en trends per gebouw tonen wanneer het druk is en wanneer rustig, zodat servicewerk rond de bezoekers kan worden gepland.
- Wat zijn de winkels en cafés in onze stationspanden waard?De stroom door een station laat zien wat de units daarin waard zijn; zie OV-knooppunten.
- Kunnen we in de hele portefeuille meten zonder dat de juristen nee zeggen?De meting is anoniem en levert geen persoonsgegevens op, zodat een vastgoedbedrijf dezelfde methode in elk gebouw kan inzetten; zie AVG-proof bezoekersanalyse.
- Due diligence: hoe meten we een pand dat nog niet van ons is?Zonder eigen sensoren laat mobiele netwerkdata zien waar de bezoekers van een locatie vandaan reizen, zodat de koper al vóór de aankoop een beeld heeft van het marktgebied.
- Welke unit op de begane grond moet een winkel, een café of een dienst worden?De stroom langs elke unit op straatniveau in de portefeuille toont welke locaties retail kunnen dragen, als onderbouwing voor de keuze van de invulling.
- Leegstaande winkelpanden: wat doet de leegstand met de straat?Tellingen voor en na het leegkomen van units laten zien wat er in de bezoeken veranderde, en uit dezelfde tellingen blijkt of een pop-up die een unit tijdelijk huurt bezoekers blijft trekken; zie pop-upwinkels.
Welke data je krijgt
- Passanten en capture rateper gebouw: de aantrekkingskracht van een pand, zijn gevel, zijn locatie en zijn huurders, en de grondstof voor huuronderhandelingen.
- Bezoekersaantallenvoor hele gebouwen, verdiepingen, zones en afzonderlijke units.
- Verblijftijd en loopstromenhoe lang mensen blijven en hoe ze zich door een pand bewegen.
- Benchmarking tussen gebouwendezelfde metrics door de portefeuille en door de seizoenen heen, zodat prestaties van panden vergelijkbaar zijn.
- Impact van ontwikkeling en renovatiemeet het effect van een project op de aantrekkingskracht voor, tijdens en na.
- Pieken, trends en druktevoor facilitaire planning, onderhoudsplanning en veiligheid, klaar de dag na het bezoek.
- Ruimtegebruikzie welke verdiepingen, units en gemeenschappelijke ruimtes actief zijn en welke onderbenut blijven, als onderdeel van breder portefeuillebeheer.
→ Bekijk de volledige metriekcatalogus en leveringsvormen
Wat deed een groot retailpand in Stockholm met zijn bezoekersdata?
Op een groot retailpand in Stockholm kon de eigenaar dankzij betrouwbare data over bezoek, capture rate en verblijftijd overstappen op huren op basis van bezoekersaantallen, ruimte en eventlocaties prijzen op hun werkelijke zichtbaarheid en echte publiekstrekkers onderscheiden van dode zones. Daarna breidde de eigenaar dezelfde aanpak uit naar de rest van de portefeuille.
Waar dit bij aansluit
- Is het pand in kwestie specifiek een winkelcentrum, dan wordt de kant van de exploitant (huurdersmix, food court, schermen en eventruimtes) uitgebreid behandeld op winkelcentra en vastgoedeigenaren.
- Schermen en billboards in je portefeuille zijn een omzetlijn op zich (zie buitenreclame- en DOOH-analyse), en waar de bezoekers van je gebouwen vandaan komen, is het onderwerp van bezoekersanalyse voor binnensteden en smart cities.
Benieuwd hoe dit eruitziet voor jouw locatie?
Goedgekeurd en gevalideerd
De methode is goedgekeurd door een gegevensbeschermingsautoriteit, gevalideerd door wetenschap en klanten, en gebruikt geen persoonsgegevens. Dat is bewijs dat je mee kunt nemen naar een investeringscommissie.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Veelgestelde vragen
Kan een vastgoedbedrijf huren bepalen op bezoekersaantallen in plaats van vergelijkbare deals?
Ja. Passanten en capture rate per gebouw maken de aantrekkingskracht van een pand tot bewijs, en verleggen een huurgesprek van 'de markt zegt' naar de bezoekersstromen die jouw locatie echt levert.
Kan een vastgoedbedrijf met bezoekersanalyse bewijzen wat een renovatie heeft veranderd?
Ja. De aantrekkingskracht voor bezoekers meet je voor, tijdens en na een project, zodat je kunt aangeven wat de renovatie heeft veranderd.
Hoe rolt bezoekersdata op in de portefeuille van een vastgoedbedrijf?
Op drie niveaus. Assetmanagement leest de hele portefeuille, beheerders lezen hun eigen gebouwen en voor huurders kan een feed als service worden aangeboden.
Zo hangt het samen
Onderdeel van
Sectoren en segmenten
Uitdagingen
Kengetallen
Methoden
Gegevensbescherming:AVG-proof bezoekersanalyseHet IMY-besluitAVG-proof vs goedgekeurd