Contagem de pessoas para portfólios imobiliários: a afluência é valor do ativo
A maioria das empresas imobiliárias toma grandes decisões de investimento e arrendamento com base em suposições ou em poucos dados. A atração de um edifício (quantas pessoas passam, entram e ficam) é um dos principais fatores do seu valor, mas normalmente não é medida. Quando passa a medi-la, pode definir preços, arrendar e desenvolver com base em factos.
A afluência como valor do ativo em todo o portfólio, medida com a privacidade em primeiro lugar.
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Porque escolhem as empresas imobiliárias a Bumbee Labs
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A afluência como valor do ativo
Os transeuntes, a capture rate (taxa de captação) e as visitas por edifício transformam a atração de um imóvel em matéria-prima para definir rendas, avaliar o ativo e conversar com os inquilinos.
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Comparação em todo o portfólio
As mesmas métricas em todos os edifícios e em todas as estações tornam o desempenho dos ativos comparável, e medem o efeito de uma remodelação antes, durante e depois.
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Implementação segura em todo o património
A medição é anónima e está aprovada por uma autoridade de proteção de dados, por isso uma implementação em todo o património não dá preocupações à sua equipa jurídica.
Nesta página
A contagem de pessoas para portfólios imobiliários dá às empresas imobiliárias contagens de transeuntes, visitas e tempo de permanência por edifício, e os edifícios passam a ser comparáveis em pé de igualdade. Funciona sobretudo no Wi-Fi que os edifícios já têm, com reforço apenas onde a cobertura é fraca. A Bumbee Labs é a empresa por trás do único método de contagem de pessoas da Europa aprovado por uma autoridade de proteção de dados.
Em resumo
- A contagem de pessoas para portfólios imobiliários conta transeuntes, visitas e tempo de permanência em cada edifício, piso e unidade de um património, sobretudo através do Wi-Fi que os edifícios já têm.
- Oito perguntas de portfólio têm resposta completa abaixo: a atração de um edifício na justificação da renda, a avaliação, os edifícios que ficam para trás, a remodelação, as unidades vagas, local ou conceito, o orçamento de investimento e o fim do contrato. Outras nove têm uma resposta curta.
- Os números padrão estão prontos no dia seguinte à visita e agregam-se desde todo o património até uma única unidade.
- Um grande ativo comercial de Estocolmo usou os dados para passar as suas rendas a uma base de afluência e depois alargou a abordagem ao resto do património.
Que decisões podem os dados de afluência apoiar num portfólio imobiliário?
As empresas imobiliárias são um dos três segmentos da contagem de pessoas para imobiliário comercial, ao lado dos centros comerciais e dos retail parks.
As rendas seguem transações comparáveis. Como pomos um número no que o nosso edifício atrai por si?
Ponha a afluência que o edifício atrai ao lado das transações comparáveis. Para uma empresa imobiliária, as contagens de transeuntes, entradas e visitas por edifício mostram o que cada localização entrega, e a justificação da renda assenta em mais do que outros contratos. A contagem de pessoas por Wi-Fi produz as contagens, e o guia sobre rendas variáveis mostra como são usadas à mesa das negociações.
Vamos vender um edifício. O que podemos mostrar a um comprador ou a um avaliador sobre o valor da localização?
Mostre uma série de visitas medidas no edifício. Compradores, avaliadores e bancos podem lê-la como prova numa avaliação de imobiliário comercial, e ela só tem peso se tiver sido contada da mesma forma ao longo do tempo. Uma empresa imobiliária que mediu de forma consistente pode mostrá-lo; o artigo sobre o valor de um benchmark de afluência explica porquê.
Que edifícios do nosso portfólio estão a perder terreno face aos restantes, estação a estação?
Conte todos os edifícios da mesma forma e compare. Com as mesmas métricas em todo o portfólio e ao longo das estações, uma empresa imobiliária vê que ativos perdem visitantes face ao resto do património. Com um único método em todos os edifícios, uma diferença entre dois edifícios vem dos próprios edifícios. O guia como contar pessoas descreve o método.
Remodelámos um edifício. As visitas e os fluxos mudaram antes, durante e depois do projeto?
Conte o edifício da mesma forma antes, durante e depois do projeto, para que os três períodos sejam comparáveis. Uma empresa imobiliária pode então ler a mudança nas visitas que a remodelação trouxe, e um mapa de calor na loja mostra se as pessoas circulam agora de outra forma pelo edifício.
Temos unidades vagas em vários edifícios. Que movimento podemos mostrar a cada potencial inquilino?
Apresente o movimento à porta de cada unidade como um número medido. As contagens de transeuntes à porta de uma unidade e as visitas ao edifício permitem a uma empresa imobiliária dar a cada interessado o mesmo tipo de prova, edifício a edifício. Acrescente de onde vêm os visitantes para mostrar até onde chega a atração.
Um inquilino tem fraco desempenho num edifício movimentado. É a localização ou o conceito?
Leia os transeuntes face às entradas. Muitos transeuntes com uma capture rate baixa apontam para o conceito; poucos transeuntes apontam para a localização. Assim um senhorio distingue um inquilino fraco de um edifício fraco, porque a rua define quantas pessoas passam e a unidade decide quantas delas entram.
Que imóveis devem receber o orçamento de investimento este ano?
Ordene os edifícios pela tendência de visitas e pela capture rate. Para o comité de investimento de uma empresa imobiliária, estes valores mostram onde um investimento tem público a conquistar e onde não tem. Os dados de rede móvel acrescentam de onde vêm os visitantes, o que mostra até onde chega a área de influência de uma localização.
Um contrato de arrendamento está a terminar. Renovamos, aumentamos a renda ou mudamos de inquilino?
Leia a afluência / número de visitantes e a capture rate da unidade ao longo de todo o contrato. Mostram se o inquilino sustenta o espaço e com que base um substituto teria de trabalhar. Um senhorio pode então renovar, aumentar a renda ou mudar de inquilino com base em visitas medidas.
Que outras perguntas pode uma empresa imobiliária responder com os seus dados de afluência?
- Quanto vale uma rua sem carros para os nossos imóveis?Um estudo nacional sueco de Oana Mihaescu, do instituto sueco de investigação do comércio (HFI), associa ruas pedonais mais longas a preços imobiliários mais altos nas imediações, e a afluência contada antes e depois de uma mudança na rua mostra como evoluem as visitas à sua volta; veja ruas pedonais.
- O que recebemos pela nossa quota na parceria do centro da cidade?Os proprietários num BID ou numa parceria de centro de cidade podem ler o que os esforços conjuntos produzem numa série de afluência por rua, contada da mesma forma todos os anos; veja afluência no comércio tradicional do centro.
- A administração pode ver todo o património e o gestor do imóvel apenas um edifício?Os mesmos números vão do portfólio ao edifício e à unidade, e o relatório da administração e o trabalho diário do edifício assentam numa única série.
- A limpeza e a manutenção podem acompanhar o uso real do edifício?Os picos e as tendências por edifício mostram quando há movimento e quando está calmo, e os serviços podem ser planeados em função dos visitantes.
- Quanto valem as lojas e os cafés nos nossos imóveis em estações?O fluxo numa estação mostra quanto valem as unidades que lá estão; veja fluxo de passageiros em estações.
- Podemos medir em todo o património sem que os juristas digam que não?A medição é anónima e não produz dados pessoais, e uma empresa imobiliária pode levar o mesmo método a todos os edifícios; veja contagem de pessoas e RGPD.
- Due diligence: como medimos um imóvel que ainda não é nosso?Sem sensores próprios, os dados de rede móvel mostram de onde vêm os visitantes de uma localização, o que dá ao comprador uma visão da área de influência antes da compra.
- Que unidade do piso térreo deve ser loja, café ou serviço?O fluxo à porta de cada unidade de rua do património mostra que localizações sustentam comércio, como prova para a escolha do uso.
- Lojas vazias: o que faz a desocupação à rua?As contagens antes e depois de as unidades ficarem vazias mostram o que mudou nas visitas, e as mesmas contagens mostram se uma loja pop-up arrendada por um período mantém os visitantes a vir; veja lojas pop-up.
Que dados recebe
- Transeuntes e capture ratepor edifício: o efeito de atração de um imóvel, da sua fachada, da sua localização e dos seus inquilinos, e a matéria-prima para as negociações de renda.
- Contagens de visitaspara edifícios inteiros, pisos, zonas e unidades individuais.
- Tempo de permanência e percursos dos visitantesquanto tempo as pessoas ficam e como circulam num imóvel.
- Comparação entre edifíciosas mesmas métricas em todo o portfólio e ao longo das estações, e o desempenho dos ativos torna-se comparável.
- Impacto de desenvolvimentos e remodelaçõesmeça o efeito de um projeto na atração de visitantes antes, durante e depois.
- Picos, tendências e aglomeraçõespara planear instalações, manutenção e segurança, prontos no dia seguinte à visita.
- Utilização de espaçosveja que pisos, unidades e áreas comuns estão ativos e quais estão subutilizados, no âmbito mais alargado da gestão do portfólio.
→ O catálogo completo de métricas e formatos de entrega
O que fez um grande ativo comercial de Estocolmo com os seus dados de afluência?
Num grande ativo comercial de Estocolmo, dados fiáveis de visitas, capture rate e permanência permitiram ao proprietário passar a rendas com base na afluência, definir o preço de espaços e áreas de eventos pela exposição real e separar as verdadeiras âncoras das zonas mortas. O proprietário alargou depois a mesma abordagem ao resto do património.
Onde se enquadra
- Se o ativo em causa for especificamente um centro comercial, o lado do operador (mix de inquilinos, zona de restauração, ecrãs e espaços de eventos) é tratado em detalhe em centros comerciais e proprietários.
- Os ecrãs e outdoors no seu património são uma fonte de receita própria (veja medição de audiência em publicidade exterior e DOOH), e a origem dos visitantes dos seus edifícios é o tema da afluência no centro da cidade e smart cities.
Quer ver como seria no seu espaço?
Aprovado e validado
O método está aprovado por uma autoridade de proteção de dados, validado pela academia e por clientes, e não usa dados pessoais. São provas que pode levar a um comité de investimento.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Perguntas frequentes
Uma empresa imobiliária pode definir rendas com base na afluência em vez de transações comparáveis?
Sim. Os transeuntes e a capture rate por edifício quantificam a atração de um imóvel, o que dá a uma negociação de renda uma base mais sólida do que as transações comparáveis.
Uma empresa imobiliária pode provar o que uma remodelação mudou com a análise de afluência?
Sim. A atração de visitantes é medida antes, durante e depois de um projeto, e pode pôr um número no que a remodelação mudou.
Como se agregam os dados de afluência no portfólio de uma empresa imobiliária?
Em três níveis. A gestão de ativos lê todo o património, os gestores de imóveis leem os seus próprios edifícios e pode oferecer-se aos inquilinos um acesso aos dados como serviço.
Onde se enquadra
Faz parte de
Setores e segmentos
Métricas
Métodos
Proteção de dados:Contagem de pessoas e RGPDA decisão da IMYConforme o RGPD vs aprovado