Ingatlancégeknek: a látogatottság eszközérték, ideje mérni
Az ingatlancégek többsége feltételezésekre vagy szűkös adatokra építi a nagy beruházási és bérbeadási döntéseit. Egy épület vonzereje (hányan haladnak el mellette, lépnek be és maradnak) az egyik fő értéktényezője, mégis általában senki sem méri. Ha méri, tényekre alapozva árazhat, adhat bérbe és fejleszthet.
A látogatottság mint eszközérték a teljes portfólióban, az adatvédelmet előtérbe helyező méréssel.
Megbíznak bennünk
Miért választják az ingatlancégek a Bumbee Labst
-
A látogatottság mint eszközérték
A járókelők, a capture rate és az épületenkénti látogatások az ingatlan vonzerejét a bérleti díj meghatározásának, az értékbecslésnek és a bérlői tárgyalásoknak az alapanyagává teszik.
-
Összevetés a teljes portfólióban
Ugyanazok a mutatók minden épületben és minden szezonban összehasonlíthatóvá teszik az eszközök teljesítményét, és a felújítások hatását is mérik előtte, közben és utána.
-
Biztonságos bevezetés a teljes állományban
A mérés anonim, és egy adatvédelmi felügyeleti hatóság jóváhagyta, így a teljes állományra kiterjedő bevezetés miatt a jogi osztálynak nincs mitől tartania.
Ezen az oldalon
Az ingatlanportfólió látogatottságának elemzése épületenként adja meg az ingatlancégeknek a járókelők és a látogatások számát, valamint a tartózkodási időt, így az épületek azonos alapon vethetők össze. A mérés többnyire az épületek meglévő Wi-Fi-hálózatán fut, és csak ott egészül ki, ahol a lefedettség gyenge. A Bumbee Labs áll Európa egyetlen olyan látogatószámlálási módszere mögött, amelyet egy adatvédelmi felügyeleti hatóság jóváhagyott.
Röviden
- Az ingatlanportfólió látogatószámlálása az állomány minden épületében, szintjén és egységében számolja a járókelőket, a látogatásokat és a tartózkodási időt, többnyire az épületek meglévő Wi-Fi-hálózatán.
- Alább nyolc portfóliókérdésre talál részletes választ: az épület vonzereje a bérleti érvelésben, értékbecslés, lemaradó épületek, felújítás, üres egységek, helyszín vagy koncepció, beruházási keret és lejáró bérleti szerződés. További kilenc rövid választ kap.
- A standard adatok a látogatás másnapján készen állnak, és a teljes állománytól egyetlen egységig összesíthetők.
- Egy nagy stockholmi kereskedelmi ingatlan az adatok alapján látogatottságalapú bérleti díjakra tért át, majd ugyanezt a megközelítést az állomány többi részére is kiterjesztette.
Milyen döntéseket támogatnak a látogatottsági adatok egy ingatlanportfólióban?
Az ingatlancégek a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosainak szóló látogatószámlálás három szegmensének egyike, a bevásárlóközpontok és a bevásárlóparkok mellett.
A bérleti díjak az összehasonlító ügyleteket követik. Hogyan számszerűsítjük, mennyi látogatót vonz maga az épület?
Tegye az összehasonlító ügyletek mellé az épület által vonzott látogatói forgalmat. Egy ingatlancégnél az épületenkénti járókelő-, belépés- és látogatásszám megmutatja, mit hoz az adott helyszín, így a bérleti érvelés nem csak más bérleti szerződésekre épül. A Wi-Fi-alapú látogatószámlálás állítja elő a számokat, a látogatottsági adatok a bérleti tárgyalásokhoz oldal pedig azt mutatja be, hogyan használhatók a tárgyalóasztalnál.
Eladunk egy épületet. Mit mutathatunk a vevőnek vagy az értékbecslőnek arról, mennyit ér a helyszín?
Mutasson egy mért látogatási adatsort az épületről. A vevők, az értékbecslők és a bankok bizonyítékként olvashatják egy kereskedelmi ingatlan értékbecslésében, de csak akkor van súlya, ha az idők során ugyanúgy számolták. Az az ingatlancég, amely következetesen mért, ezt meg tudja mutatni; a látogatottsági benchmark értéke elmagyarázza, miért.
Portfóliónk mely épületei maradnak le a többiekhez képest szezonról szezonra?
Számoljon minden épületet ugyanúgy, és hasonlítsa össze őket. Ha a portfólióban és a szezonok között ugyanazok a mutatók, az ingatlancég látja, mely eszközök veszítenek látogatókat az állomány többi részéhez képest. Ha minden épületben ugyanaz a módszer, a két épület közötti különbség magukból az épületekből fakad. A hogyan számoljuk a látogatókat oldal bemutatja a módszert.
Felújítottunk egy épületet. Változtak-e a látogatások és az áramlások a projekt előtt, alatt és után?
Számolja az épületet ugyanúgy a projekt előtt, alatt és után, hogy a három időszak összehasonlítható legyen. Az ingatlancég így leolvashatja, mennyit változtatott a felújítás a látogatásokon, a bolti hőtérkép pedig megmutatja, másként mozognak-e most az emberek az épületben.
Több épületünkben is üresek az egységek. Milyen forgalmat mutathatunk minden leendő bérlőnek?
Adja meg az egyes egységek előtti forgalmat mért számként. Az egység előtt elhaladók és az épület látogatóinak száma alapján az ingatlancég épületről épületre ugyanolyan bizonyítékot adhat minden érdeklődőnek. Vegye hozzá, honnan érkeznek a látogatók, hogy megmutassa, meddig ér a vonzáskörzet.
Egy egyébként forgalmas épületben gyengén teljesít egy bérlő. A helyszín vagy a koncepció a gond?
Vesse össze a járókelőket a belépésekkel. Magas elhaladó forgalom mellett alacsony capture rate (betérési arány) a koncepcióra utal, alacsony elhaladó forgalom pedig a helyszínre. A bérbeadó így meg tudja különböztetni a gyenge bérlőt a gyenge épülettől: az utca határozza meg, hányan haladnak el, az üzlet pedig azt, hányan lépnek be közülük.
Melyik ingatlanunk kapja idén a beruházási keretet?
Rangsorolja az épületeket a látogatási trend és a capture rate alapján. Egy ingatlancég befektetési bizottsága számára ezek megmutatják, hol van közönség, amelyet egy beruházás megnyerhet, és hol nincs. A mobilhálózati adatok azt is megmutatják, honnan érkeznek a látogatók, vagyis meddig ér a helyszín vonzáskörzete.
Lejár egy bérleti szerződés. Meghosszabbítjuk, emeljük a díjat, vagy bérlőt cserélünk?
Nézze meg az egység látogatószámát és capture rate-jét a teljes bérleti időszakra. Ezekből kiderül, elbírja-e a bérlő a teret, és mivel dolgozhatna egy új bérlő. A bérbeadó így mért látogatások alapján hosszabbíthat, emelhet díjat vagy cserélhet bérlőt.
Milyen további kérdésekre válaszolhat egy ingatlancég a látogatottsági adataiból?
- Mennyit ér az ingatlanjainknak egy autómentes utca?Oana Mihaescu (Institute of Retail Economics, HFI) országos svéd tanulmánya a hosszabb sétálóutcákat a környező ingatlanok magasabb árával hozza összefüggésbe, az utca átalakítása előtt és után mért gyalogosforgalom pedig megmutatja, hogyan alakulnak a látogatások a környékükön; lásd: sétálóutcák és ingatlanárak.
- Mit kapunk a városi partnerségnek fizetett díjunkért?A BID-ben vagy városi partnerségben részt vevő ingatlantulajdonosok egy utcánkénti, minden évben ugyanúgy mért gyalogosforgalmi adatsorból olvashatják le, mit hoznak a közös erőfeszítések; lásd: a belvárosi gyalogosforgalom monitorozása.
- Láthatja-e a vezetés a teljes állományt, miközben az ingatlankezelő egyetlen épületet lát?Ugyanazok a számok futnak a portfóliótól az épületen át az egységig, így a vezetői jelentés és az épület napi munkája egyetlen adatsorra épül.
- Igazodhat-e a takarítás és a karbantartás ahhoz, ahogyan az épületet ténylegesen használják?Az épületenkénti csúcsok és trendek megmutatják, mikor forgalmas és mikor csendes, így a szolgáltatási munkák a látogatókhoz igazíthatók.
- Mennyit érnek az üzletek és kávézók az állomási ingatlanjainkban?Az állomáson áthaladó áramlás megmutatja, mennyit érnek a benne lévő egységek; lásd: közlekedési csomópontok.
- Mérhetünk-e a teljes állományban úgy, hogy a jogászok ne mondjanak nemet?A mérés anonim, és nem keletkezik személyes adat, így az ingatlancég minden épületben ugyanazt a módszert alkalmazhatja; lásd: GDPR és látogatószámlálás.
- Átvilágítás: hogyan mérünk egy ingatlant, amely még nem a miénk?Saját érzékelők nélkül a mobilhálózati adatok megmutatják, honnan érkeznek a helyszín látogatói, így a vevő a vásárlás előtt rálát a vonzáskörzetére.
- Melyik földszinti egységből legyen üzlet, kávézó vagy szolgáltatás?Az állomány utcaszinti egységei előtt elhaladó áramlás megmutatja, mely helyszínek bírják el a kiskereskedelmet, és ez bizonyítékul szolgál a funkció megválasztásához.
- Üres üzlethelyiségek: mit tesz az üresedés az utcával?Az egységek kiürülése előtti és utáni számok megmutatják, mi változott a látogatásokban, és ugyanezek a számok azt is, hogy egy időre kiadott pop-up üzlet tartja-e a látogatókat; lásd: pop-up üzletek.
Milyen adatokat kap
- Járókelők és capture rateépületenként: az ingatlan, a homlokzat, a helyszín és a bérlők vonzereje, a bérleti tárgyalások alapanyaga.
- Látogatásszámokteljes épületekre, szintekre, zónákra és egyes egységekre.
- Tartózkodási idő és látogatói útvonalakmennyi ideig maradnak az emberek, és hogyan mozognak az ingatlanban.
- Épületek közötti összevetésugyanazok a mutatók a portfólióban és a szezonok között, így az eszközök teljesítménye összehasonlítható.
- Fejlesztések és felújítások hatásaegy projekt hatása a látogatói vonzerőre előtte, közben és utána.
- Csúcsok, trendek és zsúfoltsága létesítménytervezéshez, a karbantartás ütemezéséhez és a biztonsághoz, a látogatás másnapján.
- Térkihasználtságmely szintek, egységek és közös terek aktívak és melyek kihasználatlanok, egy tágabb portfóliókezelési feladat részeként.
→ A teljes mutatókatalógus és az adatszolgáltatási formátumok
Mit kezdett egy nagy stockholmi kereskedelmi ingatlan a látogatottsági adataival?
Egy nagy stockholmi kereskedelmi ingatlanban a megbízható látogatási, capture rate- és tartózkodási adatok alapján a tulajdonos látogatottságalapú bérleti díjakra tért át, a tereket és a rendezvényterületeket a valós expozíció alapján árazta, és szétválasztotta a valódi horgonybérlőket a holt zónáktól. Ezután ugyanezt a megközelítést az állomány többi részére is kiterjesztette.
Hol illeszkedik ez
- Ha az adott eszköz kifejezetten bevásárlóközpont, az üzemeltetői oldalt (bérlőösszetétel, étteremudvar, képernyők és rendezvényhelyszínek) részletesen a bevásárlóközpont-üzemeltetők és ingatlantulajdonosok oldal tárgyalja.
- Az állomány képernyői és óriásplakátjai önálló bevételi forrást jelentenek (lásd: kültéri és DOOH-hirdetések elemzése), azt pedig, honnan érkeznek az épületek látogatói, a belvárosi és okosvárosi elemzés tárgyalja.
Kíváncsi, hogyan nézne ki ez az Ön helyszínén?
Jóváhagyva és validálva
A módszert egy adatvédelmi felügyeleti hatóság jóváhagyta, a tudományos élet és az ügyfelek validálták, és nem használ személyes adatot. Ezzel a bizonyítékkal a befektetési bizottság elé is odaállhat.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Gyakori kérdések
Meghatározhatja egy ingatlancég a bérleti díjat a látogatottság alapján az összehasonlító ügyletek helyett?
Igen. Az épületenkénti járókelőszám és capture rate számszerűsíti az ingatlan vonzerejét, így a bérleti tárgyalás szilárdabb alapra épülhet, mint az összehasonlító ügyletek.
Igazolhatja egy ingatlancég látogatottsági adatokkal, mit változtatott egy felújítás?
Igen. A látogatói vonzerőt a projekt előtt, alatt és után is mérjük, így számmal kifejezheti, mit változtatott a felújítás.
Hogyan összesíthetők a látogatottsági adatok egy ingatlancég portfóliójában?
Három szinten. Az eszközkezelés a teljes állományt látja, az ingatlankezelők a saját épületeiket, a bérlőknek pedig szolgáltatásként külön adatcsatorna ajánlható.
Hová tartozik
Része ennek
Iparágak és szegmensek
Mutatók
Módszerek
Részletesebben
Adatvédelem:GDPR és látogatószámlálásAz IMY döntéseGDPR-megfelelés vagy jóváhagyás