Besucherdaten für Mietverhandlungen
Besucherdaten geben Vermieter und Mieter eine gemessene Zahl als Verhandlungsbasis. Sie zeigen, was eine Lage liefert (Passanten, Eintrittsquote, Besuche, Verweildauer), unabhängig von Umsatzberichten.
Auf dieser Seite
Warum zeigt die Umsatzmiete nicht mehr das ganze Bild?
Die Umsatzmiete, also die umsatzabhängige Miete, koppelt den Mietvertrag an die Kasse, und lange wirkte das fair. Je mehr Einkäufe ins Netz wandern, desto mehr Einheiten dienen jedoch als Showroom für die Marke des Mieters: Menschen kommen, probieren und vergleichen und kaufen später über einen anderen Kanal. Nichts davon erscheint im Umsatz der Einheit, und so erzählt die Umsatzzahl nicht mehr die ganze Geschichte.
Am Ende streiten Mieter und Vermieter deshalb mit Zahlen, die Verschiedenes messen. Der Vermieter zeigt auf eine Lage voller Frequenz, der Mieter auf eine Kasse, die stiller ist, als die Miete unterstellt.
Was macht Besucherdaten in der Mietverhandlung zu einer Zahl, die beide Seiten akzeptieren?
Besucherdaten messen die Lage selbst, unabhängig von den Schätzungen beider Seiten. Bumbee Labs zählt Passanten vor einer Einheit, den Anteil, der eintritt (die Eintrittsquote), Besuche und Verweildauer, konsistent über die Zeit und durchgehend anonym. Manuelle Kontrollmessungen kalibrieren die statistische Methode, und Wissenschaft, Partner und Kunden haben sie validiert.
Anonymität ist wichtig, wenn Organisationen im Rahmen einer Verhandlung Daten teilen. Dieselben Zahlen kommen über Dashboards, geplante Berichte oder eine API, sodass jede Partei sie in ihren eigenen Systemen lesen kann. Der vollständige Kennzahlenkatalog listet alles auf, was hinter einem Mietgespräch stehen kann.
Bumbee Labs ist das Unternehmen hinter der einzigen Methode zur Besuchermessung in Europa, die von einer Datenschutzbehörde genehmigt wurde.
Was machen Vermieter mit Besucherdaten?
- Frequenzbasierte Konditionen. Besuchszahlen pro Lage ermöglichen es einem Vermieter, von umsatzbasierten zu frequenzbasierten Mieten zu wechseln.
- Mietermix und Platzierung. Besuche pro Lage und die Ströme zwischen Zonen trennen echte Anker von toten Zonen, sodass jeder Mieter dort sitzt, wo die Frequenz zu ihm passt, und die Platzierung mit Zahlen begründet ist.
- Mieter-Reporting. Dieselben Daten können Mietern als Daten-Feed mit Mehrwert angeboten werden, sodass beide Seiten bei einem umstrittenen Thema auf dasselbe Dashboard schauen.
- Portfoliovergleiche. Wer jedes Gebäude Saison für Saison mit denselben Kennzahlen erfasst, macht die Objektleistung vergleichbar und beziffert, was eine Modernisierung verändert hat.
Wie Betreiber die Daten nutzen, steht auf Center-Betreiber & Eigentümer, die Version für den gesamten Bestand auf Immobilienunternehmen.
Was kann ein Vermieter einem künftigen Mieter zeigen, bevor der Mietvertrag unterschrieben ist?
Die gemessene Frequenz vor der Einheit selbst: wie viele Menschen vorbeigehen, wie viele davon eintreten und wie viele Besuche es gibt, über die Zeit auf dieselbe Weise gezählt. Legt der Vermieter diese Zahlen einem künftigen Mieter vor der Unterschrift vor, hat er eine Zahl für das Vermietungsgespräch, gemessen auf dem Abschnitt, an dem die Einheit liegt.
Wie kann ein Mieter Besucherdaten bei einer Verlängerung oder Mietanpassung nutzen?
Ein Mieter kann das Gespräch von „Ihr Umsatz war rückläufig“ zu dem verlagern, was die Lage geliefert hat. Wenn die Besuche stabil blieben, während die Käufe ins Netz wanderten, ist das Showroom-Argument mit Daten belegt.
Die Eintrittsquote fügt eine zweite Ebene hinzu: Die Eintritte, gemessen an den Passanten vor der Tür, zeigen, was eine Einheit aus der Straße gemacht hat, an der sie liegt. So können Vermieter und Mieter die Anziehungskraft der Lage und die Leistung des Konzepts als zwei getrennte Fragen besprechen. Wo der Vermieter bereits mit Bumbee Labs misst, kann Mietern ein eigener Feed derselben Daten angeboten werden, sodass beide Seiten mit denselben Zahlen arbeiten.
Wie hat ein Stockholmer Einkaufszentrum seine Mieten auf Besucherfrequenz umgestellt?
Ein Stockholmer Flagship-Center, eine der meistbesuchten Einkaufslagen Schwedens, stellte sein Mietmodell auf gemessene Besuche um und übertrug den Ansatz später auf seine weiteren Center. Den ganzen Fall lesen Sie in Stockholmer Center setzt Mieten auf Frequenz.
Häufig gestellte Fragen
Kann die Miete auf Besucherdaten statt auf Umsatz basieren?
Ja, und das ist einer der wichtigsten Anwendungsfälle der Daten. Besuchszahlen und der Konversionstrichter pro Lage erlauben Vermietern frequenzbasierte Konditionen, und ein Stockholmer Flagship-Center betreibt seine Mieten seit Jahren auf diese Weise, auf Daten von Bumbee Labs.
Warum Besucherdaten in ein Gespräch über Umsatzmiete einbringen?
Weil der Umsatz den Showroom-Effekt übersieht. Wenn die Besuche stabil bleiben, während die Käufe ins Netz wandern, zeigt die Frequenz den Wert, den die Lage weiterhin liefert und den Umsatzzahlen allein unterschätzen.
Sind Besucherdaten neutral genug für beide Parteien einer Mietverhandlung?
Die Daten messen die Lage selbst, unabhängig von der Kasse beider Parteien. Die Methode ist statistisch, mit manuellen Kontrollmessungen kalibriert, von Wissenschaft, Partnern und Kunden validiert und von einer Datenschutzbehörde genehmigt.
Können Mieter bei einer Mietanpassung dieselben Besucherdaten sehen?
Ja. Vermieter können Mietern einen eigenen Daten-Feed derselben gemessenen Frequenz anbieten, sodass beide Seiten bei einer Mietanpassung über eine gemeinsame Zahl sprechen.