La fréquentation est une valeur d’actif. Commencez à la mesurer
La plupart des sociétés immobilières prennent leurs grandes décisions d’investissement et de location sur des hypothèses ou des données lacunaires. L’attractivité d’un immeuble (combien de personnes passent, entrent et restent) est l’un de ses principaux moteurs de valeur, mais elle n’est généralement pas mesurée. Une fois qu’elle l’est, vous pouvez valoriser, louer et développer sur des faits.
La fréquentation comme valeur d’actif sur tout le portefeuille, dans le respect de la vie privée.
Ils nous font confiance
Pourquoi les sociétés immobilières choisissent Bumbee Labs
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La fréquentation comme valeur d’actif
Passants, taux de captation et visites par immeuble transforment l’attractivité d’un bien en matière première pour la fixation des loyers, la valorisation et les échanges avec les locataires.
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Comparez sur tout le portefeuille
Les mêmes métriques sur chaque immeuble et chaque saison rendent la performance des actifs comparable, et mesurent l’effet d’une rénovation avant, pendant et après.
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Déployez sur un parc en toute sécurité
La mesure est anonyme et approuvée par une autorité de protection des données, si bien qu’un déploiement sur tout le parc ne donne aucun souci à votre service juridique.
Sur cette page
Avec l’analyse de fréquentation d’un portefeuille immobilier, les sociétés immobilières mesurent les passants, les visites et le temps de présence dans chaque immeuble, pour comparer leurs immeubles sur une même base. La mesure s’appuie surtout sur le Wi-Fi dont les immeubles disposent déjà, avec des compléments uniquement là où la couverture est faible. Bumbee Labs est l’entreprise derrière la seule méthode de mesure de fréquentation en Europe approuvée par une autorité de protection des données.
En bref
- L’analyse de fréquentation d’un portefeuille immobilier compte les passants et les visites, et mesure le temps de présence dans chaque immeuble, chaque étage et chaque local d’un parc, surtout grâce au Wi-Fi dont les immeubles disposent déjà.
- Huit questions de portefeuille trouvent une réponse complète ci-dessous : l’attraction d’un immeuble dans le dossier de loyer, la valorisation, les immeubles qui décrochent, la rénovation, les locaux vacants, emplacement ou concept, le budget d’investissement et la fin du bail. Neuf autres reçoivent une réponse courte.
- Les chiffres standard sont prêts le lendemain de la visite et se consolident de l’ensemble du parc jusqu’à un seul local.
- Un grand actif retail de Stockholm a utilisé les données pour indexer ses loyers sur la fréquentation, puis a étendu l’approche au reste de son parc.
Quelles décisions les données de fréquentation peuvent-elles éclairer dans un portefeuille immobilier ?
Les sociétés immobilières sont l’un des trois segments de l’analyse de fréquentation pour l’immobilier commercial, à côté des centres commerciaux et des retail parks.
Les loyers se calquent sur les transactions comparables. Comment chiffrer ce que notre immeuble attire lui-même ?
Placez la fréquentation que l’immeuble attire à côté des transactions comparables. Pour une société immobilière, les comptages de passants, d’entrées et de visites par immeuble montrent ce qu’apporte chaque emplacement, si bien qu’un dossier de loyer dispose d’autres appuis que les baux voisins. Le comptage de personnes par Wi-Fi produit ces comptages, et la page loyer variable explique comment s’en servir à la table de négociation.
Nous vendons un immeuble. Que pouvons-nous montrer à un acheteur ou à un expert immobilier sur ce que vaut l’emplacement ?
Montrez une série de visites mesurée pour l’immeuble. Acheteurs, experts immobiliers et banques peuvent la lire comme une preuve dans l’évaluation d’un immeuble commercial, et elle n’a de poids que si le comptage est resté le même dans la durée. Une société immobilière qui a mesuré de façon constante peut le démontrer ; l’analyse sur le benchmarking de fréquentation explique pourquoi.
Quels immeubles de notre portefeuille perdent du terrain face aux autres, saison après saison ?
Comptez chaque immeuble de la même façon et comparez. Avec les mêmes métriques sur tout le portefeuille et d’une saison à l’autre, une société immobilière voit quels actifs perdent des visiteurs face au reste du parc. Comme la méthode est la même dans chaque immeuble, un écart entre deux immeubles vient des immeubles eux-mêmes. Le guide comment compter les visiteurs présente la méthode.
Nous avons rénové un immeuble. Les visites et les flux ont-ils changé avant, pendant et après le projet ?
Comptez l’immeuble selon la même méthode avant, pendant et après le projet, afin que les trois périodes se comparent entre elles. Une société immobilière peut alors lire dans ces chiffres l’évolution des visites qu’a entraînée la rénovation, et les heatmaps en magasin montrent si les gens circulent désormais autrement à l’intérieur de l’immeuble.
Des locaux sont vacants dans plusieurs de nos immeubles. Quel trafic pouvons-nous montrer à chaque locataire potentiel ?
Citez le trafic devant chaque local comme un chiffre mesuré. Les comptages de passants devant un local et de visites dans l’immeuble permettent à une société immobilière de donner à chaque candidat le même type de preuve, immeuble par immeuble. Montrez aussi d’où viennent les visiteurs pour indiquer jusqu’où porte l’attraction.
Un locataire peine dans un immeuble par ailleurs animé. Est-ce l’emplacement ou le concept ?
Rapportez les passants aux entrées. Un fort trafic de passage avec un taux de captation bas désigne le concept, tandis qu’un faible trafic de passage désigne l’emplacement. Le bailleur distingue ainsi un locataire faible d’un immeuble faible, car la rue détermine combien de personnes passent et le local décide combien d’entre elles entrent.
Lequel de nos biens doit recevoir le budget d’investissement cette année ?
Classez les immeubles selon la tendance des visites et le taux de captation. Pour le comité d’investissement d’une foncière commerciale, ces chiffres indiquent où un investissement a un public à conquérir et où il n’en a pas. Les données du réseau mobile montrent en plus d’où partent les visiteurs, et donc jusqu’où s’étend l’aire d’attraction d’un emplacement.
Un bail arrive à échéance. Faut-il le renouveler, augmenter le loyer ou changer de locataire ?
Lisez la fréquentation / comptage de visiteurs et le taux de captation du local sur toute la durée du bail. Ils montrent si le locataire fait vivre la surface et avec quoi un successeur devrait composer. Le bailleur peut alors renouveler, augmenter le loyer ou changer de locataire sur la base de visites mesurées.
À quelles autres questions une société immobilière peut-elle répondre avec ses données de fréquentation ?
- Que vaut une rue sans voitures pour nos immeubles ?Une étude nationale suédoise menée par Oana Mihaescu à l’Institute of Retail Economics (HFI) associe des rues piétonnes plus longues à des prix immobiliers plus élevés à proximité, et la fréquentation comptée avant et après un réaménagement de la rue montre comment les visites évoluent aux alentours ; voyez rues piétonnes.
- Que nous rapporte notre cotisation à l’association de centre-ville ?Les propriétaires d’un BID ou d’une association similaire peuvent lire ce qu’apportent les actions communes dans une série de fréquentation par rue, comptée de la même façon chaque année.
- La direction peut-elle voir tout le parc pendant que le property manager voit un seul immeuble ?Les mêmes chiffres vont du portefeuille à l’immeuble puis au local : le reporting de direction et le travail quotidien de l’immeuble reposent donc sur une seule série.
- Le nettoyage et la maintenance peuvent-ils s’adapter à l’usage réel de l’immeuble ?Les pics et les tendances par immeuble indiquent quand il est animé et quand il est calme, pour organiser les services en fonction des visiteurs.
- Que valent les boutiques et les cafés de nos immeubles en gare ?Le flux qui traverse une gare montre ce que valent ses locaux ; voyez pôles de transport public.
- Pouvons-nous mesurer dans tout le parc sans que les juristes disent non ?La mesure est anonyme et ne produit aucune donnée personnelle, et une société immobilière peut donc appliquer la même méthode à chaque immeuble ; voyez analyse de fréquentation conforme au RGPD.
- Due diligence : comment mesurer un bien qui ne nous appartient pas encore ?Sans capteurs propres, les données du réseau mobile montrent d’où partent les visiteurs d’un emplacement, ce qui donne à l’acheteur une vue de son aire d’attraction avant l’achat.
- Quel local en rez-de-chaussée doit devenir une boutique, un café ou un service ?Le flux devant chaque local en pied d’immeuble du parc montre quels emplacements portent le commerce, comme base pour choisir l’usage.
- Locaux commerciaux vides : quel effet la vacance a-t-elle sur la rue ?Les comptages avant et après le départ des occupants montrent ce qui a changé dans les visites, et les mêmes comptages indiquent si un commerce éphémère loué pour une période maintient la fréquentation ; voyez boutiques éphémères.
Les données que vous obtenez
- Passants et taux de captationpar immeuble : l’effet d’attraction d’un bien, de sa façade, de son emplacement et de ses locataires ; la matière première des négociations de loyers.
- Comptages de visitespour des immeubles entiers, des étages, des zones et des locaux individuels.
- Temps de présence et parcours des visiteurscombien de temps les gens restent et comment ils se déplacent dans un bien.
- Comparaison d’immeuble à immeubleles mêmes métriques sur tout le portefeuille et au fil des saisons, pour une performance d’actifs comparable.
- Impact des développements et rénovationsmesurez l’effet d’un projet sur l’attraction des visiteurs avant, pendant et après.
- Pics, tendances et affluencepour la gestion des installations, la planification de la maintenance et la sécurité, disponibles le lendemain de la visite.
- Utilisation des espacesvoyez quels étages, locaux et parties communes sont actifs et lesquels restent sous-utilisés, dans le cadre plus large de la gestion du portefeuille.
→ Voir le catalogue complet des métriques et les formats de livraison
Qu’a fait un grand actif retail de Stockholm de ses données de fréquentation ?
Sur un grand actif retail de Stockholm, des données fiables de visites, de taux de captation et de temps de présence ont permis au propriétaire de passer à des loyers indexés sur la fréquentation, de tarifer les espaces et les zones événementielles sur l’exposition réelle et de distinguer les vraies locomotives des zones mortes. Le propriétaire a ensuite étendu la même approche au reste du parc.
Comment cela s’articule
- Si l’actif en question est précisément un centre commercial, le point de vue de l’exploitant (mix d’enseignes, food court, écrans et espaces événementiels) est traité en détail sur centres commerciaux et propriétaires.
- Les écrans et les panneaux de votre parc sont une ligne de revenus à part entière (voir l’analyse pour affichage extérieur et DOOH), et savoir d’où viennent les visiteurs de vos immeubles est le sujet de l’analyse pour centres-villes et smart cities.
Envie de voir ce que cela donnerait pour votre site ?
Approuvé et validé
La méthode est approuvée par une autorité de protection des données, validée par le monde académique et par des clients, et n’utilise aucune donnée personnelle. Ce sont des preuves que vous pouvez présenter à un comité d’investissement.
We are very happy to announce this partnership with Bumbee Labs to boost our Wireless solutions portfolio and bring what we believe is the future for retail businesses, measured by trustful data. What can't be measured, can't be improved.
Questions fréquentes
Une société immobilière peut-elle fixer ses loyers sur la fréquentation plutôt que sur les transactions comparables ?
Oui. Les passants et le taux de captation par immeuble chiffrent le pouvoir d’attraction d’un bien, et la discussion sur le loyer passe de « le marché dit » à la fréquentation que votre emplacement génère réellement.
Une société immobilière peut-elle prouver avec l’analyse de fréquentation ce qu’une rénovation a changé ?
Oui. L’attraction des visiteurs se mesure avant, pendant et après un projet, ce qui permet de chiffrer ce que la rénovation a changé.
Comment les données de fréquentation se consolident-elles dans le portefeuille d’une société immobilière ?
Sur trois niveaux. L’asset management lit l’ensemble du parc, les property managers lisent leurs propres immeubles, et un flux destiné aux locataires peut être proposé comme service.
Pour aller plus loin
Fait partie de
Secteurs et segments
Indicateurs
Méthodes
Protection des données:Analyse de fréquentation conforme au RGPDLa décision IMYConforme au RGPD vs approuvéComptage de personnes en France