La fréquentation est une valeur d’actif, commencez à la mesurer

La mission à accomplir

Vous possédez et gérez de l’immobilier commercial (bureaux, commerces en pied d’immeuble, locaux sur artères commerçantes, programmes mixtes, portefeuilles entiers) et vous êtes jugé sur la valeur des actifs et le rendement. Les questions récurrentes traversent tout le portefeuille : Que vaut réellement un emplacement, pour la fixation des loyers et la valorisation ? Comment fonder les loyers sur l’attractivité et la fréquentation qu’un bien délivre, et pas seulement sur les transactions comparables ? Quels immeubles et quels locaux attirent du monde, et lesquels sous-performent ? Comment montrer à un locataire potentiel le trafic que verra son local ? Comment prouver l’effet d’une rénovation ou d’un développement, avant, pendant et après ? Où l’espace est-il gaspillé, et comment l’optimiser ? Et comment comparer un actif à un autre sur tout le portefeuille et au fil des saisons ? Aujourd’hui, la plupart de ces réponses sont des suppositions.

La mesure de fréquentation sur un portefeuille immobilier

Bumbee Labs mesure l’attractivité de vos immeubles (les passants à l’extérieur, les personnes qui entrent, combien de temps elles restent et où elles vont), généralement avec l’infrastructure Wi-Fi déjà en place, avec seulement des ajouts mineurs là où la couverture est faible. Les données se consolident comme pense un propriétaire : une vue d’ensemble du portefeuille pour l’asset management, des tableaux de bord par immeuble pour les property managers, et un flux à valeur ajoutée à offrir aux locataires. C’est aussi la seule méthode d’analyse de fréquentation en Europe approuvée par une autorité de protection des données, pour un déploiement sur tout un parc sans aucun risque pour la vie privée.

Comment fonctionne le comptage de personnes par Wi-Fi →

Les données que vous obtenez

• Passants et taux de captation par immeuble : l’effet d’attraction d’un bien, de sa façade, de son emplacement et de ses locataires ; la matière première des négociations de loyers.
• Comptages de visites pour des immeubles entiers, des étages, des zones et des locaux individuels.
• Temps de présence et parcours des visiteurs : combien de temps les gens restent et comment ils se déplacent dans un bien.
• Comparaison d’immeuble à immeuble : les mêmes métriques sur tout le portefeuille et au fil des saisons, pour une performance d’actifs comparable.
• Impact des développements et rénovations : mesurez l’effet d’un projet sur l’attraction des visiteurs avant, pendant et après.
• Pics, tendances et affluence : pour la gestion des installations, la planification de la maintenance et la sécurité.

Ce sont ces données qui font passer la discussion sur le loyer de « le marché dit » à « voici la fréquentation que votre emplacement délivre, et voici ce qu’elle vaut », et qui vous permettent d’offrir l’analyse de fréquentation aux locataires comme service à valeur ajoutée. Pour la négociation elle-même, de chaque côté de la table, consultez données de fréquentation pour négocier le bail.

→ Voir le catalogue complet des métriques et les formats de livraison

Preuve : un grand actif retail de Stockholm

Le schéma de portefeuille que reconnaissent les sociétés immobilières a déjà fait ses preuves sur un grand actif retail de Stockholm : des données fiables de visites, de taux de captation et de temps de présence ont permis au propriétaire de passer à des loyers indexés sur la fréquentation, de tarifer les espaces et les zones événementielles sur l’exposition réelle et de distinguer les vraies locomotives des zones mortes, puis d’étendre la même approche au reste du parc.

Lisez l’étude de cas immobilière →

Comment cela s’articule

Si l’actif en question est précisément un centre commercial, le manuel de l’exploitant (mix d’enseignes, food court, écrans et espaces événementiels) est couvert en détail sur centres commerciaux et propriétaires. Les écrans et les panneaux de votre parc sont une ligne de revenus à part entière (voir l’analyse pour affichage extérieur et DOOH), et la zone de chalandise environnante qui amène la fréquentation à vos immeubles est le sujet de l’analyse pour centres-villes et smart cities.