Chaque mètre de rue piétonne se lit dans les prix immobiliers

Un projet de nouvelle rue piétonne ouvre en général un débat. Les commerçants s’inquiètent pour les clients qui viennent en voiture, et les urbanistes mettent en avant les piétons, qui restent plus longtemps et dépensent davantage. Une recherche suédoise récente apporte des chiffres à cette discussion : ce que valent les rues piétonnes pour l’immobilier qui les entoure, chiffré à partir de données couvrant tout le pays.

Une étude nationale de l’HFI

L’étude est signée Oana Mihaescu, qui dirige la recherche à l’Institute of Retail Economics (HFI) de Stockholm, et a été publiée en 2026 dans Town Planning Review. Mihaescu a également mené un projet de recherche à l’HFI consacré à l’effet des rues piétonnes sur la composition du tissu commercial, la croissance des entreprises et l’attractivité du quartier environnant, financé par la Hakon Swenson Foundation.

L’article relève que l’effet de la piétonnisation sur les valeurs immobilières a été peu étudié. Pour l’estimer, Mihaescu a croisé trois bases de données suédoises couvrant tout le pays et comparé les prix immobiliers des zones où des rues piétonnes ont été allongées ou raccourcies à ceux d’un groupe témoin, avant et après le changement. Cette approche saisit l’effet dans les deux sens, pour l’immobilier commercial comme pour le logement.

Ce que montre l’étude

• Chaque tranche de 10 mètres de rue piétonne en plus a fait monter de 9,75 % le prix de l’immobilier commercial dans un rayon de 500 mètres, soit environ 980 SEK par mètre carré.
• Dans le même rayon, le prix des logements a augmenté de 2,77 %, soit environ 869 SEK par mètre carré.
• Chaque tranche de 10 mètres supprimée a fait baisser les prix de 8,16 % pour l’immobilier commercial et de 2,88 % pour le logement.
• Les effets s’atténuent à mesure qu’on s’éloigne de la rue piétonne.

L’article explique aussi pourquoi : les zones piétonnes attirent les consommateurs, les entreprises veulent s’installer là où sont les consommateurs, et la demande augmente, pour les locaux commerciaux comme pour les logements. En pourcentage, l’effet est le plus fort pour l’immobilier commercial.

Pour une commune, cela signifie qu’une décision d’allonger ou de raccourcir une rue piétonne influe aussi sur la valeur des biens qui l’entourent. Pour les propriétaires d’un centre-ville, l’étude fournit un chiffre à apporter aux discussions sur l’usage et l’aménagement de la rue.

Madrid : le point de vue des commerces

Une étude madrilène, publiée le 28 septembre 2026 dans European Transport Research Review, observe le même type de changement à l’échelle de la rue. Des chercheurs de l’Universidad Politécnica de Madrid ont interrogé des commerces de deux secteurs piétonnisés à grande échelle, Puerta del Sol et Plaza de Olavide : boutiques, bars, restaurants, hôtels et services comme les salons de coiffure. La première vague d’entretiens a eu lieu en 2023, peu après le changement, et la seconde deux ans plus tard.

• En 2023, 16 % des commerces déclaraient une hausse de leurs ventes. En 2025, ils étaient 57 %.
• Sur la même période, les commerces ont accordé moins de poids au fait que les clients aient plus de mal à venir en voiture.
• Interrogés en 2025 sur ce qui influençait leurs ventes, ils ont donné la meilleure note à la hausse du nombre de piétons dans la rue.

La satisfaction à l’égard de la piétonnisation était élevée dès le changement, et plus encore deux ans après. Avec une cinquantaine de commerces interrogés à chaque vague, l’étude madrilène complète l’étude suédoise : l’une montre l’effet sur les valeurs immobilières à l’échelle d’un pays entier, l’autre la façon dont les commerces de la rue ont vécu le changement.

Prochaine étape : suivre les flux dans la durée

Les deux études vont dans le même sens : les rues piétonnes attirent du monde. L’étude suédoise fonde son explication sur ce constat, et les commerces madrilènes ont désigné la hausse du nombre de piétons comme le facteur le plus important pour leurs ventes. Pour une commune ou un propriétaire qui souhaite s’appuyer sur ces résultats à l’échelle locale, mesurer la fréquentation peut être une suite naturelle.

Avec une base de référence d’avant le changement et une mesure continue ensuite, on peut suivre l’évolution d’une rue piétonne : les tronçons qui attirent le plus de visiteurs, la variation des flux au fil de la semaine et des saisons, et l’origine des visiteurs. Pour les villes et collectivités, c’est un moyen de suivre une piétonnisation d’année en année, un peu comme lorsqu’on mesure l’impact des événements et des campagnes. Pour les sociétés immobilières, les mêmes données peuvent appuyer les négociations de bail. Quand Västerås a mesuré son centre-ville, la ville a constaté que la rue la plus fréquentée n’était pas celle qu’on croyait, et cette découverte a fait évoluer les vitrines, les entrées, les valeurs immobilières et les niveaux de loyer.

Mesurer dans l’espace public impose de protéger les personnes concernées. Bumbee Labs mesure de façon anonyme et produit des statistiques sur des lieux, jamais sur des personnes, avec la seule méthode de mesure de fréquentation en Europe approuvée par une autorité de protection des données. La page RGPD et mesure du trafic en espace public explique comment cela fonctionne, et l’analyse de fréquentation pour centres-villes détaille la mesure en centre-ville.

Sources

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Projet de recherche 2021–2023, dirigé par Oana Mihaescu, financé par la Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/