Každý metr pěší zóny se promítne do ceny nemovitostí

Plány na novou pěší zónu obvykle otevřou debatu. Majitelé obchodů se obávají o zákazníky, kteří přijíždějí autem, a urbanisté poukazují na chodce, kteří se zdrží déle a utratí víc. Nový švédský výzkum do této diskuse přináší čísla: jakou hodnotu mají pěší zóny pro nemovitosti v jejich okolí, změřenou na datech z celé země.

Celostátní studie HFI

Autorkou studie je Oana Mihaescu, ředitelka výzkumu v Institutu ekonomiky maloobchodu (HFI) ve Stockholmu. Studie vyšla v roce 2026 v časopise Town Planning Review. Mihaescu také vedla výzkumný projekt HFI o tom, jak pěší zóny ovlivňují skladbu podniků, jejich růst a atraktivitu okolní oblasti, financovaný Nadací Hakona Swensona.

Článek upozorňuje, že vliv pěších zón na hodnotu nemovitostí je zatím málo prozkoumaný. Mihaescu ho odhadla tak, že propojila tři celostátní švédské databáze a porovnala ceny nemovitostí v oblastech, kde se pěší zóny prodloužily nebo zkrátily, s kontrolní skupinou před změnou a po ní. Tento postup zachytí účinek oběma směry, u komerčních nemovitostí i u bydlení.

Co studie zjistila

• Každých 10 metrů pěší zóny navíc zvýšilo cenu komerčních nemovitostí do vzdálenosti 500 metrů o 9,75 %, tedy přibližně o 980 SEK za metr čtvereční.
• Bydlení ve stejné vzdálenosti zdražilo o 2,77 %, přibližně o 869 SEK za metr čtvereční.
• Každých 10 metrů, o které se zóna zkrátila, snížilo ceny komerčních nemovitostí o 8,16 % a bydlení o 2,88 %.
• S rostoucí vzdáleností od pěší zóny účinek slábne.

Článek vysvětluje i příčinu: pěší zóny přitahují spotřebitele, podniky chtějí být tam, kde jsou spotřebitelé, a roste poptávka po komerčních prostorách i po bydlení. V procentech je účinek největší u komerčních nemovitostí.

Pro obec to znamená, že rozhodnutí o prodloužení nebo zkrácení pěší zóny ovlivní i hodnotu nemovitostí kolem ní. Vlastníkům nemovitostí v centru města dává studie číslo, se kterým mohou vstoupit do diskuse o tom, jak se ulice využívá a jak se bude rozvíjet.

Madrid: pohled podniků

Studie z Madridu, publikovaná v časopise European Transport Research Review 28. září 2026, se na stejný druh změny dívá z úrovně ulice. Výzkumníci z Universidad Politécnica de Madrid se ptali podniků ve dvou oblastech, kde vznikly rozsáhlé pěší zóny, Puerta del Sol a Plaza de Olavide: obchodů, barů, restaurací, hotelů a podniků služeb, například kadeřnictví. První kolo proběhlo v roce 2023, krátce po změně, druhé o dva roky později.

• V roce 2023 uvedlo 16 % podniků, že jim tržby vzrostly. V roce 2025 to bylo 57 %.
• Za stejné období podniky přikládaly menší váhu tomu, že se k nim zákazníci hůř dostanou autem.
• Na otázku, co ovlivnilo jejich tržby, podniky v roce 2025 hodnotily nejvýš větší počet chodců na ulici.

Spokojenost s pěší zónou byla vysoká hned po změně a o dva roky později ještě vyšší. V každém kole se výzkumníci ptali zhruba padesáti podniků. Madridská studie tak doplňuje tu švédskou: jedna ukazuje vliv na hodnotu nemovitostí v celé zemi, druhá to, jak změnu prožily podniky přímo na ulici.

Další krok: dlouhodobé měření toků chodců

Obě studie ukazují totéž: pěší zóny přitahují lidi. Švédská studie na tom staví své vysvětlení a podniky v Madridu označily větší počet chodců za faktor, který jejich tržby ovlivnil nejvíc. Obec nebo vlastník nemovitostí, který chce na tyto výsledky navázat u sebe, může jako další krok začít měřit návštěvnost ulice.

Se srovnávacím měřením před změnou a průběžným měřením po ní lze vyhodnotit, jak se pěší zóna vyvíjí: které úseky přitahují nejvíc návštěvníků, jak se toky chodců mění během týdne a ročních období a odkud návštěvníci přijíždějí. Pro města a obce je to způsob, jak vyhodnocovat pěší zónu rok od roku, podobně jako když měříte dopad akcí a kampaní. Pro realitní společnosti mohou stejná data podpořit vyjednávání o nájmu. Když Västerås změřil své centrum, ukázalo se, že nejrušnější ulice není ta, kterou lidé předpokládali, a toto zjištění změnilo výlohy, vchody, hodnotu nemovitostí i výši nájmů.

Měření ve veřejném prostoru musí chránit lidi, kteří se v něm pohybují. Bumbee Labs měří anonymně a vykazuje statistiky o místech, nikdy o lidech. Používá jedinou metodu počítání osob v Evropě schválenou dozorovým úřadem pro ochranu osobních údajů. Více o tom, jak to funguje, najdete v článku GDPR a sčítání dopravy ve veřejném prostoru, o měření v centrech měst pak na stránce návštěvnost center měst.

Zdroje

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, článek 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institut ekonomiky maloobchodu. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Výzkumný projekt 2021–2023, vedený Oanou Mihaescu, financovaný Nadací Hakona Swensona. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/