Cada metro de rua de pedestres aparece no preço dos imóveis

Planos para uma nova rua de pedestres costumam abrir um debate. Os lojistas se preocupam com os clientes que chegam de carro, e os urbanistas lembram que quem anda a pé fica mais tempo e gasta mais. Uma nova pesquisa sueca traz números para essa discussão: quanto as ruas de pedestres valem para os imóveis ao redor, medido com dados do país inteiro.

Um estudo nacional do HFI

O estudo é de Oana Mihaescu, diretora de pesquisa do Instituto de Economia do Varejo (HFI), em Estocolmo, e foi publicado na Town Planning Review em 2026. Mihaescu também coordenou um projeto de pesquisa no HFI sobre como as ruas de pedestres afetam o mix de negócios, o crescimento das empresas e a atratividade do entorno, financiado pela Fundação Hakon Swenson.

O artigo observa que o efeito da pedestrianização sobre o valor dos imóveis foi pouco pesquisado. Para estimá-lo, Mihaescu combinou três bases de dados nacionais suecas e comparou os preços dos imóveis em áreas onde ruas de pedestres foram ampliadas ou encurtadas com um grupo de controle, antes e depois da mudança. O desenho capta o efeito nas duas direções, tanto para imóveis comerciais quanto para residenciais.

O que o estudo encontrou

• Cada 10 metros a mais de rua de pedestres aumentou em 9,75% o preço dos imóveis comerciais num raio de 500 metros, cerca de 980 SEK por metro quadrado.
• Os imóveis residenciais na mesma distância subiram 2,77%, cerca de 869 SEK por metro quadrado.
• Cada 10 metros a menos reduziu os preços em 8,16% para imóveis comerciais e em 2,88% para residenciais.
• Os efeitos diminuem com a distância da rua de pedestres.

O artigo também explica o porquê: áreas pedestrianizadas atraem consumidores, as empresas querem estar onde os consumidores estão, e a demanda por espaço comercial e por moradia sobe. Em termos percentuais, o efeito é maior nos imóveis comerciais.

Para uma prefeitura, isso significa que a decisão de ampliar ou encurtar uma rua de pedestres também afeta o valor dos imóveis ao redor. Para os proprietários de imóveis em um centro de cidade, o estudo oferece um número para levar às conversas sobre como a rua é usada e desenvolvida.

Madri: o olhar dos comerciantes

Um estudo de Madri, publicado na European Transport Research Review em 28 de setembro de 2026, olha para o mesmo tipo de mudança a partir da rua. Pesquisadores da Universidad Politécnica de Madrid entrevistaram comerciantes de duas áreas pedestrianizadas em grande escala, Puerta del Sol e Plaza de Olavide: lojas, bares, restaurantes, hotéis e serviços como cabeleireiros. A primeira rodada aconteceu em 2023, logo após a mudança, e a segunda dois anos depois.

• Em 2023, 16% dos comerciantes disseram que suas vendas tinham aumentado. Em 2025, foram 57%.
• No mesmo período, os comerciantes passaram a dar menos peso à dificuldade de os clientes chegarem de carro.
• Perguntados sobre o que influenciava as vendas, os comerciantes deram em 2025 a nota mais alta ao aumento de pedestres na rua.

A satisfação com a pedestrianização era alta logo após a mudança e ficou ainda maior dois anos depois. Com cerca de cinquenta comerciantes entrevistados em cada rodada, o estudo de Madri complementa o sueco: um mostra o efeito sobre o valor dos imóveis em um país inteiro, o outro como os comerciantes da rua viveram a mudança.

Próximo passo: acompanhar o fluxo ao longo do tempo

Os dois estudos apontam para a mesma coisa: ruas de pedestres atraem pessoas. O estudo sueco baseia nisso a sua explicação, e os comerciantes de Madri apontaram o aumento de pedestres como o fator que mais pesou nas vendas. Para uma prefeitura ou um proprietário de imóveis que queira aproveitar esses resultados localmente, medir o fluxo de pedestres pode ser um próximo passo natural.

Com uma linha de base anterior à mudança e medição contínua depois dela, dá para acompanhar como uma rua de pedestres evolui: quais trechos atraem mais visitantes, como o fluxo varia ao longo da semana e das estações e de onde vêm os visitantes. Para prefeituras e municípios, é uma forma de acompanhar uma pedestrianização ano a ano, assim como quando você mede o impacto de eventos e campanhas. Para empresas imobiliárias, os mesmos dados podem apoiar negociações de aluguel. Quando Västerås mediu o centro da cidade, descobriu que a rua mais movimentada não era a que todos imaginavam, e essa constatação mudou vitrines, entradas, valores de imóveis e níveis de aluguel.

A medição no espaço público precisa proteger as pessoas que estão sendo medidas. A Bumbee Labs mede de forma anônima e entrega estatísticas sobre lugares, nunca sobre pessoas, usando o único método de contagem de pessoas da Europa aprovado por uma autoridade de proteção de dados. Mais sobre como isso funciona em proteção de dados e contagem de tráfego em espaço público, e sobre a medição em centros de cidade em análise do fluxo no centro da cidade.

Fontes

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Research project 2021–2023, led by Oana Mihaescu, funded by the Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/