Elke meter voetgangersstraat is terug te zien in de vastgoedprijs

Plannen voor een nieuwe voetgangersstraat leiden meestal tot discussie. Winkeliers maken zich zorgen om klanten die met de auto komen, en planners wijzen op voetgangers die langer blijven en meer uitgeven. Nieuw Zweeds onderzoek brengt cijfers in die discussie: wat voetgangersstraten waard zijn voor het vastgoed eromheen, gemeten met data uit het hele land.

Een landelijke studie van HFI

De studie is van Oana Mihaescu, die het onderzoek leidt bij het Institute of Retail Economics (HFI) in Stockholm, en verscheen in 2026 in Town Planning Review. Mihaescu leidde ook een onderzoeksproject bij HFI naar de invloed van voetgangersstraten op de branchemix, de groei van bedrijven en de aantrekkingskracht van het omliggende gebied, gefinancierd door de Hakon Swenson Foundation.

Het artikel stelt vast dat het effect van voetgangersgebieden op vastgoedwaarden nog weinig is onderzocht. Om dat effect te schatten, combineerde Mihaescu drie landelijke Zweedse databases en vergeleek de vastgoedprijzen in gebieden waar voetgangersstraten werden verlengd of ingekort met een controlegroep, voor en na de verandering. Met die opzet komt het effect in beide richtingen in beeld, zowel voor commercieel vastgoed als voor woningen.

Wat de studie laat zien

• Elke 10 meter extra voetgangersstraat verhoogde de prijs van commercieel vastgoed binnen 500 meter met 9,75%, ongeveer 980 SEK per vierkante meter.
• De prijs van woningen binnen dezelfde afstand steeg met 2,77%, ongeveer 869 SEK per vierkante meter.
• Elke 10 meter minder verlaagde de prijzen met 8,16% voor commercieel vastgoed en met 2,88% voor woningen.
• Hoe verder van de voetgangersstraat, hoe zwakker de effecten.

Het artikel legt ook uit waarom: voetgangersgebieden trekken consumenten aan, bedrijven willen zitten waar de consumenten zijn, en de vraag naar zowel bedrijfsruimte als woningen stijgt. In procenten is het effect het grootst bij commercieel vastgoed.

Voor een gemeente betekent dit dat een besluit om een voetgangersstraat te verlengen of in te korten ook doorwerkt in de waarde van het vastgoed eromheen. Vastgoedeigenaren in een binnenstad krijgen met de studie een cijfer dat ze kunnen inbrengen in gesprekken over hoe de straat wordt gebruikt en ontwikkeld.

Madrid: hoe de ondernemers het zien

Een studie uit Madrid, op 28 september 2026 gepubliceerd in European Transport Research Review, bekijkt dezelfde soort verandering vanaf de straat. Onderzoekers van de Universidad Politécnica de Madrid interviewden ondernemers in twee gebieden die op grote schaal autovrij zijn gemaakt, Puerta del Sol en Plaza de Olavide: winkels, bars, restaurants, hotels en dienstverleners zoals kappers. De eerste ronde vond plaats in 2023, kort na de verandering, de tweede twee jaar later.

• In 2023 zei 16% van de ondernemers dat de omzet was gestegen. In 2025 was dat 57%.
• In dezelfde periode woog voor de ondernemers minder zwaar dat klanten er moeilijker met de auto konden komen.
• Gevraagd wat hun omzet beïnvloedde, gaven de ondernemers in 2025 de hoogste score aan meer voetgangers op straat.

De tevredenheid over het voetgangersgebied was direct na de verandering hoog en twee jaar later nog hoger. Met zo’n vijftig geïnterviewde ondernemers per ronde vult de studie uit Madrid de Zweedse aan: de ene toont het effect op vastgoedwaarden in een heel land, de andere hoe de ondernemers aan de straat de verandering beleefden.

Volgende stap: de stromen over langere tijd volgen

Beide studies wijzen in dezelfde richting: voetgangersstraten trekken mensen. De verklaring in de Zweedse studie steunt daarop, en de ondernemers in Madrid noemden meer voetgangers de factor die het meest bepalend was voor hun omzet. Voor een gemeente of vastgoedeigenaar die lokaal op deze resultaten wil voortbouwen, kan het meten van de bezoekersstroom een logische volgende stap zijn.

Met een nulmeting van voor een verandering en doorlopende metingen daarna kun je volgen hoe een voetgangersstraat zich ontwikkelt: welke straatdelen de meeste bezoekers trekken, hoe de stromen variëren over de week en de seizoenen, en waar de bezoekers vandaan komen. Voor steden en gemeenten is dat een manier om een voetgangersgebied jaar na jaar te volgen, zoals wanneer je de impact van evenementen en campagnes meet. Voor vastgoedbedrijven kan dezelfde data huuronderhandelingen onderbouwen. Toen Västerås de binnenstad mat, bleek de drukste straat een andere te zijn dan men had aangenomen, en die uitkomst leidde tot veranderingen in etalages, ingangen, vastgoedwaarden en huurniveaus.

Wie in de openbare ruimte meet, moet de mensen beschermen die worden gemeten. Bumbee Labs meet anoniem en rapporteert statistieken over plekken, nooit over personen, met de enige methode voor bezoekersmeting in Europa die is goedgekeurd door een gegevensbeschermingsautoriteit. Hoe dat werkt, lees je in AVG en verkeerstellingen in de openbare ruimte. Over metingen in stadscentra gaat de pagina bezoekersanalyse voor binnensteden.

Bronnen

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Onderzoeksproject 2021–2023, geleid door Oana Mihaescu, gefinancierd door de Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/