Jokainen kävelykadun metri näkyy kiinteistöjen hinnoissa

Suunnitelmat uudesta kävelykadusta herättävät yleensä keskustelua. Kauppiaat ovat huolissaan autolla saapuvista asiakkaista, ja kaupunkisuunnittelijat muistuttavat, että jalan liikkuvat viipyvät pidempään ja kuluttavat enemmän. Uusi ruotsalainen tutkimus tuo keskusteluun lukuja: mitä kävelykadut ovat arvoisia ympäröiville kiinteistöille koko maan kattavalla aineistolla mitattuna.

HFI:n valtakunnallinen tutkimus

Tutkimuksen on tehnyt Oana Mihaescu, tutkimusjohtaja tukholmalaisessa tutkimuslaitoksessa Institute of Retail Economics (HFI), ja se julkaistiin Town Planning Review -lehdessä vuonna 2026. Mihaescu on myös johtanut HFI:n tutkimushanketta, jossa selvitettiin, miten kävelykadut vaikuttavat yritysrakenteeseen, yritysten kasvuun ja ympäröivän alueen vetovoimaan. Hankkeen rahoitti Hakon Swenson Foundation.

Artikkelissa todetaan, että kävelykaduksi muuttamisen vaikutusta kiinteistöjen arvoon on tutkittu vähän. Arvioidakseen vaikutuksen Mihaescu yhdisti kolme koko Ruotsin kattavaa tietokantaa ja vertasi kiinteistöjen hintoja alueilla, joilla kävelykatuja oli pidennetty tai lyhennetty, vertailuryhmään ennen muutosta ja sen jälkeen. Asetelman avulla vaikutus näkyy molempiin suuntiin, niin liikekiinteistöissä kuin asunnoissa.

Mitä tutkimus havaitsi

• Jokainen kävelykadun 10 metrin pidennys nosti 500 metrin säteellä sijaitsevien liikekiinteistöjen hintoja 9,75 % eli noin 980 SEK neliömetriltä.
• Asuntojen hinnat samalla etäisyydellä nousivat 2,77 % eli noin 869 SEK neliömetriltä.
• Jokainen 10 metrin lyhennys laski liikekiinteistöjen hintoja 8,16 % ja asuntojen hintoja 2,88 %.
• Vaikutukset heikkenevät etäisyyden kävelykadusta kasvaessa.

Artikkeli selittää myös, miksi näin käy: kävelyalueet houkuttelevat kuluttajia, yritykset haluavat olla siellä, missä kuluttajat ovat, ja sekä liiketilojen että asuntojen kysyntä kasvaa. Prosentteina mitattuna vaikutus on suurin liikekiinteistöissä.

Kunnalle tämä tarkoittaa, että päätös pidentää tai lyhentää kävelykatua vaikuttaa myös sitä ympäröivien kiinteistöjen arvoon. Keskustan kiinteistönomistajille tutkimus antaa luvun, jonka voi tuoda keskusteluun kadun käytöstä ja kehittämisestä.

Madrid: yritysten näkökulma

Madridissa tehty tutkimus, joka julkaistiin European Transport Research Review -lehdessä 28. syyskuuta 2026, tarkastelee samanlaista muutosta katutasolta. Universidad Politécnica de Madrid -yliopiston tutkijat haastattelivat yrityksiä kahdella alueella, jotka muutettiin laajasti kävelyalueiksi (Puerta del Sol ja Plaza de Olavide): kauppoja, baareja, ravintoloita, hotelleja ja palveluyrityksiä, kuten kampaamoja. Ensimmäinen kierros tehtiin vuonna 2023 pian muutoksen jälkeen ja toinen kaksi vuotta myöhemmin.

• Vuonna 2023 yrityksistä 16 % kertoi myyntinsä kasvaneen. Vuonna 2025 osuus oli 57 %.
• Samana aikana yritykset antoivat vähemmän painoa sille, että asiakkaiden on vaikeampi saapua autolla.
• Kun yrityksiltä vuonna 2025 kysyttiin myyntiin vaikuttaneista tekijöistä, korkeimman arvion sai jalankulkijoiden lisääntyminen kadulla.

Tyytyväisyys kävelyalueeksi muuttamiseen oli korkea heti muutoksen jälkeen ja vielä korkeampi kaksi vuotta myöhemmin. Madridin tutkimuksessa haastateltiin kullakin kierroksella noin viisikymmentä yritystä, ja se täydentää ruotsalaista tutkimusta: toinen näyttää vaikutuksen kiinteistöjen arvoon koko maan laajuudelta, toinen sen, miten kadun yritykset kokivat muutoksen.

Seuraava askel: kävijävirtojen seuranta ajan mittaan

Molemmat tutkimukset viittaavat samaan: kävelykadut houkuttelevat ihmisiä. Ruotsalainen tutkimus rakentaa selityksensä tämän varaan, ja Madridin yritykset arvioivat jalankulkijoiden lisääntymisen tärkeimmäksi myyntiinsä vaikuttaneeksi tekijäksi. Kunnalle tai kiinteistönomistajalle, joka haluaa jatkaa näiden tulosten pohjalta omalla alueellaan, kävijämäärien mittaaminen voi olla luonteva seuraava askel.

Kun lähtötaso on mitattu ennen muutosta ja mittaus jatkuu sen jälkeen, kävelykadun kehitystä voi seurata: mitkä katuosuudet houkuttelevat eniten kävijöitä, miten kävijävirrat vaihtelevat viikon ja vuodenaikojen mukaan ja mistä kävijät tulevat. Kaupungeille ja kunnille se on tapa seurata kävelykaduksi muuttamista vuosi vuodelta, samaan tapaan kuin tapahtumien ja kampanjoiden vaikutuksen mittaamisessa. Kiinteistöyhtiöille sama data voi tukea vuokraneuvotteluja. Kun Västerås mittasi kaupunkikeskustaansa, vilkkain katu ei ollutkaan se, jota oli oletettu, ja havainto muutti näyteikkunoita, sisäänkäyntejä, kiinteistöjen arvoja ja vuokratasoja.

Julkisessa tilassa mittauksen on suojattava mitattavia ihmisiä. Bumbee Labs mittaa anonyymisti Euroopan ainoalla kävijämittausmenetelmällä, joka on tietosuojaviranomaisen hyväksymä, ja raportoi tilastoja paikoista, ei koskaan ihmisistä. Tarkemmin tästä kerrotaan sivulla GDPR ja liikennemittaus julkisessa tilassa ja kaupunkikeskustojen mittaamisesta sivulla kävijäanalytiikka kaupunkikeskustoihin.

Lähteet

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Tutkimushanke 2021–2023, johtajana Oana Mihaescu, rahoittajana Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/