Każdy metr deptaka widać w cenie nieruchomości

Plany nowego deptaka zwykle wywołują dyskusję. Właściciele sklepów martwią się o klientów, którzy przyjeżdżają samochodem, a planiści wskazują na pieszych, którzy zostają dłużej i wydają więcej. Nowe szwedzkie badania wnoszą do tej dyskusji liczby oparte na danych z całego kraju: ile deptaki są warte dla okolicznych nieruchomości.

Ogólnokrajowe badanie z HFI

Za badaniem, opublikowanym w 2026 roku w Town Planning Review, stoi Oana Mihaescu z Institute of Retail Economics (HFI) w Sztokholmie, gdzie kieruje działem badań. Pod kierunkiem Mihaescu prowadzono też projekt badawczy w HFI o tym, jak deptaki wpływają na strukturę branżową firm, ich wzrost i atrakcyjność okolicy. Projekt finansowała Hakon Swenson Foundation.

Artykuł zwraca uwagę, że wpływ tworzenia deptaków na wartość nieruchomości był dotąd słabo zbadany. Żeby go oszacować, połączono w badaniu trzy ogólnokrajowe szwedzkie bazy danych i porównano ceny nieruchomości na obszarach, gdzie deptaki wydłużono lub skrócono, z grupą kontrolną, przed zmianą i po niej. Taki układ pozwala uchwycić efekt w obu kierunkach, zarówno dla nieruchomości komercyjnych, jak i dla mieszkań.

Co wykazało badanie

• Każde wydłużenie deptaka o 10 metrów podnosiło ceny nieruchomości komercyjnych w promieniu 500 metrów o 9,75%, czyli o około 980 SEK za metr kwadratowy.
• Ceny mieszkań w tej samej odległości rosły o 2,77%, czyli o około 869 SEK za metr kwadratowy.
• Każde skrócenie o 10 metrów obniżało ceny nieruchomości komercyjnych o 8,16%, a mieszkań o 2,88%.
• Im dalej od deptaka, tym słabszy efekt.

Artykuł wyjaśnia też, skąd ten efekt: strefy piesze przyciągają konsumentów, firmy chcą być tam, gdzie są konsumenci, i rośnie popyt na powierzchnie komercyjne oraz na mieszkania. W ujęciu procentowym efekt jest największy w przypadku nieruchomości komercyjnych.

Dla gminy oznacza to, że decyzja o wydłużeniu lub skróceniu deptaka wpływa też na wartość okolicznych nieruchomości. Właścicielom nieruchomości w centrum miasta badanie daje liczbę, na którą można się powołać w rozmowach o tym, jak ulica jest wykorzystywana i jak ma się rozwijać.

Madryt: perspektywa firm

Badanie z Madrytu, opublikowane 28 września 2026 roku w European Transport Research Review, przygląda się podobnej zmianie z poziomu ulicy. Zespół z Universidad Politécnica de Madrid przeprowadził wywiady z firmami w dwóch obszarach, które na dużą skalę zamieniono w strefy piesze, Puerta del Sol i Plaza de Olavide: ze sklepami, barami, restauracjami, hotelami i firmami usługowymi, na przykład salonami fryzjerskimi. Pierwsza runda odbyła się w 2023 roku, krótko po zmianie, a druga dwa lata później.

• W 2023 roku 16% firm podało, że ich sprzedaż wzrosła. W 2025 roku odsetek ten wynosił 57%.
• W tym samym okresie firmy przypisywały mniejszą wagę temu, że klientom trudniej dojechać samochodem.
• Zapytane, co wpływało na ich sprzedaż, firmy w 2025 roku najwyżej oceniły większą liczbę pieszych na ulicy.

Zadowolenie ze strefy pieszej było wysokie tuż po zmianie, a po dwóch latach jeszcze wyższe. W każdej rundzie przepytano około pięćdziesięciu firm. Badanie z Madrytu uzupełnia w ten sposób szwedzkie: jedno pokazuje wpływ na wartość nieruchomości w skali całego kraju, drugie to, jak zmianę odebrały firmy przy ulicy.

Następny krok: śledzenie przepływów w czasie

Oba badania wskazują na to samo: deptaki przyciągają ludzi. Szwedzkie badanie opiera na tym swoje wyjaśnienie, a firmy w Madrycie uznały większą liczbę pieszych za czynnik, który najbardziej wpływał na ich sprzedaż. Jeśli gmina lub właściciel nieruchomości chce oprzeć się na tych wynikach u siebie, naturalnym następnym krokiem może być pomiar ruchu pieszego.

Linia bazowa sprzed zmiany i ciągły pomiar po niej pozwalają śledzić, jak deptak się rozwija: które odcinki przyciągają najwięcej odwiedzających, jak przepływy zmieniają się w ciągu tygodnia i w kolejnych porach roku oraz skąd przychodzą odwiedzający. Miastom i gminom daje to sposób, by rok po roku oceniać efekty utworzenia deptaka, podobnie jak przy pomiarze efektu wydarzeń i kampanii. Firmom nieruchomościowym te same dane mogą pomóc w negocjacjach czynszu. Gdy w Västerås zmierzono ruch w centrum miasta, najruchliwsza okazała się inna ulica, niż zakładano, a ten wynik przełożył się na zmiany witryn, wejść, wartości nieruchomości i poziomów czynszów.

Pomiar w przestrzeni publicznej musi chronić ludzi, których dotyczy. Bumbee Labs mierzy anonimowo i podaje statystyki dotyczące miejsc, nigdy osób. Używa do tego jedynej metody pomiaru ruchu pieszego w Europie zatwierdzonej przez organ ochrony danych. Więcej o tym, jak to działa, piszemy na stronie RODO i pomiar ruchu w przestrzeni publicznej, a o pomiarach w mieście w analityce odwiedzających dla centrów miast.

Źródła

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Projekt badawczy 2021–2023, kierownictwo: Oana Mihaescu, finansowanie: Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/