Cada metro de rua pedonal reflete-se no preço dos imóveis

Os planos para uma nova rua pedonal costumam abrir um debate. Os comerciantes preocupam-se com os clientes que chegam de carro, e os urbanistas lembram que quem anda a pé fica mais tempo e gasta mais. Uma nova investigação sueca junta números a essa discussão: o que as ruas pedonais valem para os imóveis à sua volta, medido com dados de todo o país.

Um estudo nacional do HFI

O estudo é de Oana Mihaescu, diretora de investigação do Institute of Retail Economics (HFI), em Estocolmo, e foi publicado na Town Planning Review em 2026. Mihaescu dirigiu também um projeto de investigação no HFI sobre o modo como as ruas pedonais influenciam a composição do comércio, o crescimento das empresas e a atratividade da zona envolvente, financiado pela Hakon Swenson Foundation.

O artigo assinala que o efeito da pedonalização no valor dos imóveis tem sido pouco estudado. Para o estimar, Mihaescu combinou três bases de dados suecas de âmbito nacional e comparou os preços dos imóveis em zonas onde as ruas pedonais foram prolongadas ou encurtadas com um grupo de controlo, antes e depois da alteração. O desenho capta o efeito nos dois sentidos, tanto para os imóveis comerciais como para a habitação.

O que o estudo concluiu

• Cada 10 metros adicionais de rua pedonal fizeram subir 9,75% o preço dos imóveis comerciais num raio de 500 metros, cerca de 980 SEK por metro quadrado.
• A habitação à mesma distância subiu 2,77%, cerca de 869 SEK por metro quadrado.
• Cada 10 metros retirados fizeram descer os preços 8,16% nos imóveis comerciais e 2,88% na habitação.
• Os efeitos diminuem com a distância à rua pedonal.

O artigo explica também porquê: as zonas pedonais atraem consumidores, as empresas querem estar onde estão os consumidores e a procura de espaço comercial e de habitação aumenta. Em termos percentuais, o efeito é maior nos imóveis comerciais.

Para um município, isto significa que a decisão de prolongar ou encurtar uma rua pedonal afeta também o valor dos imóveis à sua volta. Para os proprietários no centro da cidade, o estudo dá um número para levar às conversas sobre a utilização e o desenvolvimento da rua.

Madrid: a perspetiva dos negócios

Um estudo de Madrid, publicado na European Transport Research Review a 28 de setembro de 2026, olha para o mesmo tipo de alteração ao nível da rua. Investigadores da Universidad Politécnica de Madrid entrevistaram negócios em duas zonas pedonalizadas em grande escala, a Puerta del Sol e a Plaza de Olavide: lojas, bares, restaurantes, hotéis e serviços como cabeleireiros. A primeira ronda decorreu em 2023, pouco depois da alteração, e a segunda dois anos mais tarde.

• Em 2023, 16% dos negócios disseram que as vendas tinham aumentado. Em 2025, a proporção era de 57%.
• No mesmo período, os negócios deram menos importância ao facto de os clientes terem mais dificuldade em chegar de carro.
• Questionados sobre o que influenciava as suas vendas, os negócios deram em 2025 a classificação mais alta ao aumento de peões na rua.

A satisfação com a pedonalização era elevada logo após a alteração e ainda mais elevada dois anos depois. Com cerca de cinquenta negócios entrevistados em cada ronda, o estudo de Madrid complementa o sueco: um mostra o efeito no valor dos imóveis em todo um país, o outro como os negócios da rua viveram a alteração.

Próximo passo: acompanhar os fluxos ao longo do tempo

Os dois estudos apontam no mesmo sentido: as ruas pedonais atraem pessoas. O estudo sueco assenta a sua explicação nisso, e os negócios de Madrid indicaram o aumento de peões como o fator que mais pesou nas suas vendas. Para um município ou um proprietário que queira partir destes resultados a nível local, medir a afluência pode ser um próximo passo natural.

Com uma base de referência anterior à alteração e uma medição contínua depois dela, passa a ser possível acompanhar a evolução de uma rua pedonal: que troços atraem mais visitantes, como variam os fluxos ao longo da semana e das estações e de onde vêm os visitantes. Para cidades e municípios, é uma forma de acompanhar uma pedonalização ano após ano, tal como quando se mede o impacto de eventos e campanhas. Para empresas imobiliárias, os mesmos dados podem apoiar a negociação de rendas. Quando Västerås mediu o seu centro da cidade, descobriu que a rua mais movimentada não era a que se julgava, e essa conclusão mudou montras, entradas, valores imobiliários e níveis de renda.

A medição no espaço público tem de proteger as pessoas que são medidas. A Bumbee Labs mede de forma anónima e reporta estatísticas sobre locais, nunca sobre pessoas, com o único método de contagem de pessoas da Europa aprovado por uma autoridade de proteção de dados. Mais sobre o funcionamento em RGPD e contagens de tráfego no espaço público e sobre a medição nos centros das cidades em análise de afluência nos centros das cidades.

Fontes

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, artigo 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Projeto de investigação 2021–2023, dirigido por Oana Mihaescu, financiado pela Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/