Des données de fréquentation pour négocier le bail

Pourquoi le loyer variable ne raconte-t-il plus toute l’histoire ?

Le loyer variable, ou loyer au chiffre d’affaires, lie le bail commercial à la caisse, ce qui a longtemps semblé juste. Mais à mesure que les achats migrent en ligne, beaucoup de locaux servent de showroom à la marque du preneur : les gens viennent, essaient et comparent, puis achètent plus tard par un autre canal. Rien de tout cela n’apparaît dans le chiffre d’affaires du local, qui ne raconte donc plus toute l’histoire.

Preneur et bailleur finissent ainsi par argumenter à partir de chiffres qui mesurent des choses différentes. Le bailleur montre un emplacement plein de trafic, le preneur une caisse plus calme que ne le suppose le loyer.

Qu’est-ce qui fait des données de fréquentation un chiffre que les deux parties peuvent accepter ?

Les données de fréquentation mesurent l’emplacement lui-même, indépendamment des estimations de l’un ou l’autre camp. Bumbee Labs compte les passants devant un local, la part qui entre (le taux de captation), les visites et le temps de présence, de manière homogène dans le temps et anonyme de bout en bout. Des mesures de contrôle manuelles calibrent la méthode statistique, que le monde académique, les partenaires et les clients ont validée.

L’anonymat compte quand des organisations partagent des données dans le cadre d’une négociation. Les mêmes chiffres arrivent via des tableaux de bord, des rapports programmés ou une API, pour que chaque partie puisse les lire dans ses propres systèmes. Le catalogue complet des métriques recense tout ce qui peut appuyer une discussion de bail.

Bumbee Labs est l’entreprise derrière la seule méthode de mesure de fréquentation en Europe approuvée par une autorité de protection des données.

Que font les bailleurs des données de fréquentation ?

• Des conditions fondées sur la fréquentation. Les comptages de visites par emplacement permettent à un bailleur de passer de loyers fondés sur les ventes à des loyers fondés sur la fréquentation.
• Mix d’enseignes et placement. Les visites par emplacement et les flux entre zones distinguent les vraies locomotives des zones mortes, pour que chaque locataire occupe la place où le trafic lui convient, chiffres à l’appui.
• Reporting aux locataires. Les mêmes données peuvent être proposées aux locataires comme un service d’analyse à valeur ajoutée, et les deux parties lisent alors un seul tableau de bord sur un sujet de désaccord.
• Comparaisons de portefeuille. Mesurer chaque immeuble avec les mêmes métriques, saison après saison, rend la performance des actifs comparable et quantifie ce qu’une rénovation a changé.

La façon dont les exploitants utilisent ces données est décrite sur la page centres commerciaux et propriétaires, et la version à l’échelle du patrimoine sur sociétés immobilières.

Que peut montrer un bailleur à un futur preneur avant la signature du bail ?

Le trafic mesuré devant le local lui-même : combien de personnes passent, combien d’entre elles entrent et combien de visites il reçoit, le tout compté de la même façon dans le temps. Présentés à un futur preneur avant qu’il ne signe, ces comptages donnent au bailleur un seul chiffre pour présenter le local, mesuré à l’endroit même où il se trouve.

Comment un locataire peut-il utiliser les données de fréquentation lors d’un renouvellement ou d’une révision du loyer ?

Un locataire peut faire passer la conversation de « vos ventes ont baissé » à ce que l’emplacement a apporté. Si les visites se sont maintenues pendant que les achats basculaient en ligne, c’est l’argument du showroom, preuves à l’appui.

Le taux de captation ajoute une deuxième couche : les entrées, rapportées aux passants à l’extérieur, montrent comment un local s’en est sorti avec la rue dont il disposait. Bailleur et locataire peuvent ainsi traiter l’attraction de l’emplacement et la performance du concept comme deux questions distinctes. Là où le bailleur mesure déjà avec Bumbee Labs, les locataires peuvent recevoir leur propre flux des mêmes données, si bien que les deux parties lisent la même page.

Comment un centre commercial de Stockholm a-t-il basé ses loyers sur la fréquentation ?

Un centre commercial phare de Stockholm, l’une des zones commerçantes les plus fréquentées de Suède, a fait passer son modèle de loyers sur les visites mesurées, puis a étendu l’approche à ses autres centres. Le cas est présenté dans l’étude Loyers indexés dans un centre commercial.