Katrs gājēju ielas metrs atspoguļojas īpašuma cenā

Plāni par jaunu gājēju ielu parasti izraisa diskusiju. Veikalu īpašnieki uztraucas par pircējiem, kas ierodas ar automašīnu, bet plānotāji norāda, ka kājāmgājēji uzturas ilgāk un tērē vairāk. Jauns Zviedrijas pētījums šai diskusijai pievieno skaitļus: cik gājēju ielas ir vērtas apkārtējiem īpašumiem, mērot ar visas valsts datiem.

Valsts mēroga pētījums no HFI

Pētījuma autore ir Oana Mihaescu, Mazumtirdzniecības ekonomikas institūta (HFI) pētniecības direktore Stokholmā, un tas publicēts žurnālā Town Planning Review 2026. gadā. Mihaescu ir vadījusi arī HFI pētniecības projektu par to, kā gājēju ielas ietekmē uzņēmumu sastāvu, uzņēmumu izaugsmi un apkārtnes pievilcību. Projektu finansēja Hakon Swenson fonds.

Rakstā norādīts, ka gājēju ielu ietekme uz īpašumu vērtību ir pētīta maz. Lai to novērtētu, Mihaescu apvienoja trīs Zviedrijas valsts mēroga datubāzes un salīdzināja īpašumu cenas teritorijās, kur gājēju ielas pagarinātas vai saīsinātas, ar kontroles grupu pirms un pēc pārmaiņām. Šāds dizains ļauj uztvert ietekmi abos virzienos gan komercīpašumiem, gan mājokļiem.

Ko pētījums atklāja

• Katri papildu 10 metri gājēju ielas paaugstināja komercīpašumu cenas 500 metru rādiusā par 9,75 %, aptuveni par 980 SEK uz kvadrātmetru.
• Mājokļu cenas tajā pašā attālumā pieauga par 2,77 %, aptuveni par 869 SEK uz kvadrātmetru.
• Katri noņemtie 10 metri pazemināja cenas par 8,16 % komercīpašumiem un par 2,88 % mājokļiem.
• Jo tālāk no gājēju ielas, jo vājāka ir ietekme.

Rakstā izskaidrots arī mehānisms: gājēju zonas piesaista patērētājus, uzņēmumi vēlas atrasties tur, kur ir patērētāji, un pieprasījums pēc komerctelpām un mājokļiem aug. Procentuāli lielākā ietekme ir uz komercīpašumiem.

Pašvaldībai tas nozīmē, ka lēmums pagarināt vai saīsināt gājēju ielu ietekmē arī apkārtējo īpašumu vērtību. Nekustamo īpašumu īpašniekiem pilsētas centrā pētījums dod skaitli, ko izmantot sarunās par to, kā iela tiek izmantota un attīstīta.

Madride: uzņēmumu skatījums

Pētījums no Madrides, kas publicēts žurnālā European Transport Research Review 2026. gada 28. septembrī, aplūko tāda paša veida pārmaiņas ielas līmenī. Madrides Politehniskās universitātes (Universidad Politécnica de Madrid) pētnieki intervēja uzņēmumus divās plaši gājējiem pārveidotās teritorijās, Puerta del Sol un Plaza de Olavide: veikalus, bārus, restorānus, viesnīcas un pakalpojumu uzņēmumus, piemēram, frizētavas. Pirmā kārta notika 2023. gadā neilgi pēc pārmaiņām, otrā divus gadus vēlāk.

• 2023. gadā 16 % uzņēmumu atzina, ka to pārdošanas apjoms ir pieaudzis. 2025. gadā šis īpatsvars bija 57 %.
• Tajā pašā laikā uzņēmumi mazāk uzsvēra to, ka pircējiem kļuvis grūtāk atbraukt ar automašīnu.
• Jautāti, kas ietekmēja viņu pārdošanas apjomu, uzņēmumi 2025. gadā visaugstāk novērtēja lielāku gājēju skaitu uz ielas.

Apmierinātība ar gājēju zonu bija augsta uzreiz pēc pārmaiņām un divus gadus vēlāk vēl augstāka. Katrā kārtā tika intervēti aptuveni piecdesmit uzņēmumi, un Madrides pētījums papildina Zviedrijas pētījumu: viens parāda ietekmi uz īpašumu vērtību visā valstī, otrs to, kā pārmaiņas izjuta uzņēmumi uz ielas.

Nākamais solis: sekot līdzi plūsmām ilgtermiņā

Abi pētījumi norāda uz vienu un to pašu: gājēju ielas piesaista cilvēkus. Zviedrijas pētījums uz to balsta savu skaidrojumu, un Madrides uzņēmumi lielāku gājēju skaitu novērtēja kā faktoru, kas viņu pārdošanas apjomu ietekmēja visvairāk. Pašvaldībai vai īpašuma īpašniekam, kas vēlas izmantot šos rezultātus vietējā mērogā, gājēju plūsmas mērīšana var būt dabisks nākamais solis.

Ja ir bāzes līnija no laika pirms pārmaiņām un pēc tam notiek nepārtraukta mērīšana, var sekot līdzi gājēju ielas attīstībai: kuri ielas posmi piesaista visvairāk apmeklētāju, kā plūsmas mainās nedēļas laikā un pa gadalaikiem, un no kurienes nāk apmeklētāji. Pilsētām un pašvaldībām tas ir veids, kā gadu no gada izvērtēt ielas pārveidi gājējiem, līdzīgi kā tad, kad mēra pasākumu un kampaņu ietekmi. Nekustamo īpašumu uzņēmumiem tie paši dati var noderēt nomas sarunās. Kad Vesterosa izmērīja savu pilsētas centru, atklājās, ka noslogotākā iela nav tā, ko visi bija pieņēmuši, un šis atklājums mainīja skatlogus, ieejas, īpašumu vērtības un nomas maksas līmeni.

Mērot publiskajā telpā, ir jāaizsargā cilvēki, kurus mēra. Bumbee Labs mēra anonīmi un sniedz statistiku par vietām, nekad par cilvēkiem, izmantojot vienīgo apmeklētāju skaitīšanas metodi Eiropā, ko apstiprinājusi datu aizsardzības uzraudzības iestāde. Vairāk par to, kā tas darbojas, lasiet rakstā VDAR (GDPR) un satiksmes uzskaite publiskajā telpā, bet par mērīšanu pilsētu centros lapā Gājēju plūsma pilsētas centrā.

Avoti

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, raksts nr. 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Mazumtirdzniecības ekonomikas institūts. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Pētniecības projekts 2021–2023, vadītāja Oana Mihaescu, finansētājs Hakon Swenson fonds. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/