Iga jalakäijate tänava meeter kajastub kinnisvara hinnas

Uue jalakäijate tänava plaanid tekitavad tavaliselt vaidlust. Poepidajad muretsevad autoga saabuvate klientide pärast, planeerijad osutavad jalakäijatele, kes jäävad kauemaks ja kulutavad rohkem. Uus Rootsi uuring lisab sellele arutelule numbrid: kui palju on jalakäijate tänavad väärt ümbritsevale kinnisvarale, mõõdetuna kogu riigi andmetega.

HFI üleriigiline uuring

Uuringu autor on Oana Mihaescu, Stockholmis asuva jaekaubanduse majandusinstituudi (Institute of Retail Economics, HFI) teadusdirektor, ja see avaldati ajakirjas Town Planning Review 2026. aastal. Mihaescu on juhtinud ka HFI uurimisprojekti selle kohta, kuidas jalakäijate tänavad mõjutavad ettevõtete koosseisu, ettevõtete kasvu ja ümbritseva piirkonna atraktiivsust. Projekti rahastas Hakon Swensoni fond.

Artiklis märgitakse, et jalakäijate tänavate mõju kinnisvara väärtusele on vähe uuritud. Selle hindamiseks ühendas Mihaescu kolm üleriigilist Rootsi andmebaasi ja võrdles kinnisvarahindu piirkondades, kus jalakäijate tänavaid pikendati või lühendati, kontrollrühmaga enne ja pärast muudatust. Selline ülesehitus tabab mõju mõlemas suunas, nii ärikinnisvara kui ka eluasemete puhul.

Mida uuring näitas

• Iga lisandunud 10 meetrit jalakäijate tänavat tõstis ärikinnisvara hinda 500 meetri raadiuses 9,75 %, umbes 980 Rootsi krooni (SEK) ruutmeetri kohta.
• Eluasemete hind samas raadiuses tõusis 2,77 %, umbes 869 Rootsi krooni ruutmeetri kohta.
• Iga eemaldatud 10 meetrit langetas ärikinnisvara hinda 8,16 % ja eluasemete hinda 2,88 %.
• Mõju nõrgeneb jalakäijate tänavast kaugenedes.

Artikkel selgitab ka põhjust: jalakäijatele avatud piirkonnad tõmbavad tarbijaid, ettevõtted tahavad olla seal, kus on tarbijad, ning nõudlus nii äripindade kui ka eluasemete järele kasvab. Protsentides on mõju suurim ärikinnisvara puhul.

Omavalitsuse jaoks tähendab see, et otsus jalakäijate tänavat pikendada või lühendada mõjutab ka ümbritseva kinnisvara väärtust. Kesklinna kinnisvaraomanikele annab uuring numbri, mida tuua aruteludesse selle üle, kuidas tänavat kasutatakse ja arendatakse.

Madrid: ettevõtete vaade

Ajakirjas European Transport Research Review 28. septembril 2026 avaldatud Madridi uuring vaatab sama liiki muudatust tänavatasandilt. Universidad Politécnica de Madridi teadlased küsitlesid ettevõtteid kahes ulatuslikult jalakäijatele avatud piirkonnas, Puerta del Solil ja Plaza de Olavidel: kauplusi, baare, restorane, hotelle ja teenindusettevõtteid, näiteks juuksureid. Esimene voor toimus 2023. aastal, vahetult pärast muudatust, ja teine kaks aastat hiljem.

• 2023. aastal ütles 16 % ettevõtetest, et nende müük oli kasvanud. 2025. aastal oli see osa 57 %.
• Samal ajal pidasid ettevõtted vähem oluliseks seda, et klientidel on autoga raskem kohale tulla.
• Küsimusele, mis nende müüki mõjutas, andsid ettevõtted 2025. aastal kõrgeima hinde suuremale jalakäijate arvule tänaval.

Rahulolu jalakäijate tänavaga oli kohe pärast muudatust kõrge ja kaks aastat hiljem veelgi kõrgem. Kummaski voorus küsitleti umbes viitkümmet ettevõtet ning Madridi uuring täiendab Rootsi uuringut: üks näitab mõju kinnisvara väärtusele terves riigis, teine seda, kuidas tänaval tegutsevad ettevõtted muudatust kogesid.

Järgmine samm: liikumisvoogude mõõtmine ajas

Mõlemad uuringud osutavad samale: jalakäijate tänavad tõmbavad inimesi. Rootsi uuring rajab sellele oma selgituse ja Madridi ettevõtted hindasid suuremat jalakäijate arvu müügi jaoks kõige olulisemaks teguriks. Omavalitsusele või kinnisvaraomanikule, kes soovib neid tulemusi kohapeal ära kasutada, võib külastatavuse mõõtmine olla loomulik järgmine samm.

Kui on olemas lähtetase enne muudatust ja pidev mõõtmine pärast seda, saab näha, kuidas jalakäijate tänav areneb: millised lõigud tõmbavad kõige rohkem külastajaid, kuidas vood nädala ja aastaaegade lõikes muutuvad ja kust külastajad tulevad. Kohalikele omavalitsustele ja linnadele on see viis hinnata jalakäijate tänava mõju aasta-aastalt, samamoodi nagu siis, kui mõõdate ürituste ja kampaaniate mõju. Kinnisvaraettevõtetele võivad samad andmed olla toeks üürilepingu läbirääkimistel. Kui Västerås oma kesklinna mõõtis, selgus, et kõige rahvarohkem tänav polnud see, mida inimesed arvasid, ja see leid muutis vaateaknaid, sissepääse, kinnisvara väärtust ja üüritasemeid.

Mõõtmine avalikus ruumis peab kaitsma inimesi, keda mõõdetakse. Bumbee Labs mõõdab anonüümselt ja esitab statistikat kohtade, mitte kunagi inimeste kohta, kasutades Euroopa ainsat külastajate loendamise meetodit, mille on heaks kiitnud andmekaitseasutus. Lähemalt selle toimimisest artiklis GDPR ja liiklusloendus avalikus ruumis ning kesklinnade mõõtmisest lehel kesklinna külastatavuse analüüs.

Allikad

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Research project 2021–2023, led by Oana Mihaescu, funded by the Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/