Cada metro de calle peatonal se nota en el precio inmobiliario

Los planes para una nueva calle peatonal suelen abrir un debate. A los comerciantes les preocupan los clientes que llegan en coche, y los urbanistas recuerdan que quien va a pie se queda más tiempo y gasta más. Una investigación sueca reciente aporta cifras a esa discusión: lo que valen las calles peatonales para los inmuebles de su entorno, medido con datos de todo el país.

Un estudio nacional del HFI

El estudio es obra de Oana Mihaescu, que dirige la investigación del Institute of Retail Economics (HFI) de Estocolmo, y se publicó en Town Planning Review en 2026. Mihaescu ha dirigido también un proyecto de investigación en el HFI, financiado por la Hakon Swenson Foundation, sobre cómo influyen las calles peatonales en la mezcla de negocios, en el crecimiento empresarial y en el atractivo de la zona que las rodea.

El artículo señala que el efecto de la peatonalización sobre el valor de los inmuebles se ha investigado poco. Para estimarlo, Mihaescu combinó tres bases de datos suecas de ámbito nacional y comparó los precios inmobiliarios de zonas donde las calles peatonales se alargaron o se acortaron con los de un grupo de control, antes y después del cambio. El diseño recoge el efecto en ambos sentidos, tanto en los inmuebles comerciales como en la vivienda.

Qué encontró el estudio

• Cada 10 metros adicionales de calle peatonal elevaron un 9,75% el precio de los inmuebles comerciales situados en un radio de 500 metros, unas 980 SEK por metro cuadrado.
• La vivienda situada a la misma distancia subió un 2,77%, unas 869 SEK por metro cuadrado.
• Cada 10 metros suprimidos redujeron los precios un 8,16% en los inmuebles comerciales y un 2,88% en la vivienda.
• Los efectos se debilitan a medida que aumenta la distancia a la calle peatonal.

El artículo explica también el porqué: las zonas peatonalizadas atraen a los consumidores, las empresas quieren estar donde están los consumidores y sube la demanda tanto de locales comerciales como de vivienda. En términos porcentuales, el efecto es mayor en los inmuebles comerciales.

Para un ayuntamiento, esto significa que la decisión de alargar o acortar una calle peatonal influye también en el valor de los inmuebles que la rodean. A los propietarios de un centro urbano, el estudio les da una cifra que llevar a las conversaciones sobre cómo se usa y se desarrolla la calle.

Madrid: la perspectiva de los negocios

Un estudio de Madrid, publicado en European Transport Research Review el 28 de septiembre de 2026, analiza el mismo tipo de cambio a pie de calle. Investigadores de la Universidad Politécnica de Madrid entrevistaron a negocios de dos zonas peatonalizadas a gran escala, la Puerta del Sol y la Plaza de Olavide: tiendas, bares, restaurantes, hoteles y negocios de servicios como peluquerías. La primera ronda se hizo en 2023, poco después del cambio, y la segunda dos años más tarde.

• En 2023, el 16% de los negocios dijo que sus ventas habían aumentado. En 2025, la proporción era del 57%.
• En el mismo periodo, los negocios dieron menos importancia a que a los clientes les costara más llegar en coche.
• Preguntados por lo que influía en sus ventas, en 2025 los negocios dieron la puntuación más alta a que hubiera más peatones en la calle.

La satisfacción con la peatonalización era alta justo después del cambio y dos años más tarde lo era todavía más. Con unos cincuenta negocios entrevistados en cada ronda, el estudio de Madrid complementa el sueco: uno muestra el efecto sobre el valor de los inmuebles en todo un país, y el otro, cómo vivieron el cambio los negocios de la calle.

Siguiente paso: seguir los flujos a lo largo del tiempo

Los dos estudios apuntan a lo mismo: las calles peatonales atraen a la gente. El estudio sueco apoya en ello su explicación, y los negocios de Madrid situaron el aumento de peatones como el factor que más pesaba en sus ventas. Para un ayuntamiento o un propietario que quiera aprovechar estos resultados en su propia ciudad, medir la afluencia puede ser un paso siguiente natural.

Con una línea de referencia de antes del cambio y una medición continua después, se puede seguir cómo evoluciona una calle peatonal: qué tramos atraen más visitantes, cómo varían los flujos a lo largo de la semana y de las estaciones, y de dónde vienen los visitantes. Para las ciudades y municipios, es una forma de seguir una peatonalización año tras año, igual que cuando se trata de medir el impacto de eventos y campañas. Para las empresas inmobiliarias, los mismos datos pueden respaldar las negociaciones de alquiler. Cuando Västerås midió su centro urbano, descubrió que la calle más transitada no era la que todos suponían, y ese hallazgo cambió escaparates, entradas, valores inmobiliarios y niveles de alquiler.

La medición en el espacio público tiene que proteger a las personas a las que se mide. Bumbee Labs mide de forma anónima y ofrece estadísticas sobre lugares, nunca sobre personas, con el único método de medición de afluencia en Europa aprobado por una autoridad de protección de datos. Cómo funciona se explica en RGPD y medición de tráfico en espacio público, y la medición en centros urbanos, en analítica de visitantes para centros urbanos.

Fuentes

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Proyecto de investigación 2021–2023, dirigido por Oana Mihaescu, financiado por la Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/