A sétálóutca minden métere meglátszik az ingatlanárakon

Egy új sétálóutca terve általában vitát indít. A boltosok az autóval érkező vásárlók miatt aggódnak, a tervezők pedig a gyalogosokra hivatkoznak, akik tovább maradnak és többet költenek. Egy új svéd kutatás számokkal járul hozzá ehhez a vitához: megmutatja, mit érnek a sétálóutcák a környező ingatlanoknak, az egész ország adatai alapján.

A HFI országos vizsgálata

A tanulmányt Oana Mihaescu, a stockholmi Kiskereskedelmi Gazdaságkutató Intézet (HFI) kutatási igazgatója készítette, és 2026-ban jelent meg a Town Planning Review folyóiratban. Mihaescu vezette a HFI kutatási projektjét is arról, hogyan hatnak a sétálóutcák a vállalkozások összetételére, növekedésére és a környék vonzerejére; a projektet a Hakon Swenson Alapítvány finanszírozta.

A cikk megállapítja, hogy a sétálóutcává alakítás ingatlanértékekre gyakorolt hatását eddig kevéssé kutatták. A hatás becsléséhez Mihaescu három országos svéd adatbázist kapcsolt össze, és azokon a területeken, ahol a sétálóutcákat meghosszabbították vagy lerövidítették, egy kontrollcsoporttal vetette össze az ingatlanárakat a változás előtt és után. A módszer mindkét irányban megragadja a hatást, az üzleti ingatlanoknál és a lakásoknál is.

A tanulmány eredményei

• Minden további 10 méter sétálóutca 9,75%-kal, négyzetméterenként mintegy 980 svéd koronával emelte az 500 méteren belüli üzleti ingatlanok árát.
• Az ugyanilyen távolságon belüli lakások ára 2,77%-kal, négyzetméterenként mintegy 869 svéd koronával nőtt.
• Minden megszüntetett 10 méter 8,16%-kal csökkentette az üzleti ingatlanok és 2,88%-kal a lakások árát.
• A hatás a sétálóutcától távolodva gyengül.

A cikk a magyarázatot is megadja: a sétálóövezetek vonzzák a fogyasztókat, a vállalkozások ott akarnak lenni, ahol a fogyasztók vannak, így nő a kereslet az üzlethelyiségek és a lakások iránt is. Százalékban kifejezve az üzleti ingatlanoknál a legnagyobb a hatás.

Egy önkormányzat számára ez azt jelenti, hogy a sétálóutca meghosszabbításáról vagy lerövidítéséről szóló döntés a környező ingatlanok értékét is befolyásolja. A belvárosi ingatlantulajdonosoknak a tanulmány olyan számot ad, amelyet bevihetnek az utca használatáról és fejlesztéséről szóló egyeztetésekbe.

Madrid: a vállalkozások szemszöge

Egy madridi tanulmány, amely a European Transport Research Review folyóiratban jelent meg 2026. szeptember 28-án, ugyanezt a fajta változást utcaszintről vizsgálja. A Universidad Politécnica de Madrid kutatói két nagy kiterjedésű sétálóövezet, a Puerta del Sol és a Plaza de Olavide vállalkozásait kérdezték meg: üzleteket, bárokat, éttermeket, szállodákat és szolgáltatókat, például fodrászokat. Az első kör 2023-ban, röviddel a változás után zajlott, a második két évvel később.

• 2023-ban a vállalkozások 16%-a mondta, hogy nőttek az eladásai. 2025-ben ez az arány 57% volt.
• Ugyanebben az időszakban a vállalkozások egyre kisebb súlyt tulajdonítottak annak, hogy a vásárlók nehezebben érkeznek autóval.
• Arra a kérdésre, mi befolyásolta az eladásaikat, a vállalkozások 2025-ben a legmagasabbra az utcán járó több gyalogost értékelték.

A sétálóutcává alakítással való elégedettség közvetlenül a változás után is magas volt, két évvel később pedig még magasabb. A körönként mintegy ötven megkérdezett vállalkozással a madridi tanulmány kiegészíti a svédet: az egyik egy egész ország ingatlanértékeire gyakorolt hatást mutatja, a másik azt, hogyan élték meg a változást az utcán működő vállalkozások.

A következő lépés: a gyalogosforgalom mérése hosszabb távon

Mindkét tanulmány ugyanarra mutat: a sétálóutcák embereket vonzanak. A svéd tanulmány erre építi a magyarázatát, a madridi vállalkozások pedig a több gyalogost tartották az eladásaikat leginkább befolyásoló tényezőnek. Annak az önkormányzatnak vagy ingatlantulajdonosnak, amely helyben szeretne építeni ezekre az eredményekre, a gyalogosforgalom mérése természetes következő lépés lehet.

A változás előtti alapértékkel és az utána folyamatosan végzett méréssel figyelemmel kísérhető, hogyan alakul egy sétálóutca: mely szakaszai vonzzák a legtöbb látogatót, hogyan változik az áramlás a hét napjai és az évszakok szerint, és honnan érkeznek a látogatók. Az önkormányzatok és városok így évről évre értékelhetik a sétálóutcává alakítást, hasonlóan ahhoz, ahogyan a rendezvények és kampányok hatását mérik. Az ingatlancégeknek ugyanezek az adatok a bérleti tárgyalásokat is alátámaszthatják. Amikor Västerås megmérte a belvárosát, kiderült, hogy a legforgalmasabb utca nem az volt, amelyet mindenki annak hitt, és ez az eredmény megváltoztatta a kirakatokat, a bejáratokat, az ingatlanértékeket és a bérleti díjakat.

A közterületi mérésnek védenie kell a mért embereket. A Bumbee Labs anonim módon mér, és helyekről, sosem emberekről készít statisztikát, mégpedig Európa egyetlen olyan látogatószámlálási módszerével, amelyet egy adatvédelmi felügyeleti hatóság jóváhagyott. A működéséről bővebben a GDPR és a közterületi forgalomszámlálás oldalon olvashat, a belvárosi mérésről pedig a belvárosi gyalogosforgalom oldalon.

Források

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Research project 2021–2023, led by Oana Mihaescu, funded by the Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/