Kiekvienas pėsčiųjų gatvės metras atsispindi nekilnojamojo turto kainoje

Naujos pėsčiųjų gatvės planai paprastai sukelia diskusiją. Parduotuvių savininkai nerimauja dėl klientų, atvykstančių automobiliais, o planuotojai atkreipia dėmesį į pėsčiuosius, kurie užsibūna ilgiau ir išleidžia daugiau. Nauji Švedijos tyrimai šiai diskusijai suteikia skaičių: kiek pėsčiųjų gatvės vertos aplinkiniam nekilnojamajam turtui, išmatavus visos šalies duomenimis.

Nacionalinis HFI tyrimas

Tyrimą atliko Oana Mihaescu, Stokholmo mažmeninės prekybos ekonomikos instituto (HFI) tyrimų direktorė, ir jis paskelbtas žurnale Town Planning Review 2026 m. Mihaescu taip pat vadovavo HFI tyrimų projektui apie tai, kaip pėsčiųjų gatvės veikia verslų sudėtį, verslų augimą ir aplinkinės vietovės patrauklumą; projektą finansavo Hakono Swensono fondas.

Straipsnyje pažymima, kad pėsčiųjų zonų poveikis nekilnojamojo turto vertei buvo mažai tirtas. Kad jį įvertintų, Mihaescu sujungė tris visos Švedijos duomenų bazes ir palygino nekilnojamojo turto kainas vietovėse, kuriose pėsčiųjų gatvės buvo pailgintos ar sutrumpintos, su kontroline grupe prieš pokytį ir po jo. Toks tyrimo planas fiksuoja poveikį abiem kryptimis, tiek komerciniam nekilnojamajam turtui, tiek būstui.

Ką parodė tyrimas

• Kiekvieni papildomi 10 pėsčiųjų gatvės metrų padidino komercinio nekilnojamojo turto kainas iki 500 metrų spinduliu 9,75 %, maždaug 980 SEK už kvadratinį metrą.
• Būsto kainos tame pačiame atstume padidėjo 2,77 %, maždaug 869 SEK už kvadratinį metrą.
• Kiekvieni panaikinti 10 metrų sumažino komercinio nekilnojamojo turto kainas 8,16 %, o būsto 2,88 %.
• Tolstant nuo pėsčiųjų gatvės poveikis silpnėja.

Straipsnyje paaiškinama ir kodėl: pėsčiųjų zonos pritraukia vartotojus, verslai nori būti ten, kur yra vartotojai, todėl didėja ir komercinių patalpų, ir būsto paklausa. Procentais didžiausias poveikis komerciniam nekilnojamajam turtui.

Savivaldybei tai reiškia, kad sprendimas pailginti ar sutrumpinti pėsčiųjų gatvę paveikia ir aplinkinio nekilnojamojo turto vertę. Miesto centro nekilnojamojo turto savininkams tyrimas pateikia skaičių, kurį galima naudoti diskusijose apie tai, kaip gatvė naudojama ir plėtojama.

Madridas: verslų požiūris

Madrido tyrimas, paskelbtas žurnale European Transport Research Review 2026 m. rugsėjo 28 d., tą patį pokytį vertina iš gatvės lygmens. Madrido politechnikos universiteto (Universidad Politécnica de Madrid) tyrėjai apklausė verslus dviejose plačiu mastu pėsčiųjų zonomis paverstose vietovėse, Puerta del Sol ir Plaza de Olavide: parduotuves, barus, restoranus, viešbučius ir paslaugų įmones, pavyzdžiui, kirpyklas. Pirmasis etapas vyko 2023 m., netrukus po pokyčio, o antrasis po dvejų metų.

• 2023 m. 16 % verslų nurodė, kad jų pardavimai padidėjo. 2025 m. tokių buvo 57 %.
• Per tą patį laikotarpį verslai mažiau reikšmės skyrė tam, kad klientams sunkiau atvykti automobiliu.
• Paklausti, kas paveikė jų pardavimus, 2025 m. verslai aukščiausiai įvertino didesnį pėsčiųjų skaičių gatvėje.

Pasitenkinimas pėsčiųjų zona buvo didelis iškart po pokyčio ir dar didesnis po dvejų metų. Kiekviename etape apklausus maždaug penkiasdešimt verslų, Madrido tyrimas papildo Švedijos tyrimą: vienas parodo poveikį nekilnojamojo turto vertei visoje šalyje, kitas tai, kaip pokytį patyrė gatvėje veikiantys verslai.

Kitas žingsnis: srautų vertinimas laikui bėgant

Abu tyrimai rodo tą patį: pėsčiųjų gatvės pritraukia žmones. Švedijos tyrimas tuo grindžia savo paaiškinimą, o Madrido verslai didesnį pėsčiųjų skaičių įvertino kaip veiksnį, kuris labiausiai lėmė jų pardavimus. Savivaldybei ar nekilnojamojo turto savininkui, norinčiam remtis šiais rezultatais vietoje, pėsčiųjų srautų matavimas gali būti natūralus kitas žingsnis.

Turint bazinį lygį prieš pokytį ir nuolatinį matavimą po jo, galima vertinti, kaip vystosi pėsčiųjų gatvė: kurios atkarpos pritraukia daugiausia lankytojų, kaip srautai kinta per savaitę ir sezonus ir iš kur atvyksta lankytojai. Savivaldybėms ir miestams tai būdas metai iš metų vertinti pėsčiųjų zonos poveikį, panašiai kaip matuojant renginių ir kampanijų poveikį. Nekilnojamojo turto bendrovėms tie patys duomenys gali padėti nuomos derybose. Kai Vesterosas išmatavo savo miesto centrą, paaiškėjo, kad judriausia gatvė buvo ne ta, kurią visi manė, ir šis atradimas pakeitė vitrinas, įėjimus, nekilnojamojo turto vertes ir nuomos lygius.

Matuojant viešosiose erdvėse būtina apsaugoti žmones, kurių srautai matuojami. Bumbee Labs matuoja anonimiškai ir teikia statistiką apie vietas, niekada apie žmones, taikydama vienintelį Europoje lankytojų srautų skaičiavimo metodą, kurį patvirtino viena iš duomenų apsaugos priežiūros institucijų. Daugiau apie tai, kaip tai veikia, rasite puslapyje Bendrasis duomenų apsaugos reglamentas (BDAR, angl. GDPR) ir eismo matavimas viešosiose erdvėse, o apie matavimą miestų centruose puslapyje pėsčiųjų srautai miesto centre.

Šaltiniai

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Research project 2021–2023, led by Oana Mihaescu, funded by the Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/