Ogni metro di strada pedonale si vede nei prezzi immobiliari

Il progetto di una nuova strada pedonale di solito apre un dibattito. I commercianti si preoccupano dei clienti che arrivano in auto, gli urbanisti ricordano che chi va a piedi si ferma più a lungo e spende di più. Una nuova ricerca svedese porta in questa discussione dei numeri, calcolati con dati di tutto il paese: quanto valgono le strade pedonali per gli immobili che le circondano.

Uno studio nazionale dell’HFI

Lo studio è di Oana Mihaescu, che dirige la ricerca presso l’Institute of Retail Economics (HFI) di Stoccolma, ed è uscito nel 2026 su Town Planning Review. Mihaescu ha anche guidato un progetto di ricerca all’HFI, finanziato dalla Hakon Swenson Foundation, su come le strade pedonali influiscono sul mix di attività, sulla crescita delle imprese e sull’attrattività della zona circostante.

L’articolo osserva che l’effetto della pedonalizzazione sul valore degli immobili è stato poco studiato. Per stimarlo, Mihaescu ha combinato tre banche dati svedesi a copertura nazionale e ha confrontato i prezzi degli immobili nelle aree in cui le strade pedonali sono state allungate o accorciate con quelli di un gruppo di controllo, prima e dopo il cambiamento. Così l’effetto emerge in entrambe le direzioni, sia per gli immobili commerciali sia per le abitazioni.

Cosa ha rilevato lo studio

• Per ogni 10 metri di strada pedonale in più, il prezzo degli immobili commerciali entro 500 metri è salito del 9,75%, circa 980 SEK al metro quadrato.
• Il prezzo delle abitazioni nello stesso raggio è salito del 2,77%, circa 869 SEK al metro quadrato.
• Per ogni 10 metri in meno, i prezzi sono scesi dell’8,16% per gli immobili commerciali e del 2,88% per le abitazioni.
• Gli effetti si attenuano con la distanza dalla strada pedonale.

L’articolo ne spiega anche le ragioni: le aree pedonalizzate attirano consumatori, le attività vogliono stare dove sono i consumatori e cresce la domanda sia di spazi commerciali sia di abitazioni. In termini percentuali, l’effetto più forte riguarda gli immobili commerciali.

Per un comune, questo significa che la decisione di allungare o accorciare una strada pedonale incide anche sul valore degli immobili intorno. Ai proprietari immobiliari di un centro città lo studio dà una cifra da portare al tavolo quando si discute di come usare e sviluppare la strada.

Madrid: il punto di vista delle attività

Uno studio di Madrid, pubblicato su European Transport Research Review il 28 settembre 2026, osserva lo stesso tipo di cambiamento dal livello della strada. I ricercatori dell’Universidad Politécnica de Madrid hanno intervistato le attività di due aree pedonalizzate su larga scala, Puerta del Sol e Plaza de Olavide: negozi, bar, ristoranti, hotel e servizi come i parrucchieri. La prima tornata si è svolta nel 2023, poco dopo il cambiamento, e la seconda due anni più tardi.

• Nel 2023 il 16% delle attività dichiarava un aumento delle vendite. Nel 2025 la quota era del 57%.
• Nello stesso periodo le attività hanno dato meno peso al fatto che per i clienti fosse più difficile arrivare in auto.
• Alla domanda su che cosa influisse sulle vendite, nel 2025 le attività hanno dato il punteggio più alto alla presenza di più pedoni in strada.

La soddisfazione per la pedonalizzazione era alta subito dopo il cambiamento e ancora più alta due anni dopo. Con una cinquantina di attività intervistate per tornata, lo studio di Madrid completa quello svedese, che mostra l’effetto sul valore degli immobili in tutto un paese, raccontando come le attività della strada hanno vissuto il cambiamento.

Il passo successivo: seguire i flussi nel tempo

Entrambi gli studi indicano che le strade pedonali attirano persone. Lo studio svedese fonda su questo la propria spiegazione, e le attività di Madrid hanno indicato la presenza di più pedoni come il fattore più importante per le loro vendite. Per un comune o un proprietario immobiliare che vuole partire da questi risultati a livello locale, misurare i flussi pedonali può essere un naturale passo successivo.

Con una baseline precedente al cambiamento e una misurazione continua dopo, si può seguire l’evoluzione di una strada pedonale: quali tratti attirano più visitatori, come variano i flussi nel corso della settimana e delle stagioni e da dove vengono i visitatori. Per città e comuni è un modo per monitorare una pedonalizzazione anno dopo anno, un po’ come quando si vuole misurare l’impatto di eventi e campagne. Per le società immobiliari, gli stessi dati possono essere un supporto nelle trattative di locazione. Quando Västerås ha misurato il suo centro città, ha scoperto che la strada più frequentata non era quella che si pensava, e il risultato ha cambiato vetrine, ingressi, valori immobiliari e livelli degli affitti.

Una misurazione nello spazio pubblico deve tutelare le persone misurate. Bumbee Labs misura in forma anonima e fornisce statistiche sui luoghi, mai sulle persone, con l’unico metodo di misurazione dei flussi di visitatori in Europa approvato da un’autorità per la protezione dei dati. Come funziona è spiegato in GDPR e conteggio del traffico negli spazi pubblici, mentre la misurazione nei centri urbani è trattata in analisi dei visitatori per centri urbani.

Fonti

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Progetto di ricerca 2021–2023, guidato da Oana Mihaescu, finanziato dalla Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/