Dados de afluência para negociar rendas

Porque é que a renda variável deixou de contar a história toda?

A renda variável liga o contrato à caixa, o que durante muito tempo pareceu justo. Mas, à medida que mais compras passam para o online, muitas lojas funcionam como showroom da marca do lojista: as pessoas visitam, experimentam e comparam, e compram mais tarde noutro canal. Nada disso aparece no volume de vendas da loja, por isso esse número já não conta a história toda.

Lojista e senhorio acabam assim por discutir com números que medem coisas diferentes. O senhorio aponta para uma localização cheia de tráfego, o lojista para uma caixa mais calma do que a renda faz supor.

O que faz dos dados de afluência um número que as duas partes aceitam?

Medem a própria localização, independentemente da estimativa de qualquer das partes. A Bumbee Labs conta as pessoas que passam em frente a uma loja, a parte que entra (a capture rate), as visitas e a permanência, de forma consistente ao longo do tempo e sempre anónima. As medições de controlo manuais calibram o método estatístico, e a academia, parceiros e clientes validaram-no.

O anonimato é importante quando as organizações partilham dados no âmbito de uma negociação. Os mesmos números chegam por painéis, relatórios agendados ou API, para que cada parte os leia nos seus próprios sistemas. O catálogo completo de métricas lista tudo o que pode sustentar uma discussão de arrendamento.

A Bumbee Labs é a empresa por detrás do único método de contagem de pessoas da Europa aprovado por uma autoridade de proteção de dados.

O que fazem os senhorios com os dados de afluência?

• Condições baseadas na afluência. As contagens de visitas por localização permitem a um senhorio passar de rendas baseadas em vendas para rendas baseadas na afluência.
• Mix de lojistas e localização. As visitas por localização e os fluxos entre zonas separam as verdadeiras lojas âncora das zonas mortas, para que cada lojista fique onde o tráfego lhe convém, com números que sustentam a escolha.
• Relatórios para lojistas. Os mesmos dados podem ser oferecidos aos lojistas como um serviço de informação com valor acrescentado, para que as duas partes leiam um único painel num tema disputado.
• Comparações de carteira. Contar cada edifício com as mesmas métricas, época a época, torna o desempenho dos ativos comparável e quantifica o que uma remodelação mudou.

A forma como os gestores usam os dados está descrita em gestores de centros comerciais e proprietários, e a versão para toda a carteira em empresas imobiliárias.

O que pode um senhorio mostrar a um futuro lojista antes de assinar o contrato?

O tráfego medido à porta da própria loja: quantas pessoas passam, quantas entram e quantas a visitam, contadas da mesma forma ao longo do tempo. Mostradas a um futuro lojista antes de este assinar, essas contagens dão ao senhorio um número para a proposta, medido no troço onde a loja se encontra.

Como pode um lojista usar dados de afluência numa renovação ou revisão de renda?

Um lojista pode levar a conversa de “as suas vendas desceram” para o que a localização gerou. Se as visitas se mantiveram enquanto as compras passaram para o online, é o argumento do showroom, agora com dados a sustentá-lo.

A capture rate acrescenta uma segunda camada: as entradas medidas face às pessoas que passam mostram como uma loja se saiu com a rua que tinha, para que senhorio e lojista discutam a atração da localização e o desempenho do conceito como duas questões separadas. Onde o senhorio já mede com a Bumbee Labs, os lojistas podem receber o seu próprio acesso aos mesmos dados, para que as duas partes leiam a mesma página.

Como passou um centro comercial de Estocolmo a fixar as rendas pela afluência?

Um centro comercial de referência em Estocolmo, uma das zonas comerciais mais movimentadas da Suécia, passou o seu modelo de rendas para as visitas medidas e mais tarde alargou a abordagem aos seus outros centros comerciais. O caso é contado em Centro comercial de Estocolmo fixa rendas pela afluência.