Datos de afluencia para negociar alquileres
Los datos de afluencia dan a propietario e inquilino una única cifra medida para negociar: lo que aporta una ubicación en transeúntes, tasa de captación, visitas y permanencia, al margen de las ventas.
En esta página
¿Por qué la renta variable del local comercial ya no cuenta toda la historia?
La renta variable del local comercial liga el contrato a la caja, y durante mucho tiempo eso pareció justo. Pero a medida que la compra se desplaza a internet, muchos locales funcionan como showroom de la marca del inquilino: la gente visita, prueba y compara, y luego compra por otro canal. Nada de eso aparece en la facturación del local, y por eso la cifra de facturación ya no cuenta toda la historia.
De ahí que inquilino y propietario acaben discutiendo con cifras que miden cosas distintas. El propietario señala una ubicación llena de tráfico; el inquilino, una caja más tranquila de lo que sugiere el alquiler.
¿Qué convierte los datos de afluencia en una cifra que ambas partes pueden aceptar?
Los datos de afluencia miden la propia ubicación, al margen de las estimaciones de cada parte. Bumbee Labs cuenta los transeúntes frente a un local, la parte que entra (la tasa de captación), las visitas y la permanencia, de forma consistente en el tiempo y siempre anónima. Las mediciones de control manuales calibran el método estadístico, y el mundo académico, los partners y los clientes lo han validado.
El anonimato importa cuando las organizaciones comparten datos como parte de una negociación. Las mismas cifras llegan mediante paneles, informes programados o una API, así que cada parte puede leerlas en sus propios sistemas. El catálogo completo de métricas recoge todo lo que puede sostener una conversación de alquiler.
Bumbee Labs es la empresa detrás del único método de medición de afluencia en Europa aprobado por una autoridad de protección de datos.
¿Qué hace el propietario con los datos de afluencia?
- Condiciones basadas en afluencia. Los conteos de visitas por local permiten al propietario pasar de alquileres basados en ventas a alquileres basados en afluencia.
- Mezcla de inquilinos y ubicación. Las visitas por local y los flujos entre zonas distinguen las verdaderas locomotoras de las zonas muertas, de modo que cada inquilino se sitúa donde el tráfico le conviene, con cifras que respaldan la ubicación.
- Información para inquilinos. Los mismos datos pueden ofrecerse a los inquilinos como servicio de información de valor añadido, y así ambas partes leen el mismo panel sobre un asunto en disputa.
- Comparativas de cartera. Medir cada edificio con las mismas métricas, temporada tras temporada, hace comparable el rendimiento de los activos y cuantifica qué cambió una reforma.
Cómo usan los datos los operadores se explica en centros comerciales y propietarios, y la versión para toda una cartera, en empresas inmobiliarias.
¿Qué puede mostrar el propietario a un futuro inquilino antes de firmar el contrato?
El tráfico medido frente al propio local: cuántas personas pasan, cuántas de ellas entran y cuántas visitas recibe, contado de la misma manera a lo largo del tiempo. Si el propietario enseña esos conteos a un futuro inquilino antes de la firma, tiene una cifra para presentar el local, medida en el tramo donde este se encuentra.
¿Cómo puede un inquilino usar los datos de afluencia en una renovación o una revisión del alquiler?
Un inquilino puede llevar la conversación de “sus ventas bajaron” a lo que aportó la ubicación. Si las visitas se mantuvieron mientras las compras se desplazaban a internet, ese es el argumento del showroom, ahora respaldado por datos.
La tasa de captación añade una segunda capa: las entradas, puestas en relación con los transeúntes de fuera, muestran cómo rindió un local con la calle que le tocó, lo que permite a propietario e inquilino tratar el atractivo de la ubicación y el rendimiento del concepto como dos cuestiones separadas. Donde el propietario ya mide con Bumbee Labs, se puede ofrecer a los inquilinos su propio acceso a los mismos datos, para que ambas partes lean la misma página.
¿Cómo pasó un centro comercial de Estocolmo a fijar sus alquileres según la afluencia?
Un centro comercial insignia de Estocolmo, una de las zonas comerciales más concurridas de Suecia, pasó a basar su modelo de alquiler en las visitas medidas y después extendió el enfoque a sus demás centros. Puede leer el caso en Alquileres según afluencia, Estocolmo.
Preguntas frecuentes
¿El alquiler puede basarse en datos de afluencia en lugar de en las ventas?
Sí, es uno de los usos principales de los datos. Los conteos de visitas y el embudo de conversión por local permiten al propietario fijar condiciones basadas en la afluencia, y un centro comercial insignia de Estocolmo lleva años gestionando así los alquileres con datos de Bumbee Labs.
¿Por qué llevar datos de afluencia a una negociación de alquiler sobre ventas?
Porque la facturación no recoge el efecto showroom. Cuando las visitas se mantienen mientras las compras se desplazan a internet, la afluencia muestra el valor que la ubicación sigue aportando, algo que las cifras de ventas por sí solas infravaloran.
¿Son los datos de afluencia lo bastante neutrales para ambas partes en una negociación de alquiler?
Miden la propia ubicación, con independencia de la caja de cualquiera de las partes. El método es estadístico, está calibrado con mediciones de control manuales, validado por el mundo académico, los partners y los clientes, y aprobado por una autoridad de protección de datos.
¿Pueden los inquilinos ver los mismos datos de afluencia en una revisión del alquiler?
Sí. El propietario puede ofrecer a los inquilinos su propio servicio de información con la misma afluencia medida, de modo que en una revisión del alquiler ambas partes hablan de una única cifra compartida.