Besöksdata för hyresförhandling

Varför visar omsättningshyran inte hela bilden?

Omsättningshyra knyter hyran till kassan, och länge kändes det rättvist. Men när allt mer av handeln flyttar ut på nätet fungerar många lokaler som showroom för hyresgästens varumärke: människor besöker, provar och jämför, och köper sedan i en annan kanal. Inget av det syns i lokalens omsättning, så omsättningssiffran visar inte längre hela bilden.

Hyresgäst och hyresvärd argumenterar då utifrån siffror som mäter olika saker. Hyresvärden pekar på ett läge fullt av trafik och hyresgästen på en kassa som är tystare än hyran antyder.

Vad gör besöksdata till en siffra båda sidor kan acceptera?

Den mäter själva läget, oberoende av vad någon av parterna uppskattar. Bumbee Labs räknar förbipasserande utanför en lokal, andelen som går in (capture rate), besök och uppehållstid, konsekvent över tid och anonymt hela vägen. Manuella kontrollmätningar kalibrerar den statistiska metoden, och akademi, partners och kunder har validerat den.

Anonymiteten spelar roll när organisationer delar data som en del av en förhandling. Samma siffror kommer via dashboards, schemalagda rapporter eller ett API, så att varje part kan läsa dem i sina egna system. Hela mätvärdeskatalogen visar allt som kan ligga bakom en hyresdiskussion.

Bumbee Labs är företaget bakom den enda metoden för besöksmätning i Europa som är godkänd av en dataskyddsmyndighet.

Vad använder hyresvärdar besöksdata till?

• Besöksbaserade villkor. Med besöksantal per läge kan en hyresvärd gå från försäljningsbaserade till besöksbaserade hyror.
• Hyresgästmix och placering. Besök per läge och flödena mellan zoner skiljer verkliga ankare från döda zoner, så att varje hyresgäst kan placeras där trafiken passar och placeringen har siffror bakom sig.
• Hyresgästrapportering. Samma data kan erbjudas hyresgästerna som ett eget dataflöde med mervärde, så att båda sidor läser samma dashboard i en omstridd fråga.
• Jämförelser i beståndet. När varje byggnad räknas med samma mätvärden, säsong för säsong, går tillgångarnas prestanda att jämföra, och det går att sätta siffror på vad en renovering förändrade.

Hur köpcentrumoperatörer arbetar med datan beskrivs på köpcentrum & fastighetsägare, och versionen för hela beståndet finns på fastighetsbolag.

Vad kan en hyresvärd visa en blivande hyresgäst innan hyresavtalet skrivs under?

Den uppmätta trafiken utanför själva lokalen: hur många som passerar, hur många av dem som går in och hur många besök det blir, räknat på samma sätt över tid. Visas siffrorna för en blivande hyresgäst innan den skriver på får hyresvärden en siffra att bygga erbjudandet på, uppmätt på just den sträcka där lokalen ligger.

Hur kan en hyresgäst använda besöksdata vid förlängning eller omförhandling av hyran?

En hyresgäst kan flytta samtalet från “er försäljning gick ner” till vad läget gav. Om besöken höll i sig medan köpen flyttade online har hyresgästen showroom-argumentet, med belägg bakom sig.

Capture rate ger ett andra underlag: antalet som går in, mätt mot de förbipasserande utanför, visar hur en lokal klarade sig med den gata den hade. Då kan hyresvärd och hyresgäst diskutera lägets dragningskraft och konceptets prestation som två separata frågor. Där hyresvärden redan mäter med Bumbee Labs kan hyresgästerna erbjudas ett eget flöde av samma data, och då läser båda sidor ur samma underlag.

Hur gick ett köpcentrum i Stockholm över till besöksbaserade hyror?

Ett flaggskeppsköpcentrum i Stockholm, ett av Sveriges mest besökta handelsområden, flyttade sin hyresmodell till uppmätta besök, och operatören införde senare samma arbetssätt i sina övriga köpcentrum. Fallet beskrivs i Stockholmsgalleria sätter hyror på besök.