Besöksdata för hyresförhandling

Därför kör hyresdiskussioner fast i försäljningen

Omsättningshyra knyter hyran till kassan, och i många år kändes det rättvist. Nu berättar den inte längre hela historien. När handeln flyttar ut på nätet förtjänar den fysiska butiken alltmer sitt värde som showroom och mötesplats: människor besöker, provar och jämför, och köper sedan i en annan kanal. Inget av det syns i omsättningen. Så står hyresgäst och fastighetsägare och argumenterar utifrån siffror som mäter olika saker, ägaren pekar på ett läge fullt av trafik, hyresgästen på en kassa som är tystare än hyran antyder.

En siffra båda sidor kan acceptera

Besöksdata är neutral bevisning eftersom den mäter själva läget. Bumbee Labs räknar förbipasserande utanför en lokal, andelen som går in (fångstgraden), besök och uppehållstid, konsekvent över tid och anonymt hela vägen. Metoden är statistisk, kalibrerad med manuella kontrollmätningar och validerad av akademi, partners och kunder. Den är dessutom den enda metoden för besöksmätning i Europa som är godkänd av en dataskyddsmyndighet, vilket spelar roll när data ska delas mellan organisationer som en del av en förhandling. Leveransen är också flexibel: samma siffror kommer via dashboards, schemalagda rapporter eller ett API, så att varje part kan läsa dem i sina egna system. Det som hamnar på bordet är vad läget bevisligen levererar, inte en uppskattning från någondera sidan.

Vad fastighetsägare gör med den

• Besöksbaserade villkor. Ett ledande köpcentrum i Stockholm använde Bumbee Labs data för att gå från försäljningsbaserade till besöksbaserade hyror: rättvisare villkor när butikerna alltmer fungerar som showroom medan försäljningen sker online. Operatören rullade senare ut angreppssättet i sina övriga köpcentrum.
• Hyresgästmix och placering. Besök per läge och flödena mellan zoner skiljer äkta ankare från döda zoner, så att varje hyresgäst sitter där trafiken passar dem, med siffror bakom placeringen.
• Hyresgästrapportering. Samma data kan erbjudas hyresgästerna som ett värdeskapande insiktsflöde, vilket gör en stridsfråga till en delad dashboard.
• Jämförelser i beståndet. Samma mätvärden över byggnader och säsonger gör tillgångarnas prestanda jämförbar, och kvantifierar vad en renovering förändrade.

Operatörens spelbok finns på köpcentrum & fastighetsägare; versionen för hela beståndet på fastighetsbolag.

Vad hyresgäster gör med den

En hyresgäst som förhandlar om förlängning kan flytta samtalet från “er försäljning gick ner” till vad läget faktiskt levererade. Höll besöken i sig medan köpen flyttade online är det showroom-argumentet, med bevis bakom. Fångstgraden lägger till ett andra lager: den visar hur en lokal presterade mot gatan den fick, så att lägets dragningskraft och konceptets prestation kan diskuteras var för sig. Och där fastighetsägaren redan mäter med Bumbee Labs kan hyresgästerna erbjudas ett eget flöde av samma data, så att båda sidor läser ur samma underlag.

Beprövat där insatserna var höga

Stockholmsköpcentrumet är referensen: ett av Sveriges mest besökta handelsområden, med extremt höga besöksflöden och många entréer, flyttade sin hyresmodell till uppmätta besök, prissatte skärmar och eventytor på verklig exponering och gav eventhyresgäster faktabaserade rapporter om effekten. Siffror som ska överleva en förhandling måste först överleva granskning, och det har de gjort, i flera år. Läs resultaten på fallstudier, och se hela mätvärdeskatalogen för allt som kan ligga bakom en hyresdiskussion.