Besøgsdata til lejeforhandlinger

Hvorfor fortæller omsætningsleje ikke længere hele historien?

Omsætningsleje binder butikkens lejekontrakt til kasseapparatet, og i lang tid føltes det fair. I takt med at mere handel flytter online, fungerer mange butikslejemål dog som showroom for lejerens brand: Folk kommer ind, prøver og sammenligner og køber senere gennem en anden kanal. Intet af det viser sig i lejemålets omsætning, så omsætningstallet fortæller ikke længere hele historien.

Så ender lejer og udlejer med at argumentere ud fra tal, der måler forskellige ting. Udlejeren peger på en placering fuld af trafik, lejeren på et kasseapparat, der er mere stille, end huslejen antyder.

Hvad gør besøgsdata til et tal, begge parter kan acceptere?

De måler selve placeringen, uafhængigt af begge parters skøn. Bumbee Labs tæller forbipasserende uden for et lejemål, andelen, der går ind (capture rate), besøg og opholdstid, konsistent over tid og anonymt hele vejen. Manuelle kontrolmålinger kalibrerer den statistiske metode, og forskningsverdenen, partnere og kunder har valideret den.

Anonymiteten betyder noget, når organisationer deler data som led i en forhandling. De samme tal leveres gennem dashboards, planlagte rapporter eller en API, så hver part kan læse dem i sine egne systemer. Det fulde metrikkatalog viser alt det, der kan ligge bag en lejeforhandling.

Bumbee Labs er virksomheden bag den eneste metode til besøgsmåling i Europa, der er godkendt af en databeskyttelsesmyndighed.

Hvad bruger udlejere besøgsdata til?

• Besøgsbaserede vilkår. Med besøgstal pr. placering kan en udlejer gå fra salgsbaseret til besøgsbaseret husleje.
• Lejersammensætning og placering. Besøg pr. placering og strømmene mellem zonerne adskiller de reelle ankerlejere fra døde zoner, så hver lejer sidder dér, hvor trafikken passer dem, med tal bag placeringen.
• Rapportering til lejere. De samme data kan tilbydes lejerne som et datafeed med merværdi, så begge parter ser på det samme dashboard, når et emne er omstridt.
• Sammenligninger på tværs af porteføljen. Når hver bygning tælles med de samme metrikker, sæson for sæson, bliver aktivernes performance sammenlignelig, og man kan sætte tal på, hvad en renovering ændrede.

Hvordan operatører bruger dataene, er beskrevet på indkøbscentre & ejendomsejere, og versionen for hele porteføljen på ejendomsselskaber.

Hvad kan en udlejer vise en kommende lejer, før lejekontrakten underskrives?

Den målte trafik uden for selve lejemålet: hvor mange der går forbi, hvor mange af dem der går ind, og hvor mange besøg lejemålet får, talt på samme måde over tid. Når tallene vises for en kommende lejer, før lejeren skriver under, har udlejeren ét tal til præsentationen, målt på netop den strækning, hvor lejemålet ligger.

Hvordan kan en lejer bruge besøgsdata ved en forlængelse eller en huslejeregulering?

En lejer kan flytte samtalen fra “jeres salg gik ned” til det, placeringen leverede. Holdt besøgene, mens købene flyttede online, er det showroom-argumentet med evidens bag sig.

Capture rate tilføjer endnu et lag: Når antallet, der går ind, holdes op mod de forbipasserende udenfor, ser man, hvordan et lejemål klarede sig med den gade, det havde. Så kan udlejer og lejer diskutere placeringens trækkraft og konceptets performance som to separate spørgsmål. Hvor udlejeren allerede måler med Bumbee Labs, kan lejerne tilbydes deres eget feed med de samme data, så begge parter ser de samme tal.

Hvordan flyttede et indkøbscenter i Stockholm sin husleje over på besøgstal?

Et flagskibsindkøbscenter i Stockholm, et af Sveriges travleste handelsområder, flyttede sin huslejemodel over på målte besøg og indførte senere tilgangen i sine øvrige centre. Casen er beskrevet i Stockholm-center sætter husleje på besøgstal.