Besøgsdata til lejeforhandlinger

Derfor kører huslejesamtaler fast i salgstal

Omsætningsleje binder lejekontrakten til kasseapparatet, og i årevis føltes det fair. Det fortæller ikke længere hele historien. I takt med at handlen flytter online, tjener den fysiske butik i stigende grad sin plads som showroom og mødested: Folk besøger, prøver og sammenligner og køber senere gennem en anden kanal. Intet af det viser sig i omsætningen. Så ender lejer og udlejer med at argumentere ud fra tal, der måler forskellige ting, udlejeren peger på en placering fuld af trafik, lejeren på et kasseapparat, der er mere stille, end huslejen antyder.

Et tal begge sider kan acceptere

Besøgsdata er neutral evidens, fordi de måler selve placeringen. Bumbee Labs tæller forbipasserende uden for et lejemål, andelen der går ind, besøg og opholdstid, konsistent over tid og anonymt hele vejen. Metoden er statistisk, kalibreret med manuelle kontrolmålinger og valideret af forskningsverdenen, partnere og kunder. Den er også den eneste metode til besøgsmåling i Europa, der er godkendt af en databeskyttelsesmyndighed, hvilket betyder noget, når data skal deles mellem organisationer som led i en forhandling. Leveringen er også fleksibel: De samme tal kommer gennem dashboards, planlagte rapporter eller en API, så hver part kan læse dem i sine egne systemer. Det, der lander på bordet, er det, placeringen påviseligt leverer, ikke et skøn fra den ene eller anden side.

Det bruger udlejere det til

• Besøgsbaserede vilkår. Et førende indkøbscenter i Stockholm brugte Bumbee Labs-data til at gå fra salgsbaseret, omsætningsbestemt leje til besøgsbaserede huslejer: mere fair vilkår, i takt med at butikkerne i stigende grad fungerer som showrooms, mens salget sker online. Operatøren har siden rullet tilgangen ud i sine øvrige centre.
• Lejersammensætning og placering. Besøg pr. placering og strømmene mellem zonerne skiller ægte ankre fra døde zoner, så hver lejer sidder dér, hvor trafikken passer dem, med tal bag placeringen.
• Rapportering til lejere. De samme data kan tilbydes lejerne som et værdiskabende intelligence-feed, der gør et omstridt emne til et fælles dashboard.
• Sammenligninger på tværs af porteføljen. De samme metrikker på tværs af bygninger og sæsoner gør aktivernes performance sammenlignelig og sætter tal på, hvad en renovering ændrede.

Operatørens drejebog ligger på indkøbscentre & ejendomsejere; versionen for hele porteføljen på ejendomsselskaber.

Det bruger lejere det til

En lejer, der forhandler en forlængelse, kan flytte samtalen fra “jeres salg gik ned” til, hvad placeringen faktisk leverede. Holdt besøgene, mens købene flyttede online, er det showroom-argumentet med evidens bag. Andelen, der går ind, tilføjer endnu et lag: Den viser, hvordan et lejemål præsterede i forhold til den gade, det fik, så placeringens trækkraft og konceptets performance kan diskuteres hver for sig. Og hvor udlejeren allerede måler med Bumbee Labs, kan lejerne tilbydes deres eget feed med de samme data, så begge sider læser fra samme side.

Bevist hvor indsatsen var høj

Casen fra indkøbscentret i Stockholm er referencen: Et af Sveriges travleste handelsområder, med ekstremt høje besøgstal og mange indgange, flyttede sin huslejemodel over på målte besøg, prissatte skærme og eventarealer på reel eksponering og gav eventlejere faktabaserede rapporter om effekten. Tal, der skal overleve en forhandling, skal først overleve et kritisk eftersyn, og det har de gjort, i årevis. Læs resultaterne på casestudier, og se det fulde metrikkatalog for alt det, der kan ligge bag en lejeforhandling.