Dane o ruchu pieszym w negocjacjach czynszu

Dlaczego rozmowy o czynszu utykają na sprzedaży

Czynsz od obrotu wiąże najem z kasą i przez lata wydawało się to sprawiedliwe. Dziś nie mówi już całej prawdy. W miarę jak zakupy przenoszą się do internetu, fizyczny sklep coraz częściej zarabia na siebie jako showroom i miejsce spotkań: ludzie przychodzą, przymierzają i porównują, a kupują później innym kanałem. Nic z tego nie widać w obrocie. Najemca i wynajmujący kłócą się więc na liczby, które mierzą różne rzeczy, wynajmujący wskazuje lokalizację pełną ruchu, najemca kasę cichszą, niż sugeruje czynsz.

Liczba, którą mogą zaakceptować obie strony

Dane o ruchu pieszym są neutralnym dowodem, bo mierzą samą lokalizację. Bumbee Labs liczy przechodniów przed lokalem, odsetek wchodzących (współczynnik wejść), wizyty i czas przebywania, spójnie w czasie i anonimowo na każdym kroku. Metoda jest statystyczna, kalibrowana ręcznymi pomiarami kontrolnymi i walidowana przez środowisko akademickie, partnerów i klientów. To także jedyna metoda pomiaru ruchu pieszego w Europie zatwierdzona przez organ ochrony danych, co ma znaczenie, gdy dane będą w ramach negocjacji udostępniane między organizacjami. Elastyczne jest też dostarczanie: te same liczby docierają przez dashboardy, cykliczne raporty lub API, więc każda strona może je czytać we własnych systemach. Na stole ląduje to, co lokalizacja dostarcza w sposób możliwy do wykazania, a nie szacunek którejkolwiek ze stron.

Co robią z tym wynajmujący

• Warunki oparte na ruchu odwiedzających. Flagowa sztokholmska galeria handlowa wykorzystała dane Bumbee Labs, by przejść z czynszów opartych na sprzedaży na czynsze oparte na ruchu odwiedzających: uczciwsze warunki, gdy sklepy coraz częściej działają jako showroomy, a sprzedaż dzieje się online. Operator rozszerzył później to podejście na swoje pozostałe galerie.
• Dobór najemców i rozmieszczenie. Wizyty w każdej lokalizacji i przepływy między strefami oddzielają prawdziwe kotwice od martwych stref, więc każdy najemca trafia tam, gdzie ruch mu odpowiada, z liczbami na poparcie tej decyzji.
• Raportowanie dla najemców. Te same dane można zaoferować najemcom jako usługę dodaną, zamieniając sporny temat we wspólny dashboard.
• Porównania w portfelu. Te same wskaźniki dla budynków i sezonów czynią wyniki aktywów porównywalnymi i kwantyfikują, co zmieniła modernizacja.

Podręcznik operatora znajdziesz na stronie operatorzy galerii i właściciele nieruchomości, a wersję dla całego portfela na stronie firmy nieruchomościowe.

Co robią z tym najemcy

Najemca negocjujący przedłużenie może przenieść rozmowę z “wasza sprzedaż spadła” na to, co lokalizacja faktycznie dostarczyła. Jeśli wizyty się utrzymały, a zakupy przeniosły się do internetu, to jest argument showroomu z dowodami na poparcie. Współczynnik wejść dodaje drugą warstwę: pokazuje, jak lokal poradził sobie z ulicą, którą dostał, więc siłę lokalizacji i skuteczność konceptu można omawiać osobno. A tam, gdzie wynajmujący już mierzy z Bumbee Labs, najemcom można zaoferować własny dostęp do tych samych danych, więc obie strony czytają z tej samej kartki.

Sprawdzone tam, gdzie stawka była wysoka

Sztokholmska galeria to przypadek referencyjny: jeden z najruchliwszych obszarów handlowych Szwecji, z bardzo wysokim ruchem pieszym i wieloma wejściami, przeniósł model czynszowy na zmierzone wizyty, wycenił ekrany i przestrzenie eventowe na realnej ekspozycji i przekazał najemcom przestrzeni eventowych raporty o efekcie oparte na faktach. Liczby, które mają przetrwać negocjacje, muszą najpierw przetrwać kontrolę, a te przetrwały, i to przez lata. Wyniki przeczytasz na stronie studiów przypadków, a pełny katalog wskaźników pokazuje wszystko, co może stać za rozmową o najmie.