Dane o ruchu pieszym w negocjacjach czynszu

Dlaczego czynsz od obrotu nie pokazuje całej prawdy?

Czynsz od obrotu wiąże najem z kasą i przez długi czas wydawało się to sprawiedliwe. W miarę jak coraz więcej zakupów przenosi się do internetu, wiele lokali działa jednak jak showroom marki najemcy: ludzie przychodzą, przymierzają i porównują, a kupują później innym kanałem. Nic z tego nie widać w obrocie lokalu, więc sam obrót nie pokazuje już całej prawdy.

W efekcie najemca i wynajmujący spierają się na podstawie liczb, które mierzą różne rzeczy. Wynajmujący wskazuje lokalizację pełną ruchu, najemca kasę cichszą, niż sugeruje czynsz.

Co sprawia, że dane o ruchu pieszym są liczbą akceptowaną przez obie strony?

Dane mierzą samą lokalizację, niezależnie od szacunków którejkolwiek ze stron. Bumbee Labs liczy przechodniów przed lokalem, odsetek wchodzących (współczynnik wejść), wizyty i czas przebywania, spójnie w czasie i anonimowo na każdym kroku. Ręczne pomiary kontrolne kalibrują metodę statystyczną, a środowisko akademickie, partnerzy i klienci ją zwalidowali.

Anonimowość ma znaczenie, gdy organizacje udostępniają sobie dane w ramach negocjacji. Te same liczby docierają przez dashboardy, cykliczne raporty lub API, więc każda strona może je odczytać we własnych systemach. Pełny katalog wskaźników pokazuje wszystko, co może stać za rozmową o najmie.

Bumbee Labs to firma stojąca za jedyną metodą pomiaru ruchu pieszego w Europie zatwierdzoną przez organ ochrony danych.

Do czego wynajmujący wykorzystują dane o ruchu pieszym?

• Warunki oparte na ruchu odwiedzających. Liczba wizyt w każdej lokalizacji pozwala wynajmującemu przejść z czynszów opartych na sprzedaży na czynsze oparte na ruchu odwiedzających.
• Dobór najemców i rozmieszczenie. Wizyty w każdej lokalizacji i przepływy między strefami odróżniają prawdziwe kotwice od martwych stref, więc każdy najemca trafia tam, gdzie ruch mu odpowiada, a decyzję o rozmieszczeniu wspierają liczby.
• Raportowanie dla najemców. Te same dane można zaoferować najemcom jako usługę analityczną o wartości dodanej, a przy spornym temacie obie strony patrzą na jeden dashboard.
• Porównania w portfelu. Gdy każdy budynek jest mierzony tymi samymi wskaźnikami, sezon po sezonie, wyniki aktywów można porównać, a efekt modernizacji wyrazić w liczbach.

Jak operatorzy korzystają z tych danych, opisujemy na stronie operatorzy galerii i właściciele nieruchomości, a wersję dla całego portfela na stronie firmy nieruchomościowe.

Co wynajmujący może pokazać przyszłemu najemcy przed podpisaniem umowy najmu?

Zmierzony ruch przed samym lokalem: ile osób przechodzi obok, ile z nich wchodzi i ile wizyt notuje lokal, a wszystko liczone jest w ten sam sposób w kolejnych okresach. Jeśli wynajmujący pokaże te dane przyszłemu najemcy przed podpisaniem umowy, ma do prezentacji oferty jedną liczbę, zmierzoną dokładnie na odcinku ulicy, przy którym leży lokal.

Jak najemca może wykorzystać dane o ruchu pieszym przy przedłużeniu najmu lub przeglądzie czynszu?

Najemca może przenieść rozmowę z „wasza sprzedaż spadła” na to, co lokalizacja faktycznie dostarczyła. Jeśli wizyty się utrzymały, a zakupy przeniosły się do internetu, ma argument showroomu poparty dowodami.

Współczynnik wejść dodaje drugą warstwę: liczba wejść zestawiona z liczbą przechodniów przed lokalem pokazuje, jak lokal poradził sobie z ulicą, którą miał. Wynajmujący i najemca mogą dzięki temu omawiać siłę przyciągania lokalizacji i skuteczność konceptu jako dwie osobne kwestie. Tam, gdzie wynajmujący korzysta już z pomiarów Bumbee Labs, najemcom można zaoferować własny dostęp do tych samych danych, więc obie strony patrzą na te same liczby.

Jak galeria handlowa w Sztokholmie oparła czynsze na ruchu pieszym?

Flagowa sztokholmska galeria handlowa, jeden z najruchliwszych obszarów handlowych Szwecji, przeniosła model czynszowy na zmierzone wizyty, a później wdrożyła to podejście w swoich pozostałych galeriach. Całą historię opisuje studium przypadku Galeria w Sztokholmie i czynsze.