Besøksdata for leieforhandlinger

Hvorfor forteller ikke omsetningsleien hele historien?

Omsetningsleie knytter leien til kassen, og lenge føltes det rettferdig. Etter hvert som mer av handelen flytter over på nett, fungerer likevel mange lokaler som showrom for leietakerens merkevare: folk kommer innom, prøver og sammenligner, og kjøper senere i en annen kanal. Ingenting av det vises i lokalets omsetning, så omsetningstallet forteller ikke lenger hele historien.

Dermed ender leietaker og utleier opp med å argumentere ut fra tall som måler ulike ting. Utleieren peker på en lokasjon full av trafikk, leietakeren på en kasse som er stillere enn leien skulle tilsi.

Hva gjør besøksdata til et tall begge sider kan godta?

De måler selve lokasjonen, uavhengig av anslagene til noen av partene. Bumbee Labs teller forbipasserende utenfor et lokale, andelen som går inn (capture rate), besøk og oppholdstid, konsekvent over tid og anonymt hele veien. Manuelle kontrollmålinger kalibrerer den statistiske metoden, og akademia, partnere og kunder har validert den.

Anonymiteten er viktig når organisasjoner deler data som en del av en forhandling. De samme tallene leveres gjennom dashbord, faste rapporter eller et API, så hver part kan lese dem i sine egne systemer. Den komplette metrikkatalogen viser alt som kan ligge bak en leiediskusjon.

Bumbee Labs er selskapet bak den eneste metoden for besøksmåling i Europa som er godkjent av en datatilsynsmyndighet.

Hva bruker utleiere besøksdata til?

• Besøksbaserte vilkår. Med besøkstall per lokasjon kan en utleier gå fra salgsbasert til besøksbasert leie.
• Leietakermiks og plassering. Besøk per lokasjon og strømmene mellom soner skiller reelle ankerleietakere fra døde soner, så hver leietaker plasseres der trafikken passer, med tall bak plasseringen.
• Leietakerrapportering. De samme dataene kan tilbys leietakerne som en verdiøkende innsiktstjeneste, så begge sider ser på det samme dashbordet når et tema er omstridt.
• Porteføljesammenligninger. Når hvert bygg telles med de samme måltallene, sesong for sesong, blir eiendommenes resultater sammenlignbare, og det går an å tallfeste hva en oppgradering endret.

Hvordan operatører bruker dataene, er beskrevet på kjøpesenteroperatører og eiendomseiere, og versjonen for hele porteføljer på eiendomsselskaper.

Hva kan en utleier vise en potensiell leietaker før leiekontrakten signeres?

Den målte trafikken utenfor selve lokalet: hvor mange som går forbi, hvor mange av dem som går inn, og hvor mange besøk lokalet får, telt på samme måte over tid. Når tallene vises til en potensiell leietaker før den signerer, har utleieren ett tall å legge fram når lokalet presenteres, målt på akkurat den strekningen der lokalet ligger.

Hvordan kan en leietaker bruke besøksdata ved fornyelse eller leiejustering?

En leietaker kan flytte samtalen fra «salget ditt gikk ned» til hva lokasjonen leverte. Hvis besøkene holdt seg oppe mens kjøpene flyttet over på nett, er det showrom-argumentet med dokumentasjon bak.

Capture rate gir et lag til: når antallet som går inn, holdes opp mot de forbipasserende utenfor, ser man hvordan et lokale klarte seg med gaten det hadde. Da kan utleier og leietaker diskutere lokasjonens trekkraft og konseptets resultater som to separate spørsmål. Der utleieren allerede måler med Bumbee Labs, kan leietakerne tilbys sin egen strøm av de samme dataene, så begge sider leser de samme tallene.

Hvordan flyttet et kjøpesenter i Stockholm leien over på besøkstall?

Et flaggskipsenter i Stockholm, et av Sveriges travleste handelsområder, flyttet leiemodellen sin over på målte besøk og innførte senere samme tilnærming i sine andre sentre. Caset er beskrevet i Kjøpesenter setter leie etter besøk.