Bezoekersdata voor huuronderhandelingen
Bezoekersdata geeft verhuurder en huurder één gemeten getal als vertrekpunt voor de onderhandeling. Geverifieerde bezoekersdata laat zien wat een locatie oplevert (passanten, capture rate, bezoeken en verblijftijd), los van het omzetrapport van wie dan ook, zodat een gesprek over omzethuur, verlenging of huurherziening begint bij cijfers die beide kanten accepteren.
Op deze pagina
Waarom vertelt omzethuur niet meer het hele verhaal?
Omzethuur koppelt het huurcontract aan de kassa, en jarenlang voelde dat eerlijk. Nu steeds meer aankopen naar online verschuiven, werken veel winkelunits echter als showroom voor het merk van de huurder: mensen komen langs, passen en vergelijken, en kopen later via een ander kanaal. Niets daarvan komt in de omzet van de unit terecht, dus het omzetcijfer vertelt niet meer het hele verhaal.
Zo belanden huurder en verhuurder in een discussie op basis van getallen die verschillende dingen meten. De verhuurder wijst naar een locatie vol bezoekers, de huurder naar een kassa die stiller is dan de huur doet vermoeden.
Wat maakt bezoekersdata tot een getal dat beide kanten kunnen accepteren?
Bezoekersdata meet de locatie zelf, los van de schatting van een van beide partijen. Bumbee Labs telt passanten buiten een unit, het aandeel dat binnenkomt (de capture rate), bezoeken en verblijftijd, consistent in de tijd en overal anoniem. Handmatige controlemetingen kalibreren de statistische methode, en wetenschap, partners en klanten hebben die gevalideerd.
Anonimiteit is belangrijk wanneer organisaties data delen als onderdeel van een onderhandeling. Dezelfde cijfers komen binnen via dashboards, geplande rapporten of een API, zodat elke partij ze in haar eigen systemen kan lezen. De volledige metriekcatalogus toont alles wat achter een huurgesprek kan zitten.
Bumbee Labs is het bedrijf achter de enige methode voor bezoekersmeting in Europa die is goedgekeurd door een gegevensbeschermingsautoriteit.
Wat doen verhuurders met bezoekersdata?
- Huurvoorwaarden op basis van bezoekersaantallen. Met bezoektellingen per locatie kan een verhuurder overstappen van huren op basis van omzet naar huren op basis van bezoekersaantallen.
- Huurdersmix en plaatsing. Bezoeken per locatie en de stromen tussen zones onderscheiden echte publiekstrekkers van dode zones, zodat elke huurder zit waar het bezoek bij hem past, met cijfers achter de plaatsing.
- Rapportage aan huurders. Dezelfde data kan huurders worden aangeboden als datafeed met toegevoegde waarde, zodat beide kanten bij een beladen onderwerp naar één dashboard kijken.
- Portefeuillevergelijkingen. Wie elk gebouw seizoen na seizoen met dezelfde metrics meet, maakt de prestaties van panden vergelijkbaar en laat in cijfers zien wat een renovatie heeft veranderd.
Hoe exploitanten de data gebruiken, lees je op winkelcentra & vastgoedeigenaren, en de versie voor een hele vastgoedportefeuille op vastgoedbedrijven.
Wat kan een verhuurder een toekomstige huurder laten zien voordat het huurcontract is getekend?
De gemeten drukte bij de unit zelf: hoeveel mensen er langskomen, hoeveel van hen binnengaan en hoeveel bezoeken er zijn, steeds op dezelfde manier geteld. Krijgt een toekomstige huurder die tellingen te zien voordat hij tekent, dan heeft de verhuurder één cijfer voor het verhuurgesprek, gemeten op het stuk waar de unit ligt.
Hoe kan een huurder bezoekersdata gebruiken bij een verlenging of een huurherziening?
Een huurder kan het gesprek verleggen van ‘je omzet viel tegen’ naar wat de locatie heeft opgeleverd. Bleef het bezoek op peil terwijl aankopen naar online verschoven, dan is dat het showroomargument met bewijs erachter.
Capture rate voegt een tweede laag toe: het aantal mensen dat binnenkomt, afgezet tegen de passanten buiten, laat zien hoe een unit presteerde ten opzichte van de straat waarin hij ligt. Zo kunnen verhuurder en huurder de trekkracht van de locatie en de prestatie van het concept als twee aparte vragen bespreken. Waar de verhuurder al met Bumbee Labs meet, kunnen huurders een eigen feed van dezelfde data krijgen, zodat beide partijen naar dezelfde cijfers kijken.
Hoe baseerde een winkelcentrum in Stockholm zijn huren op bezoekersaantallen?
Een vlaggenschipwinkelcentrum in Stockholm, een van de drukste winkelgebieden van Zweden, zette zijn huurmodel over op gemeten bezoeken en rolde de aanpak later uit naar zijn andere winkelcentra. Het volledige verhaal lees je in de klantcase huur op bezoekers in een winkelcentrum.
Benieuwd hoe dit eruitziet voor jouw locatie?
Veelgestelde vragen
Kan huur worden gebaseerd op bezoekersdata in plaats van omzet?
Ja, en dat is een van de belangrijkste toepassingen van de data. Met bezoektellingen en de conversiefunnel per locatie kunnen verhuurders huurvoorwaarden op basis van bezoekersaantallen vaststellen, en een vlaggenschipwinkelcentrum in Stockholm bepaalt de huren al jaren op die manier met data van Bumbee Labs.
Waarom bezoekersdata meenemen in een gesprek over omzethuur?
Omdat omzet het showroomeffect mist. Wanneer het bezoek op peil blijft terwijl aankopen naar online verschuiven, laat bezoekersdata de waarde zien die de locatie nog steeds levert, en juist die waarde onderschatten verkoopcijfers alleen.
Is bezoekersdata neutraal genoeg voor beide partijen in een huuronderhandeling?
Ze meet de locatie zelf, los van de kassa van beide partijen. De methode is statistisch, gekalibreerd met handmatige controlemetingen, gevalideerd door wetenschap, partners en klanten, en goedgekeurd door een gegevensbeschermingsautoriteit.
Kunnen huurders bij een huurherziening dezelfde bezoekersdata zien?
Ja. Verhuurders kunnen huurders een eigen feed aanbieden van dezelfde gemeten bezoekersstromen, zodat beide kanten bij een huurherziening over één gedeeld getal praten.