Dati visitatori per le trattative di locazione
I dati di affluenza danno a proprietà e inquilino un unico numero misurato per trattare: passanti, tasso di cattura, visite e permanenza, indipendentemente dal report vendite di chiunque.
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Perché il canone a percentuale non racconta più tutta la storia?
Il canone a percentuale, legato al fatturato, àncora il contratto alla cassa, e per molto tempo è sembrato giusto. Con sempre più acquisti che si spostano online, però, molti negozi funzionano da showroom per il marchio dell’inquilino: le persone visitano, provano e confrontano, poi comprano più tardi su un altro canale. Niente di tutto questo compare nel fatturato del locale, per cui il fatturato non racconta più tutta la storia.
Inquilino e proprietà finiscono quindi per discutere partendo da numeri che misurano cose diverse. La proprietà indica una posizione piena di traffico, l’inquilino una cassa più silenziosa di quanto il canone lasci pensare.
Cosa rende i dati di affluenza un numero che entrambe le parti possono accettare?
Misurano la posizione in sé, indipendentemente dalle stime dell’una o dell’altra parte. Bumbee Labs conta i passanti davanti a un locale, la quota che entra (il tasso di cattura), le visite e la permanenza, in modo coerente nel tempo e sempre in forma anonima. Misurazioni di controllo manuali calibrano il metodo statistico, che il mondo accademico, i partner e i clienti hanno validato.
L’anonimato conta quando le organizzazioni condividono dati nell’ambito di una trattativa. Gli stessi numeri arrivano tramite dashboard, report programmati o un’API, e ogni parte può leggerli nei propri sistemi. Il catalogo completo delle metriche elenca tutto ciò che può stare dietro una discussione di locazione.
Bumbee Labs è l’azienda dietro l’unico metodo di misurazione dei flussi di visitatori in Europa approvato da un’autorità per la protezione dei dati.
Cosa fa la proprietà con i dati di affluenza?
- Condizioni basate sui flussi. I conteggi delle visite per posizione permettono alla proprietà di passare da canoni basati sulle vendite a canoni basati sui flussi.
- Mix commerciale e posizionamento. Le visite per posizione e i flussi tra le zone separano le vere àncore dalle zone morte, così ogni inquilino sta dove il traffico gli si addice, con numeri a sostegno del posizionamento.
- Report per gli inquilini. Gli stessi dati possono essere offerti agli inquilini come flusso informativo a valore aggiunto, e su un tema conteso le due parti leggono la stessa dashboard.
- Confronti di portafoglio. Misurare ogni edificio con le stesse metriche, stagione dopo stagione, rende confrontabile la performance degli asset e quantifica cosa ha cambiato una ristrutturazione.
Come gli operatori usano i dati è spiegato in centri commerciali e proprietari; la versione per l’intero patrimonio in società immobiliari.
Cosa può mostrare la proprietà a un futuro inquilino prima della firma del contratto?
Il traffico misurato davanti al locale stesso: quante persone passano, quante di loro entrano e quante visite riceve, contato allo stesso modo nel tempo. Mostrati a un futuro inquilino prima della firma, quei conteggi danno alla proprietà un unico dato da presentare, misurato sul tratto in cui si trova il locale.
Come può un inquilino usare i dati di affluenza in un rinnovo o in una revisione del canone?
Un inquilino può spostare la conversazione da “le tue vendite sono calate” a cosa la posizione ha reso davvero. Se le visite hanno tenuto mentre gli acquisti si spostavano online, l’argomento showroom ha prove a sostegno.
Il tasso di cattura aggiunge un secondo livello: gli ingressi rapportati ai passanti all’esterno mostrano come è andato un locale rispetto alla strada che gli è toccata, e permettono a proprietà e inquilino di discutere l’attrattiva della posizione e la performance del concept come due questioni separate. Dove la proprietà misura già con Bumbee Labs, agli inquilini può essere offerto un proprio feed degli stessi dati, e le due parti guardano gli stessi numeri.
Come ha fatto un centro commerciale di Stoccolma a basare i canoni sui flussi?
Un centro commerciale di punta di Stoccolma, una delle aree commerciali più frequentate della Svezia, ha basato il suo modello di canone sulle visite misurate e in seguito ha esteso l’approccio agli altri suoi centri. Il caso è raccontato in Affitti su flussi in un centro commerciale.
Domande frequenti
Il canone può basarsi sui dati di affluenza invece che sulle vendite?
Sì, ed è uno dei principali usi dei dati. I conteggi delle visite e il funnel di conversione per posizione permettono alla proprietà di definire condizioni basate sui flussi, e un centro commerciale di punta di Stoccolma gestisce i canoni così, su dati Bumbee Labs, da anni.
Perché portare i dati di affluenza in una discussione sul canone a percentuale?
Perché il fatturato non vede l’effetto showroom. Quando le visite tengono mentre gli acquisti si spostano online, i dati di affluenza mostrano il valore che la posizione continua a generare, che le sole cifre di vendita sottostimano.
I dati di affluenza sono abbastanza neutrali per entrambe le parti in una trattativa di locazione?
Misurano la posizione in sé, indipendentemente dalla cassa dell’una o dell’altra parte. Il metodo è statistico, calibrato con misurazioni di controllo manuali, validato dal mondo accademico, dai partner e dai clienti, e approvato da un’autorità per la protezione dei dati.
Gli inquilini possono vedere gli stessi dati di affluenza in una revisione del canone?
Sì. La proprietà può offrire agli inquilini un proprio flusso informativo degli stessi dati misurati, così in una revisione del canone entrambe le parti discutono di un unico numero condiviso.