Kävijädata vuokraneuvotteluihin
Kävijädata antaa vuokranantajalle ja vuokralaiselle yhden mitatun luvun, josta neuvotella. Varmennettu kävijädata näyttää, mitä sijainti tuottaa (ohikulkijat, sisääntuloaste, käynnit ja viipymä), riippumatta kenenkään myyntiraportista, joten keskustelu liikevaihtovuokrasta, jatkosopimuksesta tai vuokrantarkistuksesta alkaa luvuista, jotka molemmat osapuolet hyväksyvät.
Tällä sivulla
Miksi liikevaihtovuokra ei enää kerro koko tarinaa?
Liikevaihtovuokra sitoo vuokrasopimuksen kassaan, ja pitkään se tuntui reilulta. Kun yhä useampi ostos siirtyy verkkoon, moni liiketila toimii kuitenkin vuokralaisen brändin showroomina: ihmiset käyvät, kokeilevat ja vertailevat ja ostavat myöhemmin toisen kanavan kautta. Mikään tästä ei näy liiketilan liikevaihdossa, joten liikevaihtoluku ei enää kerro koko tarinaa.
Niinpä vuokralainen ja vuokranantaja päätyvät väittelemään luvuilla, jotka mittaavat eri asioita. Vuokranantaja vetoaa sijaintiin, jossa liikkuu paljon ihmisiä, vuokralainen kassaan, joka on hiljaisempi kuin vuokra antaa ymmärtää.
Mikä tekee kävijädatasta luvun, jonka molemmat osapuolet voivat hyväksyä?
Se mittaa itse sijaintia riippumatta kummankaan osapuolen arviosta. Bumbee Labs laskee ohikulkijat liiketilan ulkopuolella, sisään astuvien osuuden (sisääntuloaste), käynnit ja viipymän, yhdenmukaisesti ajan mittaan ja anonyymisti alusta loppuun. Manuaaliset kontrollimittaukset kalibroivat tilastollisen menetelmän, ja tutkijat, kumppanit ja asiakkaat ovat validoineet sen.
Anonymiteetillä on merkitystä, kun organisaatiot jakavat dataa osana neuvottelua. Samat luvut saa raportointinäkymien, ajastettujen raporttien tai rajapinnan kautta, joten kumpikin osapuoli voi lukea niitä omissa järjestelmissään. Koko mittarikatalogi listaa kaiken, mikä vuokrakeskustelun takana voi olla.
Bumbee Labs on yritys, jonka kehittämä menetelmä on Euroopan ainoa kävijämittausmenetelmä, joka on tietosuojaviranomaisen hyväksymä.
Mitä vuokranantajat tekevät kävijädatalla?
- Kävijämääriin perustuvat ehdot. Käyntimäärät sijainneittain antavat vuokranantajalle mahdollisuuden siirtyä myyntiperusteisista vuokrista kävijämääriin perustuviin.
- Vuokralaisrakenne ja sijoittelu. Käynnit sijainneittain ja virrat vyöhykkeiden välillä erottavat todelliset ankkurit kuolleista alueista, joten jokainen vuokralainen voidaan sijoittaa sinne, missä kävijävirta sopii sille, ja sijoittelun tueksi on lukuja.
- Vuokralaisraportointi. Sama data voidaan tarjota vuokralaisille lisäarvoa tuovana tietopalveluna, jolloin kiistanalaisessa asiassa molemmat osapuolet katsovat samaa raportointinäkymää.
- Salkkuvertailut. Kun jokainen rakennus mitataan samoilla mittareilla sesonki sesongilta, kohteiden suorituskyvystä tulee vertailukelpoista ja peruskorjauksen vaikutus saadaan lukuina.
Operaattorien tavat käyttää dataa löytyvät sivulta kauppakeskusoperaattorit ja kiinteistönomistajat, ja koko kiinteistökannan kattava käyttö sivulta kiinteistöyhtiöt.
Mitä vuokranantaja voi näyttää tulevalle vuokralaiselle ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista?
Liiketilan edustalta mitatun kävijävirran: kuinka moni kulkee ohi, kuinka moni heistä astuu sisään ja kuinka monta käyntiä tilaan kertyy, laskettuna samalla tavalla ajan mittaan. Kun luvut näytetään tulevalle vuokralaiselle ennen kuin se allekirjoittaa sopimuksen, vuokranantajalla on esittelyn tueksi yksi luku, joka on mitattu juuri siltä osuudelta, jolla liiketila sijaitsee.
Miten vuokralainen voi käyttää kävijädataa jatkosopimuksessa tai vuokrantarkistuksessa?
Vuokralainen voi siirtää keskustelun “myyntisi laski” -tasolta siihen, mitä sijainti tuotti. Jos käynnit pysyivät tasolla samalla kun ostot siirtyivät verkkoon, se on showroom-argumentti, jolla on näyttö takanaan.
Sisääntuloaste lisää toisen kerroksen: kun sisääntuloja verrataan liiketilan ohi kulkeneiden määrään, nähdään, miten liiketila pärjäsi siihen katuun nähden, jonka varrella se on. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat silloin käsitellä sijainnin vetovoimaa ja konseptin suorituskykyä kahtena erillisenä kysymyksenä. Siellä, missä vuokranantaja jo mittaa Bumbee Labsilla, vuokralaisille voidaan tarjota oma näkymä samaan dataan, ja molemmat osapuolet katsovat samoja lukuja.
Miten tukholmalainen kauppakeskus siirtyi kävijämääriin perustuviin vuokriin?
Eräs Tukholman lippulaivakauppakeskus, yksi Ruotsin vilkkaimmista kauppapaikoista, siirsi vuokramallinsa mitattuihin käynteihin ja laajensi toimintatavan myöhemmin muihin kauppakeskuksiinsa. Tapaus kerrotaan sivulla Tukholman kauppakeskus ja kävijävuokrat.
Haluatko nähdä, miltä tämä näyttäisi sinun kohteessasi?
Usein kysytyt kysymykset
Voiko vuokra perustua kävijädataan myynnin sijaan?
Kyllä, ja se on yksi datan keskeisistä käyttötavoista. Käyntimäärät ja konversiosuppilo sijainneittain antavat vuokranantajalle mahdollisuuden asettaa kävijämääriin perustuvia ehtoja, ja eräs Tukholman lippulaivakauppakeskus on pyörittänyt vuokria näin Bumbee Labsin datalla jo vuosia.
Miksi tuoda kävijädata mukaan liikevaihtovuokrakeskusteluun?
Liikevaihdosta ei näy showroom-vaikutus. Kun käynnit pysyvät tasolla mutta ostot siirtyvät verkkoon, kävijädata näyttää arvon, jonka sijainti yhä tuottaa, ja pelkät myyntiluvut aliarvioivat sen.
Onko kävijädata riittävän neutraalia molemmille osapuolille vuokraneuvottelussa?
Se mittaa itse sijaintia, joten se ei riipu kummankaan osapuolen kassasta. Tilastollinen menetelmä on kalibroitu manuaalisilla kontrollimittauksilla, tutkijoiden, kumppaneiden ja asiakkaiden validoima sekä tietosuojaviranomaisen hyväksymä.
Näkevätkö vuokralaiset saman kävijädatan vuokrantarkistuksessa?
Kyllä. Vuokranantaja voi tarjota vuokralaisille oman näkymän samaan mitattuun kävijävirtaan, joten vuokrantarkistuksessa molemmat osapuolet keskustelevat yhdestä yhteisestä luvusta.