Dados de fluxo para negociar o aluguel
Os dados de fluxo de pessoas dão a locador e lojista um único número medido para negociar: o que o ponto gera em pessoas que passam, capture rate, visitas e permanência, sem depender do relatório de vendas de ninguém.
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Por que o aluguel percentual deixou de contar a história inteira?
O aluguel percentual amarra o contrato ao caixa, o que por muito tempo pareceu justo. Só que, com cada vez mais compras indo para o online, muitas lojas funcionam como showroom da marca do lojista: as pessoas visitam, experimentam e comparam, e compram depois por outro canal. Nada disso aparece no faturamento da loja, então esse número já não conta a história inteira.
Lojista e locador acabam discutindo com números que medem coisas diferentes. O locador aponta para um ponto cheio de movimento; o lojista, para um caixa mais fraco do que o aluguel sugere.
O que faz dos dados de fluxo um número que os dois lados aceitam?
Eles medem o próprio ponto, sem depender da estimativa de nenhuma das partes. A Bumbee Labs conta as pessoas que passam em frente à loja, a parcela que entra (o capture rate, ou taxa de captação), as visitas e a permanência, de forma consistente ao longo do tempo e sempre anônima. Medições de controle manuais calibram o método estatístico, que foi validado por universidades, parceiros e clientes.
O anonimato pesa quando empresas compartilham dados durante uma negociação. Os mesmos números chegam por painéis, relatórios agendados ou API, e cada parte pode lê-los nos próprios sistemas. O catálogo completo de métricas lista tudo o que pode embasar uma conversa sobre aluguel.
A Bumbee Labs é a empresa por trás do único método de contagem de pessoas da Europa aprovado por uma autoridade de proteção de dados.
O que os locadores fazem com os dados de fluxo?
- Condições baseadas no fluxo. A contagem de visitas por ponto permite ao locador passar de aluguéis baseados em vendas para aluguéis baseados no fluxo.
- Mix de lojas e posicionamento. As visitas por ponto e os fluxos entre zonas separam as verdadeiras âncoras das áreas mortas, e cada lojista fica onde o movimento combina com ele, com números que sustentam a escolha.
- Relatórios para lojistas. Os mesmos dados podem ser oferecidos aos lojistas como um serviço de informação adicional, e os dois lados leem um único painel sobre um tema disputado.
- Comparação de portfólio. Medir cada imóvel com as mesmas métricas, temporada após temporada, torna o desempenho dos ativos comparável e quantifica o que uma reforma mudou.
O uso dos dados pelos administradores está descrito em shopping centers e proprietários, e a versão para carteiras inteiras em empresas imobiliárias.
O que o locador pode mostrar a um futuro lojista antes de assinar o contrato?
O movimento medido em frente à própria loja: quantas pessoas passam, quantas delas entram e quantas visitam, contadas da mesma forma ao longo do tempo. Apresentados a um futuro lojista antes da assinatura, esses números dão ao locador um dado único para a proposta, medido no trecho onde a loja fica.
Como o lojista pode usar dados de fluxo numa renovação ou revisão do aluguel?
O lojista pode tirar a conversa do “suas vendas caíram” e levá-la para o que o ponto gerou. Se as visitas se mantiveram enquanto as compras migraram para o online, esse é o argumento do showroom, agora com evidência.
O capture rate acrescenta uma segunda camada: as entradas medidas contra as pessoas que passam em frente mostram como a loja se saiu com a rua que tinha, e locador e lojista podem discutir a atratividade do ponto e o desempenho do conceito como duas questões separadas. Onde o locador já mede com a Bumbee Labs, os lojistas podem receber o próprio acesso aos mesmos dados, e os dois lados leem a mesma página.
Como um shopping de Estocolmo passou a cobrar aluguel pelo fluxo?
Um shopping de referência em Estocolmo, uma das áreas comerciais mais movimentadas da Suécia, passou seu modelo de aluguel para visitas medidas e depois levou a abordagem para os seus outros shoppings. O caso está em Shopping de Estocolmo define o aluguel pelo fluxo.
Perguntas frequentes
O aluguel pode se basear em dados de fluxo em vez de vendas?
Sim, e esse é um dos principais usos dos dados. A contagem de visitas e o funil de conversão por ponto permitem ao locador definir condições baseadas no fluxo, e um shopping de referência em Estocolmo cobra aluguéis assim, com dados da Bumbee Labs, há anos.
Por que levar dados de fluxo para uma discussão de aluguel percentual?
O faturamento não capta o efeito showroom. Quando as visitas se mantêm enquanto as compras migram para o online, o fluxo mostra o valor que o ponto continua gerando, e os números de vendas sozinhos subestimam esse valor.
Os dados de fluxo são neutros o bastante para as duas partes numa negociação de aluguel?
Eles medem o próprio ponto, então não dependem do caixa de nenhuma das partes. O método estatístico é calibrado com medições de controle manuais, validado por universidades, parceiros e clientes, e aprovado por uma autoridade de proteção de dados.
O lojista pode ver os mesmos dados de fluxo numa revisão do aluguel?
Sim. O locador pode oferecer aos lojistas um acesso próprio aos mesmos dados de fluxo medidos, e assim, na revisão do aluguel, os dois lados discutem um único número compartilhado.