Besøksdata for leieforhandlinger

Derfor kjører leiesamtaler seg fast i salgstall

Omsetningsleie knytter leien til kassen, og i årevis føltes det rettferdig. Nå forteller det ikke lenger hele historien. Etter hvert som handelen flytter på nett, tjener en fysisk butikk i økende grad som showrom og møteplass: folk besøker, prøver og sammenligner, og kjøper senere i en annen kanal. Ingenting av det vises i omsetningen. Dermed ender leietaker og utleier med å argumentere fra tall som måler ulike ting, utleieren peker på en lokasjon full av trafikk, leietakeren på en kasse som er stillere enn leien antyder.

Et tall begge sider kan godta

Besøksdata er nøytral dokumentasjon fordi de måler selve lokasjonen. Bumbee Labs teller forbipasserende utenfor et lokale, andelen som går inn (fangstraten), besøk og oppholdstid, konsekvent over tid og anonymt hele veien. Metoden er statistisk, kalibrert med manuelle kontrollmålinger, og validert av akademia, partnere og kunder. Den er også den eneste metoden for besøksmåling i Europa som er godkjent av en datatilsynsmyndighet, og det betyr noe når data skal deles mellom organisasjoner som del av en forhandling. Leveransen er også fleksibel: de samme tallene kommer gjennom dashbord, faste rapporter eller et API, så hver part kan lese dem i sine egne systemer. Det som lander på bordet, er hva lokasjonen beviselig leverer, ikke et anslag fra noen av sidene.

Hva utleiere bruker det til

• Besøksbaserte vilkår. Et ledende kjøpesenter i Stockholm brukte Bumbee Labs-data til å gå fra salgsbasert til besøksbasert leie: mer rettferdige vilkår når butikkene i økende grad fungerer som showrom mens salget skjer på nett. Operatøren rullet senere tilnærmingen ut til sine andre sentre.
• Leietakermiks og plassering. Besøk per lokasjon og strømmene mellom soner skiller ekte ankerleietakere fra døde soner, så hver leietaker sitter der trafikken passer dem, med tall i ryggen.
• Leietakerrapportering. De samme dataene kan tilbys leietakerne som en verdiøkende innsiktstjeneste, og gjør et betent tema om til et felles dashbord.
• Porteføljesammenligninger. De samme måltallene på tvers av bygg og sesonger gjør eiendommenes prestasjoner sammenlignbare, og tallfester hva en oppgradering endret.

Operatørens spillebok ligger på kjøpesenteroperatører og eiendomseiere; versjonen for hele porteføljer på eiendomsselskaper.

Hva leietakere bruker det til

En leietaker som forhandler fornyelse, kan flytte samtalen fra «salget ditt gikk ned» til hva lokasjonen faktisk leverte. Holdt besøkene seg oppe mens kjøpene flyttet på nett, er det showrom-argumentet med dokumentasjon bak. Fangstraten legger til et nytt lag: den viser hvordan et lokale presterte mot gaten det fikk, så lokasjonens trekkraft og konseptets prestasjon kan diskuteres hver for seg. Og der utleieren allerede måler med Bumbee Labs, kan leietakerne tilbys sin egen strøm av de samme dataene, så begge sider leser de samme tallene.

Bevist der innsatsen var høy

Kjøpesentercaset i Stockholm er referansen: et av Sveriges travleste handelsområder, med svært høye besøkstall og mange innganger, flyttet leiemodellen sin over på målte besøk, priset skjermer og eventflater på reell eksponering, og ga eventleietakere faktabaserte rapporter om effekten. Tall som skal overleve en forhandling, må først overleve gransking, og det har disse gjort, i årevis. Les resultatene under kundecaser, og se den komplette metrikkatalogen for alt som kan ligge bak en leiediskusjon.