Hver meter gågate slår ut i eiendomsprisen

Planer om en ny gågate skaper som regel debatt. Butikkeierne er bekymret for kundene som kommer med bil, og planleggerne viser til fotgjengerne, som blir lenger og bruker mer penger. Ny svensk forskning gir diskusjonen tall: hva gågater er verdt for eiendommene rundt dem, målt med data fra hele landet.

En landsdekkende studie fra HFI

Studien er skrevet av Oana Mihaescu, forskningssjef ved Institute of Retail Economics (HFI) i Stockholm, og ble publisert i Town Planning Review i 2026. Mihaescu har også ledet et forskningsprosjekt ved HFI om hvordan gågater påvirker sammensetningen av virksomheter, veksten i dem og hvor attraktivt området rundt blir. Prosjektet ble finansiert av Hakon Swenson Foundation.

Artikkelen peker på at effekten av gågater på eiendomsverdier har vært lite utforsket. For å beregne den kombinerte Mihaescu tre landsdekkende svenske databaser og sammenlignet eiendomsprisene før og etter endringen i områder der gågater ble forlenget eller forkortet, med en kontrollgruppe. Oppsettet fanger effekten i begge retninger, for næringseiendom så vel som for boliger.

Hva studien fant

• For hver 10 meter gågate som kom til, steg prisen på næringseiendom innen 500 meter med 9,75 %, omtrent 980 SEK per kvadratmeter.
• Boligprisene innenfor samme avstand steg med 2,77 %, omtrent 869 SEK per kvadratmeter.
• For hver 10 meter som ble fjernet, falt prisene med 8,16 % for næringseiendom og med 2,88 % for boliger.
• Effektene blir svakere jo lenger fra gågaten eiendommen ligger.

Artikkelen forklarer også hvorfor: gågateområder trekker til seg forbrukere, virksomhetene vil være der forbrukerne er, og etterspørselen etter både næringslokaler og boliger øker. Målt i prosent er effekten størst for næringseiendom.

For en kommune betyr det at en beslutning om å forlenge eller forkorte en gågate også påvirker verdien av eiendommene rundt. For eiendomseiere i et sentrum gir studien et tall å ta med inn i diskusjonene om hvordan gaten brukes og utvikles.

Madrid: virksomhetenes syn

En studie fra Madrid, publisert i European Transport Research Review 28. september 2026, ser på samme type endring fra gateplan. Forskere ved Universidad Politécnica de Madrid intervjuet virksomheter i to områder som ble gjort om til gågater i stor skala, Puerta del Sol og Plaza de Olavide: butikker, barer, restauranter, hoteller og tjenestebedrifter som frisører. Første runde fant sted i 2023, kort tid etter omgjøringen, og den andre to år senere.

• I 2023 sa 16 % av virksomhetene at salget hadde økt. I 2025 var andelen 57 %.
• I samme periode la virksomhetene mindre vekt på at det var blitt vanskeligere for kundene å komme med bil.
• Da virksomhetene i 2025 ble spurt om hva som påvirket salget, rangerte de flere fotgjengere i gaten høyest.

Tilfredsheten med gågatene var høy rett etter omgjøringen og enda høyere to år senere. Med rundt femti intervjuede virksomheter i hver runde utfyller Madrid-studien den svenske: den ene viser effekten på eiendomsverdier i et helt land, den andre hvordan virksomhetene i gaten opplevde endringen.

Neste steg: følge strømmene over tid

Begge studiene peker mot det samme: gågater trekker folk. Den svenske studien bygger forklaringen sin på det, og virksomhetene i Madrid vurderte flere fotgjengere som den faktoren som betydde mest for salget. For en kommune eller en eiendomseier som vil bygge videre på resultatene lokalt, kan måling av besøkstall være et naturlig neste steg.

Med en grunnlinje fra før en endring og løpende måling etterpå blir det mulig å følge hvordan en gågate utvikler seg: hvilke strekninger som trekker flest besøkende, hvordan strømmene varierer gjennom uken og årstidene, og hvor de besøkende kommer fra. For byer og kommuner er det en måte å følge opp en ny gågate år for år, omtrent som når du måler effekten av arrangementer og kampanjer. For eiendomsselskaper kan de samme dataene være et grunnlag i leieforhandlinger. Da Västerås målte sentrum sitt, viste det seg at den travleste gaten var en annen enn folk hadde regnet med, og funnet endret utstillingsvinduer, innganger, eiendomsverdier og leienivåer.

Måling i det offentlige rom må beskytte dem som blir målt. Bumbee Labs måler anonymt og rapporterer statistikk om steder, aldri om personer, med den eneste metoden for besøksmåling i Europa som er godkjent av en datatilsynsmyndighet. Hvordan dette fungerer, står i GDPR og trafikkmåling i offentlig rom, og måling i bysentre er beskrevet i besøksanalyse for bysentre.

Kilder

• Mihaescu, O. (2026). Reconquering the city: A difference-in-differences estimation of the effect of pedestrianisation on the attractiveness of urban areas. Town Planning Review, 97(5), 481–506. https://doi.org/10.3828/tpr.2025.52
• Brownrigg-Gleeson, M. L., Monzon, A., Lopez-Carreiro, I., & Al Suleiman, S. (2026). Shaping business satisfaction with pedestrianisation: Evidence from Madrid (Spain). European Transport Research Review, 18, article 87. https://doi.org/10.1186/s12544-026-00846-w
• HFI, Institute of Retail Economics. Vilken effekt har gågator på företagsmix, tillväxt och områdets attraktivitet? Forskningsprosjekt 2021–2023, ledet av Oana Mihaescu, finansiert av Hakon Swenson Foundation. https://hfi.se/omraden/who-will-walk-500-miles-effects-of-pedestrianization-for-retailing-and-hospitality-firms/